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中国房地产的真正拐点将逾期十年才至

2014-05-17  文/

“再过十年,房地产拐点一定会到来”,这是中央汇金副董事长李剑阁5月15日在一个金融论坛上演讲时的预测。和现在风声鹤唳地认为房地产拐点已经到来不同,李剑阁即使认为拐点在十年后到来,原因也是出于中国的人口结构。

中国房地产的真正拐点将逾期十年才至

按照李的说法,2020年中国人口老龄化程度会超过今天的日本。现在日本大量房子空置,就是人老了,不住那么多房子,年轻人少了,房子多出来了,而这个况在中国十年之后一定会出现。

李剑阁还说:“李嘉诚早就转型了,他开始涉足其他行业了。房地产商转型是迟早的事。”

尽管李剑阁认定的房地产拐点在十年之后,但是他还是奉劝房地产商早早就做好转型的准备。就在李剑阁讲这一番话的时候,一条房地产业里更具典型性的爆炸新闻出来了。

也是在5月15日,绿城中国和融创中国同时宣布正在协商股份收购事宜,融创中国拟买入绿城中国的卫平等三位股东中的绿城中国股份,总量不超过绿城中国总股本30%。

也就是说,地产界响当当的风人物宋卫平准备退出了,说是甩手不干也好,是退出前台也好,反正他是要把股份卖了。据说得知宋卫平准备转让股份后,他的身边好友纷纷出来劝阻,括马云,但是他们并未能劝住宋卫平。不管是什么原因,结果可能和李剑阁建议的一样,宋卫平“转型”了,套现后这笔钱拿来做什么不知道。

不过,这个事件的效果有一点和李剑阁的想法是不同的,那就是宋卫平的退出加速了中国房地产行业拐点论来临说的悲壮感和危机感。有人退出,就有人激进,绿城的宋卫平退出了,接手的是融创的孙宏斌。孙宏斌本来就是激进派,所以逆势出手也不足怪。

其实,拐点不拐点,这个说法很不明确。什么叫作拐点?一般人一厢情愿地理解就是房价由涨变跌了,而且这个拐点必须是戏剧性的,就是既然以前是大涨,那么现在就应该大跌。这样理解拐点论,显然就太简单化了。

有人认为现在是拐点,有人认为现在还不是拐点,还有人认为远远不到拐点,因为拐点还在十年后呢。我们到底怎么来理解?争论有这么多,就说明事实还不清楚。既然如此,我换一个问题,房价现在会不会大跌?这个问题更具体,也更有针对性。

对此,具有官方背的李剑阁是不同意的。这个不同意不仅是认为不可能大跌,更有不准它大跌的意思。用他的原话讲:“这次为了宏观经济的稳定,为了房地产稳定、为了金融稳定,房地产商和房地产业采取措施是必要的。”

李剑阁说的采取措施是什么措施?其实就是央行5月12日开的那个专题座谈会。李剑阁认为,“座谈会释放出一个号,就是把老百姓现在被压住的刚性需求快速释放出来,也给房地产业和社会一个明确的信号,如果央行采取这个政策之后,我们希望看到的就是房地产不要出现太大的波动,不要出现断崖式的跌落。”

为什么房地产不能出现太大的波动?道理很简单,今年GDP的增长目标是7.5%右,尽管总理说了上一点下一点都是7.5%左右,但是如果房价出现暴跌,房地产也出现崩盘,那就绝对不是下一点的问题了。如果房地产这个泡沫是必须要破的,它破的方式也是应该一点点地漏气然后到消失,绝不应该是爆炸式地破在一瞬之间。

李剑阁说的是释放刚需,其实他真正在意的是市场对房地产的预测,“如果对于房地产预期会遭到很大冲击的话,对房地产本身可能会带来一个非常严峻的形势。最后反过来会影响金融系统”,如果金融系统由此受到冲击,那么整个经济体都难免受到冲击。

所以,如果我们能够理解李剑阁代的官方背景,那么我们的确应该明白这一点,拐点不拐点其实并不重要,重要的是现在房价不能暴跌,市场预期必须要稳住。在李剑阁心里,可能有这样一个想法,既然房价是十年涨上来的,最好的解决办法,还是花上十年时间慢慢跌下去。其实,这后面的十年只要房价不涨不跌,随着GDP增长的居民收入的增长,自然也能抵消掉现在房地产市场的泡沫。这是最理想的局面。

说到不一样的拐点论,我们再来看看汇信资本的董事总经理翔的观点。他的分析并没有得出拐点是否真成立的结论,但叶翔的看法一样是房地产业不能崩盘。

“如果房地产的拐点已现,在没有强干预之下,会按照自我a>运行的规律往下发展,而经济中的部分很可能发展得还不够强大,为稳增长与转型计,应该尽快取消对房地产市场发展的限制措施,甚至在房地产下行的第二阶段,采取一定的刺激政策,以减缓下行的房地产对经济的损害。”

拐点并不重要,关键是怎么拐!

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