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中国房地产行业融资迎来新选择

2014-05-23  文/

中国首个交易所场内房地产投资信托基金(REIT)周三开始交易,该产品在试探投资者回报率要求的同时,也为缺乏资金的房地产行业提供了一种新的融资渠道。知情人士称,4月底中信证券通过向一小部分机构投资者出售中信启航计划,筹集了8.35亿美元。

中国房地产行业融资迎来新选择

中信证券是中国资产规模最大的券商,也是这款REIT标的物业原始所有者。深证证交所周二称,中信启航将在深交所机构投资者交易平台挂牌

深证证交所周三称,正在准备推出散户投资者可以交易的REIT产品,这类产品可以用来发展保障性住房融资。

中信启航被深圳证交所宣传为中国首个交易所上市的REIT,它的股息来自中信证券所有的两座办公大楼的租金,其中一座大楼在深圳,另外一座在北京。

在当前全球收益率处在低平的背下,能够提供稳定股息收益的REIT受到投资者的青睐,不过中信启航与美国及其他地区的REIT有所不同。在美国,只要REIT大部分的收益来自标的物业所收到的租金,并且90%的收益以股息的形式派发给了投资者,那么REIT的收益将不用支付或者支付很少的公司税。

中国没有允许REIT免税的法律框架。据现行规定,任何商业地产所有者都必须缴纳营业税、物业税和所得税。没有免税政策。

惠誉国际评级(Fitch Ratings)在研究报告中称,与海外REIT不同,中信启航向投资者提供预先确定的收益率,而不是拿出收入的90%进行派发,此外中信启航有一个固定的五年时间框架,而且只面向机构投资者。

房地产咨询公司仲量联行(Jones Lang Lasalle)大中华研究部门主管柯志谦(Michael Klibaner)表示,由于目前只面向机构投资者,公众不能认购,此次中信启航的上市感觉很像“试点”。

不过分析师们认为,中信启航是在中国市场见过的最接近于REIT的产品了,这种投资产品或将成为中国房地产开发商青睐的融资工具。

中国农业银行(Agricultural Bank of China)战略规划部门研究员唐时达说,与近年来设立的几只类似REIT的基金相比,中信启航显然是最接近美式REIT的,因为这款新产品以租金为收入来源、以房地产为标的资产。

唐时达表示,REIT是未来中国房地产金融的重要发展方向之一。目前仍有一系列问题制约着中国REIT,比如没有可用作基础资产的高品质物业,以及缺少相关的免税政策。

柯志谦预计,在中国,更多的开发商会将手中的办公楼化整为零地出售以获取现金。他表示,相对于通过REIT来筹集资金,上述方式可能对开发商来说更有吸引力。

自3月份以来,中国已经放松了对房地产开发商的限制,允许上市地产公司通过非公开配股筹集资金。但房地产行业压力依旧,房价上涨速度一直在放缓。根据官方数据计算,4月份中国70个城市的新房均价较上年同期上涨了6.4%。而3月份的同比涨幅为7.3%,2月份为8.2%。4月份的涨幅为去年6月份以来最低的同比涨幅。

中信证券这一产品走向市场的背景是,中国证监会正在进行证券行业改革。上周中国证监会表示,希望建设现代投资银行、支持业务产品创新——例如REIT、以及推进监管转型。

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