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高处不胜寒(一):中国房地产巅峰已过

2014-05-27  文/钟伟
房价上涨程度已然透支未来

国内过去十年房价上涨的程度已然透支未来,从绝对涨幅、房价收入比和住房租金回报率的角度来看,中国的绝对房价已经很高了,因此在供求关系发生变化的时间点,房价的下行压力也会变得越来越大。

(1)过去十年房价上涨较快

房价涨幅是识别房地产泡沫的必要而非充分条件。因此讨论房地产泡沫的先决条件是看房价的涨幅,如果房价涨幅很小,就可以排除房地产泡沫。讨论中国房价涨幅的烦之处在于目前没有一个权威的指标可以真实或比较真实的刻画房价状况。

第一个指标是国家统计局公布的70个大中城市的房价,我们以2004年7月为基数编制房价指数。该指数显示, 2004年7月份以来,新房价格累计涨幅为77%;二手房价格累计涨幅为57%。

第二个指标是住建部中国城乡建设经济研究所公布的全国房屋均价数据,该指标表现出明显的季节性规律,每年的年初相比头一年的年底都有较大幅度的上涨。该指标显示,到2014年2月,全国房屋均价为6775元/平米,从2004年7月份以来,全国房屋均价上涨了150%。

第三个指标是中国指数研究院的百城房价指数,该指标时间跨度较短,从2010年6月才开始统计。该指数显示,从2010年6月至今百城住宅价格上涨21.7%,一线城市上涨38.3%。从绝对数来看,2014年3月,百城房价为11002元/平米,一线城市房价为28765元/平米。

第四个指标是中原地产的二手房价格指数,该指数没有全国的。从一线城市的情况来看,2004年5月至2014年3月,北京、上海、广州深圳二手房的价格分别上涨了374%、346%、505%、420%。目前北京二手房均价为34556元/平米。

从房价绝对平来看,中指院与中原地产的数据与真实情况应该相差不大。由于北京的新房多在五环外,因此新房价格应该低于二手房价格。当然,从房价涨幅来看,即便是涨幅最大的中原二手房指数,与实际情况相比还是存在一定低估。

(2)房价收入比远超国际水平

房价收入比是识别房地产价格泡沫的最常用指标,这一指标用来衡量人们的购房支付能力。国内的房价收入比从官方口径和民间口径得出的结论大相径庭。如果我们以北上广深这类的一线城市为例,房价收入比已经达到30倍,远远高于国际水平。

房价收入比可用一套100平米住房的平均价格除以一个家庭的平均可支配收入来计算。住房总价由住房均价所得,由于全国的住房均价只有住建部公布,因此尽管这一数据存在低估,我们不得不使用这一数据。2013年年底,全国住房均价6237元/平米,城镇人均可支配收入为26955元,户均规模使用2012年的数据2.86人,由此估算家庭平均可支配收入为77091元,房价收入比为8.1倍,即假定一个家庭把所有的可支配收入用于购房,平均需要8.1年的时间才能购买一套住房。

尽管在过去的十年,中国房价经历了显著的快速上涨,但全国的房价收入比却在不断下降。原因在于人均可支配收入的增速要快于住建部所统计的房价增速。过去10年(2004年-2013年),人均可支配收入增长了1.9倍,复合增速11.1%,而住建部所统计的房屋均价增长了1.3倍,复合增速8.7%。

住建部的统计数据未必是错误的,只不过这一数据只统计新房,而大城市的新房越来越往郊区迁移,因此,房价的数据失真了。由此来看,中国的房价收入比可能显著高于目前所估算的8.1倍(国外有民间机构计算中国2011年房价收入比为29倍)。

为了更真实的反映中国的房价收入比,我们用中原地产的城市房价指数来估算房价收入比。以北京为例,根据中原地产的统计,2013年年底,北京二手房房价为34652元/平米,人均可支配收入为40321元,城镇户均规模使用2012年底的数据2.73人,家庭平均可支配收入为110076元。据此估算,房价收入比约为31倍,显著高于全国的8.1倍。

发达国家的房价收入比一般为6-7倍,a>国只有3倍。为什么中国或者说至少在大城市,能支撑30倍的房价收入比?可能的原因有:第一,中国过高的储蓄率支撑了高房价收入比。在中国,尤其是在大城市,一个普通的家庭购房,往往耗尽几代人所有的积蓄才能凑够首付。其实房价收入比较高的现象不仅在中国,在东亚很多国家都存在。国民储蓄率越高的国家,房价收入比也越高。第二,目前买房的主体,其收入往往高于人均可支配收入。据统计,收入排名前20%的城镇家庭的平均收入是城镇居民总体平均收入的3倍;排名前40%家庭的平均收入则是总体平均收入的2倍。2011年,全国平均收入水平为21809元,但最高收入户、高收入户、中等偏上收入户的人均可支配收入分别为58841元、35579元、26419元,显著高于平均水平。

总之,相对于居民收入来讲,中国的房价、尤其是大城市的房价确实过高了。

(3)住房租金回报率较低

租金回报率或房价租金比也是衡量房地产泡沫的常用指标。中国官方尚未公布房价租金比,但中原地产公布了2008年以来的租金回报率(房价租金比的倒数)。2008年以来,中国一线城市的租金回报率持续下行,北京的租金回报率从3.5%下降至目前的2%,上海从3%下降至2.0%,深圳从3.9%下降至2.2%,广州从4.5%下降至2.5%。

租金回报率的下降要么是租金的下降,要么是房价的上涨幅度超过租金的涨幅,从租金价格指数来看,答案是者。从2009年至今,北上广深这四个城市的租金价格分别上涨了34%、63%、59%、31%,但二手房房价上涨的幅度分别为69%、107%、167%、112%。因此,一线城市的数据表明,在过去的五年,房价、租金涨幅都很大,但房价的涨幅远超租金的涨幅,由此导致租金回报率持续走低。

目前一线城市的租金回报率为2-2.5%,即需要40-50年的时间才能通过租金收回成本,显然,这是一个很低的数字,远远低于西方发达国家4-5%的平均水平。即便与巴西、香港等新兴经济体相比,中国一线城市的租金回报率仍然a>是偏低的,但比台湾、韩国的水平略高一些。(未完待续)

(本文作者钟伟是北京师范大学金融学教授。文中所述仅代表他的个人观点。)

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