您的位置:中奢网首页 > 生活 > 正文

高处不胜寒(一):中国房地产巅峰已过

2014-05-27  文/钟伟

(2)房地产存量数据显示需求尚能稳定4-6年

户均住房套数是反映住房存量充足程度的一个重要指标。户均套数的估计需要两个数据:一是城市的存量住房,二是城市户数。
从统计局公布的城市人均居住面积来看,2011年为32.7平米,如果每户家庭3个人,每套房98平米的话,那么城市户均套数就是1,说明目前供求基本平衡。但是统计局公布的城市人均居住面积高估了城市人口实际的居住面积,原因在于:第一,统计局在计算城市人均居住面积时,使用的是城镇户籍人口,而非常住人口,但当前城镇常住人口占比达到53.7%,而城镇户籍人口占比只有35.7%,两者相差2.36亿人;第二,在城镇户籍人口中,集体户也不在统计局计算的口径之内,然而,集体户正是那些尚未落户的住房刚需群体。因此,如果考虑到城市集体户,以及大量的城市非户籍常住人口,城市人均居住面积可能下降至25平米以下。

如果我们用统计局的城市人均居住面积来估算存量房,那么2011年,城市住房面积约为153.6亿平米。如果按每套住房100平米来计算,中国存量住房约为1.54亿套。2011年年底,城镇户籍人口约4.7亿人,城镇户均规模约2.87人,可估算全国城镇户数(户籍)约为1.64亿户。由此估算,2011年中国户均住房套数为0.94套,到2012年上升至0.97套。

如上所述,由于统计局公布的人均居住面积存在高估,因此实际的户均套数可能会低于上述估计。无论如何,从户均套数来看,中国的住房总量并不存在过剩现象。

然而,考虑到每套住房100平米可能会高估单套住宅面积,未来城市常住人口达到60%,城市人口总数大约8.16亿人,所需要的住房总量2.72 -2.85亿套,按照户均一套估算(从海外的经验来看,户均一套时住房房地产市场的存量基本平衡),所需住宅总面积250-285亿平米。而截止到2013年,存量的住宅面积接近180亿平米,按照每年10-12亿平的新房销售量,预计7-10年房地产存量的供求平衡就将出现。但我们预计住房需求的相对平稳期将缩短,可能仅能维持4-6年。

房地产供求失衡或从局部走向全面

2013年受到上半年房地产销售报复性反弹的影响,房地产投资再次出现加速。2013年房屋新开工面积超过20亿平米,房屋施工面积已经达到66.56亿平米。房地产在2013年糟糕的供给端表现无疑给短期的房地产市场埋下了巨大的隐患,可能导致的结果就是房地产供求失衡的状况迅速从局部走向全面。

截止到2013年底,商品房住宅的施工面积48.63亿平米,当年的新开工面积14.58亿平米,按照我们对供需侧变化的计算,供给在未来出现明显的断崖式下跌是存在一定可能性的。原因是在需求进入到一个高位平稳期后(即每年的销售保持在10-15亿平米,但难以有较快增长以后),开发商预期的显著变化很有可能带来新开工的断崖式下滑。

如2014年1-2月,房屋新开工面积同比增速-27.4%,房屋销售面积同比增长-0.1%,考虑到2013年1-2月房屋销售极高的基数因素,我们可以对短期房地产市场的走势得出以下结论:第一,销售量方面的表现依然处于高位;第二,新开工的下滑可能意味着开发商对于市场预期开始出现明显转变。

另一个短期的转变因素发生在商品房交易市场上,2014年前三个月,全国30大城市商品房交易同比下滑20%左右,其中一线城市同比下滑40%,再现2012年上半年的情况。如果考虑到限购限贷政策已经持续三年之久,政策的边际效应早已过去的问题,此轮转变的核心因素应该是对房价上涨预期的快速调整,越来越多人开始不再认为房价不会下跌。

我们对2010年房地产销售的情况和房地产价格走势的情况进行分析发现,房地产量价之间存在明显的因果效应,成交量的变化是未来成交价格变化的重要原因,成交量对价格影响的滞后时间在3-6个月。供求关系的变化首先影响房地产交易量,成交量出现明显的收缩或增加,3-6个月以后,明显影响到价格的走势。按照量为价先的经验,2014年1-3月份房地产成交的明显萎缩,将会在价格上逐渐得到反映,如果加上预期变化的推动,可能会带来一定的房价调整压力。

2014-2015年,我们不排除在房地产的供给侧,尤其是住房新开工会出现明显的回落,房屋新开工面积的绝对量将低于房屋销售面积,随后更大的可能性将会逐渐缓慢回落。

目前的两难是,如果2014年房屋供给侧继续放大,则未来市场平衡将更艰难;如果今年房地产销售和新开工失速,其涉及投资的同比少增可能逾万亿,这将给投资增长和经济增长稳定在合理区间内构成挑战。

中奢网官方微信

服务号:中奢网
(Luxuscn,官方消息发布)

订阅号:GossipLuxury

(八卦奢侈品,解码大牌潮流趋势,揭秘时尚大咖撕逼内幕)

扫描二维码,或微信搜索公众号luxuscn、GossipLuxury,关注中奢网官方微信。

扫描二维码,下载中奢网客户端