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华润置地规模上涨毛利下滑是何解

2014-01-23  文/

尽管2013年华润置地在规模上呈继续增长之势,但毛利率却逐渐下滑,这也是其被外界质疑最多之处。1月20日,华润置地公布2013年12月销售快报,12月份共实现签约额约39.2亿元,实现签约面积39.3万平米,较2012年同期分别下降36.6%和17.4%。

华润置地规模上涨毛利下滑是何解

截至12月底,华润置地2013年度累计实现签约额约663亿元,累计实现签约面积578.2万平米,较2012年同期分别增长27.0%和22.3%。

另外,在主要投资物业租金收入方面,华润置地2013年11月实现租金收入约4.54亿港元,较2012年同期上升38.3%。而截至11月底,华润置地2013共实现租金收入约44.5亿港元,较2012年同期增长35.7%。

如果按照华润置地2013年年初制定570亿元全年目标计算,其全年超额成约16.32%。

2015年冲刺千亿

事实上,华润置地2013年的销售规模与市场预期也极为接近。在此之前,包括中银国际、招银国际和国信证券在内的一众券商均预计华润置地2013年的销售额能达到650亿元,增长幅度在25%左右。

国信证券当时认为,华润置地2013年第四季度销售可达153亿,全年则可达到660亿元,同比增长26.4%。

招银国际相关分析师则对观点新媒体表示,由于2013年华润置地开盘的项目比较多,单月销售额基本都在50亿以上,所以保守估计其全年销售额能够达到650亿元左右。

此外,申银万国在预测华润置地的销售前景时则表示,在2013年达到650亿左右的规模,明后两年仍将保持20%以上的增速,以此推动2015年突破1000亿元大关。

而相关分析师也对记者表示,华润置地内部制定的规模增长计划2015年突破千亿规模,因而在今年实现663亿的基础上,今后两年增长速度会保持在20%左右,市场对其2014年的预期销售规模则在800亿至900亿左右。

不过上述分析师还提到,由于华润置地的整体战略已由前两年的激进扩张转为收缩型,所以今年其个人对华润置地的预期销售在800亿,属于市场偏低范围。

另外,从区域市场分布来看,深圳市场无疑是华润置地在2014年的主战场。早前在2013年年底华润置地副总裁、深圳区总经理孔小凯曾公开表示:“华润置地计划大深圳区在2014年的销售目标为96亿元。”

而具体项目除了位于惠州的小径湾二期外,华润置地还将在2014年秋季和年底分别在深圳推出华润银蓝山和华润城两大全项目。

毛利下滑与一二线回调

尽管2013年华润置地在规模上呈继续增长之势,但毛利率却逐渐下滑,这也是其去年被外界质疑最多的地方。

据华润置地的公开资料显示,其毛利率由2011年的39.5%下降为2012年底的36.9%,2013年中期则继续下降到31.4%,这也是华润置地自2007年上市后首次出现毛利率连续下降。

对于华润置地毛利率下滑的因素,外界的主要观点是,除整体行业趋势外,最重要的还是与其布局有关。据不完全统计,在2010年和2011年,华润置地曾分别耗资190亿元和195亿元在众多二三线城市大肆拿地。

然而,随着一二线城市的市场热度在2012年下半年和2013年全面回暖,三线城市的前景逐渐趋弱,因而更多的开发商开始将战略布局重新转回一二线城市,华润置地自然也不例外。

华润置地相关负责人曾明确表示,从2012年下半年开始,该公司已将资源重新向一二线城市倾斜。而在实际项目拓展中,华润置地也确实在一二线城市发力,2013年表现的则尤其突出。

先是在2013年2月初,华润置地携广东铁建以26亿拿下广州国际金融城地块,并以此首入广州,从而完成一线城市的全布局。

此后,华润置地又在2013年8月份以109亿元成功竞得深圳前首批出让地块的最后一宗土地,并一举创造深圳总价地王的记录

随后在2013年下半年,华润置地还多次以高价在成都、太原、重庆、合肥、杭州和厦门等二线城市补充土地储备。

进入2014年之后,华润置地在一二线城市的拿地步伐并未停止,先是以近40亿元在福州拿下两幅商业地块,然后又与绿地香港合作开发上海黄浦区一宗价值60亿元的地块,其为此将支付约30亿元的土地款。

另外,华润置地还在今年116日以19.3亿元、溢价108%摘得北京门头沟新城MC00-0017-6007等地块,折合楼面价19704元/平方米,这也是时隔多年后,华润置地再次在北京拿地。

对于华润置地的拿地动作和布局区域,相关分析师认为,主要还是基于毛利率不断下滑的问题,因而才会不断在核的一二线城市补充具备高附加值的地块。

上述分析师还提到,其实从华润置地内部来讲,利润增长比规模增长更为重要,因此今年的工作重心还是在考虑如何提高利润率的问题,但由于涉及结转周期,公司预期2016年毛利率才会大幅好转

对此,申银万国在早前也曾预计,受制于开发周期,华润置地的利润率2014年开始将会有小幅回升,但更显著的回升则要等到2015年之后。

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