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唐人街豪宅高热之痛:华人无奈出走“避难”

2014-01-23  文/JOJO

唐人街近些年来风光不再,华人纷纷出走在城郊建立华人小社区。这种现象,很大原因是因为当地政府为改善唐人街形象鼓励高端住宅、高端商店在此落脚;此外还有外来投资者热衷周边豪宅投资,推高了唐人街的房价和租金,迫使一些华人不得不离开唐人街寻找新的住处。

唐人街豪宅高热之痛:华人无奈出走“避难”

充满活的社区将会消失

据英国《融时报》报道,伦敦唐人街最近又出现一家彩店,这就等于是推动该移民商业社区向着衰亡又迈进了一步。自上世纪五十年代以来,该社区五颜六色、挂满灯笼的街道就一直是英国首都的一道风景线。

居民郑健强表示:“我们根本不需要又一家博彩店。你现在坐的位置方圆60码之内已有七八个经营博彩店的人。”郑健强是一家餐厅的业主,另外还担任伦敦华埠商会的秘书长。

在很多城市的中心,唐人街历来是一个独特的景观,似乎从不受中场阶级化(gentrification)和房地产价格不断上涨的响。但郑健强担忧,由于很难应对不断上涨的房租和其他挑战,这些充满活力的社区将会消失。从伦敦唐人街到旧金山唐人街,这样的担忧普遍存在。

在纽约唐人街,时髦的咖啡馆和精品服装店正在取代面馆(noodle bar)。人口普查数据显示,过去十年,纽约唐人街的亚裔人口减少了15%,尽管整个纽约的亚裔人口增加了30%。同一时期,在旧金山唐人街周边地区,亚裔人口减少了23%左右。

亚裔美国人法律辩护与教育基金会(Asian American Legal Defense and Education Fund)的一项研究显示,费城唐人街受到的冲击尤其明显,不少投资者涌入那里大举购买周边的豪宅,推高了房地产价格和房租。具有讽刺意味的是,很大一部分热钱来自于中国大陆。

研究报告的作者之一Andrew Leong表示,随着唐人街在一座座城市中逐渐消失,一些帮助新移民融入社会的重要服务和生意也在走向消亡,比如英语学校和就业指导中心。Andrew Leong说:“新移民刚来的时候,可能会先在唐人街生活10年到15年——如果他们住在城郊,会面临语言和文化上的障碍。如果有唐人街,摩擦就会减少。唐人街可帮助他们融入美国社会。”

虽然,目前世界各地唐人街的热闹景象并没有消失,但在中国商店和办公楼的背后隐藏着一种担忧——人们担心,最近影响他们社区的一些问题可能是法解决的。

优质空间需求推高黄金地段房价

随着全球人口不断转向城市居住,人们对优质空间(无论是商用空间还是居住空间)的争夺很可能会持续推高黄金地段的房租和房价。伦敦房地产价格最近创下新高,在一定程度上就是依靠国际投资的支撑。

唐人街的现有居民和商家意识到了这一点,也意识到了扑面而来的一系列其他问题。谈到那些在位置比较难找的非底商场所为华人提供的服务时,伦敦唐人街牙医Lawrence Lee说:“就连二楼和三楼的租金也高得厉害。”过去三年,附近十多家公司都搬走了,包括两家会计师事务所。

地产代理世邦魏理仕指出,按高端地产的租金和收益衡量,伦敦SOHO区的办公楼在过去五年升值了65%;自18年前开始编制该数据以来,累计升值了234%。餐厅老板尤其感到吃不消。Harbour City餐厅经理Shun Bun Lee说:“23年前我刚开始经营这家餐厅时,年租金大约是8.7万英镑。现在,年租金已是那时的四倍。”

地产管理公司沙夫茨伯里并不认为房租上涨给周边带来不利影响,称任何繁荣城市的租金都已稳步上涨。在伦敦唐人街,有65家餐厅和酒吧在租用该公司的房子。沙夫茨伯里的一位主管汤姆•韦尔顿(Tom Welton)说:“伦敦正在蓬勃发展,这肯定给唐人街带来了生意和繁荣。他还坚称,“我们是在与租户一起推动唐人街的发展”。

家庭被上涨50%的租金“拆散”

在其他地方,特别是在美国,唐人街的居住属性意味着面临风险的不仅是商家,也包括住宅。在曼哈顿唐人街的埃尔德里奇街,现年42岁、十年前从香港来到这里的Siu Lam见证了一系列变化,该地区周边正在建造的高端公寓楼只是象征这种变化的例子之一。

现在她的店里既摆着一些中国农历新年的装饰品,也挂着一些万圣节服装,后者是为了迎合新涌入的非亚裔居民的需求。各种变化推高了那里的生活和营商成本(据Siu Lam说,自她六年前开店以来,租金已上涨了50%),她的家庭也因此被“拆散”。“年轻的家庭、新移民,全都搬到了住房租金更便宜的地方,比如说皇后区(Queens)。我的亲朋好友都离开了。”

纽约社区组织亚裔反暴力联盟(Caaav)的唐人住客协会项目主任陈立熙(Jason Chan)认为,应对这种“侵入”的唯一方法就是为较为贫困的居民建造更多可负担的住房。他说:“过度拥挤已成为一个严重的问题。为了节约成本,住户们都挤住在一起。虽然确实存在少量价格合理的住所,但它们往往由无良房东把持、得不到妥善的保养维修。”

留守和反抗的住户

旧金山的唐人街比纽约的还要大,但它也面临类似的命运。硅谷(Silicon Valley)就业机会的迅速增长对旧金山的房地产市场形成支撑,推动该地房价在8月份上涨了25%。

今年第三季度,旧金山房租同比跃升9.8%。旧金山城市规划委员会副会长Cindy Wu认为,如果唐人街以外工作室的月租金为2000美元,那么该地区月租金为1000美元的工作室一下子就会显得非常有吸引力。

房东们正在利用《埃利斯法》(Ellis Act)摆脱不识趣的住户,以出售房产。根据该法,房东可向租户下“逐客令”,前提是他们随后不将房子租出去。

但唐人街社区不想“不战而退”。在旧金山,抗议者和租户在市政厅外示威,反对唐人街内及周边地区的驱逐租户行为和房地产投机活动。这个问题正引起当地媒体的关注。

唐人街周边地区的居民Wing Hoo Leung说:“《埃利斯法》就像毒瘤,正在困扰这个城市的住房市场。如果我们不做点什么,它将演变为不可治愈的癌症。我们需要遏制炒房的人。”五年前,在社区组织的帮助下,Wing Hoo Leung曾参与打击驱逐租户的行为。

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