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高处不胜寒(一):中国房地产巅峰已过

2014-05-27  文/钟伟

目前对中国房地产运行的总体态势、金融风险以及政策选择逐步分化,考虑到房地产泡沫破灭可能带来的风险和动荡,需要对局势进行整体研判,并给出相应的政策建议。本文主要讨论中国房地产市场总体的供求格局,在他看来,房地产行业已入平台期,巅峰过后将逐渐下行。

高处不胜寒(一):中国房地产巅峰已过

2010年房地产的限购限贷政策,是房地产行业中长期发展的重要拐点,我们认为房地产从2010年因限购政策的影响提前进入了成熟期。未来2-5年,房地产的中期趋势依然是高位平台调整。我们判断,房地产行业的巅峰其实早已过去,房地产行业已经进入平台期,房地产行业的供求关系,已经逐渐扭转。

房地产行业的需求巅峰逐渐过去

(1)房地产增需求正在临拐点

房地产的需求一般分为两类:第一,居住需求;第二,投资需求。从影响因素上来说,居住需求的影响因素主要来自于人口收入,而投资需求的影响因素主要是价格预期、房产投资收益和资金成本等。

从新增婚姻家庭、新增城市人口、新增人口购买能力等方面来看,房地产的居住需求正在呈现缓慢放缓的态势,即使从2010年开始实施的限购限贷政策,在局部限制了一些刚性的购房需求,但并不影响需求变动的方向。

第一,新增适婚家庭的拐点开始出现。

中国上一轮出生率的高峰期是在1981-1990年,十年的平均出生率达到了21.5口,出生率的最高峰值出现在1987年,毫无疑问,80后是新增住房需求最旺盛的一代。1991-2000年,中国的出生率从19.68口(1990年出生率为21口)逐渐下滑至14.64口,2002年下滑至12口左右,其后一直保持在12口左右的平。

按照生育高峰推断适婚人群规模,2014-2016年每年新增适婚人群就将出现明显的拐点,80后一代对于住房刚性需求的顶峰逐渐过去。

第二,新增城市人口预计每年1200万人左右。

到2013年底,中国常住人口城镇化率为53.7%,户籍人口城镇化率只有36%左右。《国家新型城镇化规划(2014--2020年)》目标中提出,“城镇化健康有序发展,常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右,户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右,努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户”。

李克强总理在2014年两会新闻发布会上提出解决“三个一亿人的问题”,第一个一亿人要解决的人群是已经在城市里面工作、生活的农业转移人口,把他们落户在城镇,第二个一亿人是指已经在城市里面居住了,但是居住条件很差、很恶劣,就是所谓的城镇棚户区和城中村,第三个一亿人就是指现在还在农村的人口,特别是在城镇化水平相对落后的中西部地区,就近城镇化,促进全国城镇化的均衡发展。

考虑到新型城镇化规划的正面影响,到2020年城市人口的城市化率从53.7%上升至60%,平均每年提高0.9个百分点,即每年新增的城市人口大约为1200万人,对应的住房需求大概为400万套。再考虑到一亿人的棚户区改造,将要提供的保障性住房大概3600万套(不在商品房的供给口径内),而另外一亿需要落户的人口,部分可能已经在城市拥有住房。

第三,新增城市人口的购买仍显不足。

新型城镇化虽然能够推动农民的就地城市化进程,但新增城市人口的住房购买力却将呈现下降的趋势。考虑到很大一部分农民工在城市或者城郊已经拥有自己的住房,这2.36亿的农民工依然农村人口中收入较高的一部分,而剩下的农村劳动力人口,从收入和储蓄的角度来看,购买力不足的情况将会更加突出。而随着中国经济增长速度下台阶,城乡居民的收入增长均呈现放缓的迹象,农村土地改革也尚需较长的时间,因此在短期内吸引新增城市人口购买商品房具有较大的难度。

投资住房需求方面,政策的影响因素持续发酵,限购限贷政策在过去三年对于投资需求的挤压非常明显;另外一个重要的影响因素来自于利率市场化,国内利率市场化和海外投资渠道的逐渐开放,意味着房屋租售比将被迫向下回归,其结果是要么租金上升,要么房价下跌;随着房价只涨不跌的预期逐渐逆转,未来指望房地产投资需求的大幅上升也变得越来越不现实。

第一,投资需求在当前中国的购房需求中已经占比较低,即使限购限贷政策有所放松,投资需求依然不可能大幅上升。

过去三年,受到房地产限购限贷政策的挤压,投资需求被大大挤出市场,以限购政策以来当年新增住房按揭贷款占当年房屋销售的占比来看,2010-2013年分别为26.55%、14.20%、14.91%和20.88%。按揭率显示购房环节杠杆基本消失。杠杆率的消失意味着房地产投资的主要收益将来自于房价的上涨和房租收益率,而价格预期的改变对于房地产投资需求中长期的变化依然是较为不利的。另一个制约因素将来自于房地产税的立法和征收,对于国内房地产中长期投资需求,这依然是一个巨大的不确定性因素。

第二,利率市场化进程是不低估的影响因素,中国的金融体系从利率管制逐步向利率市场化转变的前期,无风险利率出现大幅提升,成为资金的重要投资方向,中长期来看,利率市场化进程将逼迫房屋租售比向正常回归。

房地产投资需求本是居民资产配置中的重要一环, 2000-2010年,国内居民尚缺乏投资渠道,股市房市成为较为单一的居民投资渠道,但这个过程在2010年后被逐渐打破,主要原因是利率市场化进程推动了存款侧无风险利率的大幅上升,加上商业行存款利率上限依然受到管制,不均衡的双重价格导致以理财产品收益率为代表的无风险利率大幅提升,吸引了大量资金投资于理财、托等金融产品,如2013年商业银行理财的余已经达到10万亿元左右,截止到2013年信托行业管理的资产规模也接近11万亿元。

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