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中国房企大马投资风险榜:富力居首 碧桂园第二

2014-03-22  文/

在“马航失联事件”发生前不久,包括富力、绿地、新华联、雅居乐等在内的中国房地产开发商先后“落子”马来西亚,发力企业的海外扩张计划。而此次事件也暴露出马来西亚在安保、政治环境、经济稳定性等领域存在的隐患,这不禁引发人们关注中国房企海外置业的风险。

中国房企大马投资风险榜:富力居首 碧桂园第二

天时地利人和皆不占

据五大房企发布的公告可以看出,众企业投资马来西亚的原因主要集中在华人社区规模、投资政策、发展潜力等。而且为了吸引外国企业到当地投资,马来西亚政府往往给予特别优惠。

以碧桂园为例,其第二家园购房计划无须通过外国人投资委员会审批,可申请贷款的最高额度高达80%,时间长达30年,对国内有移民倾向或投资需求的富裕人群,具有非常大的吸引力。

但是,此次“马航失联事件”逐渐暴露出马来西亚存在的经济及政治隐患。当前,涉恐怖袭击及马来西亚政府隐藏内幕等不确定因素,导致市场恐慌情绪蔓延。受此响,马来西亚货币令吉明显下跌。2014年3月10日当地时间下午5时,马来西亚货币令吉兑美元汇率比上个交易日下跌0.78%,从1美元兑3.2565令吉跌至3.2820。马航股票也在2014年3月10日的亚太市场交易时间中一度大跌超过18%,创下历史新低。最终收报在0.24令吉(约合人民币0.45元),较上一个交易日收盘跌去4%。

马来西亚政府形象也在此次失联事件中跌入低谷,至少在MH370航班下落揭晓以前,马来西亚各个行政机关的办事效率和透明度都会一直成为世界热议话题。而且,此次事件暴露出马来西亚国内执政党和反对党冲突激烈,近日正在进行的加影补选更使得矛盾激化,让马来西亚国内局势变得更加复杂,这会对在当地经营的企业产生至关重要的影响。

或许众房企都没想到,策划已久的出海扩张计划竟然赶上了如此时点。没占到天时,是否能尽量以地利和人和来弥补?《投资时报》记者调查发现,从当前状况来看,事情远没那么简单。

目前,国内房企投资马来西亚的位置主要集中于两处,一是柔州南部依斯干达经济开发区,括新山市,碧桂园、富力、新华联、绿地的主要投资都集中于此;另一热点区域是马来西亚首都吉隆坡,碧桂园和雅居乐在此都有投资。

依斯干达经济开发区与新加坡仅一河之隔,相比新加坡要低不少的房价成为了该区吸引买家的重要因素。据《投资时报》记者调查,新加坡房价多在10万元/平方米左右,而在河对岸的马来西亚柔佛州,房价只是其1/3。

该区域对外来投资企业还有多项税收优惠政策和鼓励措施。因此,自2012年以来,该地房地产投资需求骤增,吸引了不少开发商前来,目前已成为马来西亚最热的房地产投资地。

不过,根据新加坡橙易咨询公司的报告显示,马来西亚依斯干达特区热的房地产市场投资建设,使得该区域的风险正在提高。房地产开发投资热,使得区域房价出现不可持续的增长水平。大量项目同时上马,也将出现供应过剩问题。此外,房产交易数据缺乏透明度,区域安全与保安问题,还有货币风险都是值得重视的问题。

另外,马来西亚的房地产投资政策在今年也有所变动。为了防止近年来在马来西亚流行的“团购”房地产投资或炒房,根据马来西亚总理纳吉布宣布的2014年政府财政预算案,购房三年内出售的,盈利所得应征税额从以前的15%提高到30%。购房5年出售的,也要征缴15%的盈利税。

除此以外,为了防止外资进入马来西亚楼市炒房从而抬高楼市价格,2014年财政预算案规定外国人只能购置100万令吉(约193万人民币)以上的房产,比之前规定的最低金额翻了一番,预计后续的政策只会更加严厉。

中国房企大马投资风险榜:富力居首 碧桂园第二

绿地单体投资额最高

在此背景下,进军马来西亚的五大国内房企尤其引人关注。而富力地产在“投资时报·五大房企大马投资风险榜”中首当其冲,排名第一。

2013年12月,富力地产宣布以85亿人民币收购马来西亚柔佛州新山地区6幅土地。据富力地产2013年半年年报显示,富力地产总资产约为1156亿元,仅马来西亚一个项目的投资额就占到总资产的7.4%,可谓不小。

在上述项目于2014年年底预售前,公司需要包括建设成本等在内的庞大的前期投资。对于富力地产而言,马来西亚是一个全新的市场,公司尚未在当地建立品牌和运营记录,当地买家对房地产市场的观望也是其销售的阻力。

此外,马航事件对国内买家造成的影响不容小觑,在一段时间内,拥趸富力地产的粉丝们或将没有办法对公司的销售业绩予以支持。

作为2012年年底即进军马来西亚的中国房企,碧桂园以6.4%的占比排在风险榜第二位。公司马来西亚金海湾项目合同销售额为68.1亿元,占其全年合同销售金额的6.4%。该项目不仅是碧桂园2013年所有项目销售冠军,也是2013年马来西亚全国房地产项目销售冠军。

看起来,碧桂园在不断复制国内开发的神话。但实际上,它的这种开发模式有其固有问题,就是只能热卖一次。要保持一次性高去化率的增速,碧桂园必须不断地开拓新的城市,尤其是几乎没有知名开发商进入、竞争不太激烈但消费潜力尚可的城市。但这样的新城市的增量,能否满足碧桂园的增长需求很值得怀疑。当然,碧桂园也有其他的选择,就是降价。但这样做,必将极大地损害碧桂园原本已在下滑的利润率。(详细内容参见本期19版)

此外,碧桂园极高的增长率已对其交付房地产项目的能力造成压力,同时公司须为其土地收购和建设募集更多资金,导致其借贷有所增加。

这样看来,模式的制约以及“马航失联事件”的突发性,对于公司即将于下半年推出剩余货量的钻石城项目以及另一个全新项目,将产生直接影响。

在马来西亚单体投资额度最高的绿地集团,以5.8%的占比排名第三。其200亿元投资额度,也是所有进军大马的国内开发商中最高的。并且,就“在马航失联事件”曝出的8天前,绿地集团刚刚宣布,在马来西亚柔佛州首府新山市就两个项目签署合作备忘录。

虽然绿地在大马的投资额占总资产的比重仅为5.8%,落后于其他两家“广东兄弟”,但是,在2013年海外投资突破百亿美元的情况下,绿地在今年前两个月的海外投资总额已经达到345亿元,占到总资产的10%。迅速的海外扩张直接考验绿地的变现和支付能力。

就在3月17日,绿地公告显示,公司拟通过资产置换和发行股份购买资产的方式进行重组,其中金丰投资拟置出资产预估值23亿元,拟注入绿地集团100%股权,预估值达到655亿元。绿地上市之后,对于海外投资风险势必要重新评估。

与其他房企选择投资住宅和商业地产不同,以2.4%的占比排名第四的新华联不动产,选择将旅游地产作为其海外投资的敲门砖。2014年1月,新华联购买马来西亚柔佛州梅蒂尼B区约4.73万平方米的土地,拟建南洋度假中心,收购价为3亿元。这也是新华联不动产首次尝试在境外投资经营旅游地产项目。

考虑到“马航失联事件”会对马来西亚整体旅游市场造成不利影响,新华联不动产的旅游地产项目也会受到不少冲击。

位居榜单第五位的雅居乐在马来西亚投资相对谨慎,其在大马的房地产项目投资额与总资产占比只有0.33%,远低于上榜的其他房企。它没有选择靠近新加坡的新山地区,而是选择了吉隆坡的著名高档住宅区Mont Kiara,收购价为3.43亿元。

雅居乐公告表示,吉隆坡的整体城市及房地产市场发展相对成熟,对住房需求亦持续稳定增长,所以有关地块拟发展成中高端住宅项目。

但是,据戴德梁行的研究数据显示,虽然吉隆坡市中心的高端住宅销售价格仍保持增长,但由于大量住房空置,导致2013年四季度,租金价格同比下降2.5%,供过于求的状态将对吉隆坡高端住宅价格造成压力,也将考验雅居乐的销售能力。>

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