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广州豪宅有点贵?存在就是合理!

2014-03-22  文/

中国住房价值量仍处于相对合理的水平,从住宅价值量和GDP的对比情况看,中、日、美三国的比值分别为2.9、5.5和2.5倍,中国住房价值整体而言尚未达到过大的泡沫状态。

广州豪宅有点贵?存在就是合理!

价钱否合理,要看供求关系

珠江新城10万元/平方米的房价,可能有很多人觉得太贵,不合理,但是这个价格却一直能保持平稳。为什么?因为豪宅价格是否合理,主要看供求关系,是供不应求还是供大于求。目前广州中城区的住宅还是处于供不应求的阶段,有些现在看似较高的楼价开始卖不动,但是过一年半载回过头来看,大就会发现就只有这么一些供应量,买家后来就会慢慢接受,楼盘慢慢卖得动了。这样小的供应量,这样好的位置和资源,开发商一般很难有减价的意欲,价钱一直保持这样状况,买家可能还是会出手。

如今,广州中心城区住宅的价格多半已经攀升到了3万元/平方米的平,珠江新城部分楼盘的单价更是已经达到10万元/平方米,广州的豪宅究竟贵不贵?今年的楼价将呈如何的走势?现在入市买豪宅是否被套?中山大学岭南学院财政税务系主任、教授、士生导师江、中原地产项目部总经理韬均表示,看待住宅的价格问题,需要辩证地看,如今的豪宅是不是贵,要看你从哪一个角度来看。

豪宅贵不贵,看你怎么看

在林江看来,虽然广州的楼价不算低,但是与国内其他一线城市比,广州核心区住宅的价格是较低的。而且即使是北京和上这样楼价领先的城市,从核心区公寓的价格来看,在全球来说也还有很多城市的楼价排名比京沪靠前,比如说摩纳哥、伦敦、香港、新加坡和日内瓦,均价分别为5.3万、3.3万、2.1万、1.8万和1.7万元/平方米,以此来计算,即使是上海7000美元/平方米的均价尚且不算高,“由此可见,我国一线城市的房价并非遥遥领先”,更不用说楼价比上海还低很多的广州了。

“存在就是合理。”黄韬如此评论现在的房价,“从不同的人、不同的产品角度来出发,可能会得出楼价是太高还是合理的结论,但是,如果楼价不能得到市场的认可,楼盘如果较长时间成交量不足的话,自然就会下跌,一个楼盘的价格能够保持下去,就证明市场有人认可。”黄韬举例说,此前越秀区某豪宅楼盘开出了5万-6万元/平方米的报价,首批住宅的消化率只有五成左右,但是过了几个时间,买家已经逐渐接受了这样的报价,成交也开始活跃起来,“还能卖得动,就说明这样的楼价仍是合理的。”

促销只是个别行为,也有楼盘在涨价

最近一段时间,在媒体上不时听到楼盘打折、优惠的消息,似乎广州楼价正在下降,“降价只是小部分项目的短期行为,今年的楼价虽然不是像去年这样很观,但是会呈现温和上涨的况。”黄韬说。

其实,现在已经有楼盘在涨价。”黄韬说,“从上个周末的情况来看,广州市不少楼盘的销售或登记情况都还不,或许,与去年同期的三四月份相比,现在的交易情况要略差一点,但是去年有一个‘国五条’出台,很多人在赶‘末班’买楼,因此没有可比性。但与今年年初相比,我们已明显感觉到楼市在慢慢复,成交量平稳,也有不少楼盘的价钱在轻微上升。”

黄韬认为,与2万元/平方米以下单价的刚需房相比,豪宅的总价动辄两三千万元,总价高,成交比较慢,但从这一点来评定价钱偏高,好像仍不足够,因为豪宅供应量和买家的数量在一个微妙的变数当中,从成交量看起来很小,但是供应量本身就不大,不可能有一个多大的成交量。

多方因素,决定楼价或将温和上涨

目前热议的“开放二胎政策”以及“新城镇化建设政策”,能够带来10%-30%的增量住房需求,对房地产的发展是一个刺激。但各方的增速将稍微回落。“2013年全国a>房地产市场的销售额为8.1万亿元,增长率为26%;2014年估计为9.3万亿元,增长率为15%。2013年的销售面积为12.9亿平方米,增长率为17%;2014年估计为14.1亿平方米,增长率为9%。为什么增幅稍微回落?因为2013年基数太大了。”

林江表示,全国房地产市场价格涨幅也将收窄,涨幅将趋于温和,预计2014年住宅供给将增加38%,2013年第四季度新增住宅供应环比上升51%,较第一至第三季度均值上升79%;2014年第一至第三季度同比上升38%,较2013年均值上升15%,一线城市住宅供给增幅较大,因此,预计2014年房价上涨6%。

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