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豪宅供应面积趋小 2014豪宅价格将下跌

2014-01-22  文/

由于广深客的推高,2013年东莞豪宅市场供需两旺,成交均价小幅上升。不过,豪宅洋房供应面积趋小,2014豪宅价格可能下跌。

豪宅供应面积趋小 2014豪宅价格将下跌

东莞豪宅市场供需两旺

2013年东莞豪宅市场供需两旺,成交均价小幅上升。

2013年东莞豪宅市场供应面积166.68万㎡同比上涨52.27%,成交面积128.87万㎡,同比增长24.44%,成交均价13806元/㎡上升了1.78个百分点。各项指标全线上升,2013年豪宅市场全面升温,受到以下几个因素影响:

2013年中国宏观经济实现了“稳中增长”的总目标,投资、消费、出口“三驾马车”稳中略升,回归到东莞本土经济也呈现“总体平稳、稳中有进”的良好态势,主要经济指标表现良好。经济的恢复回暖促进了高端消费需求;2、2013年地产调控有惊无险,整体政策环境平稳,前两年在严厉调控下推延入市的大部分豪宅项目在2013年供应井喷,刺激成交,良好的成交再进一步刺激更多的豪宅产品入市,2013年豪宅市场供应与需求互动频繁;3、2013年整体楼市走势明朗,买卖双方信心指数皆增,豪宅买家积极出手;4、2013年黄金暴跌,股市跌宕,中国投资渠道进一步缩窄,热钱回流房地产行业,豪宅投资备受青睐;5、品牌开发商万科、保利、碧桂园、光大多个豪宅项目大规模入市引发集中签约潮;6、深圳、广州外溢购买力助长东莞临深、临广镇区豪宅成交量。

豪宅市场热点区域增多

2013年豪宅市场热点区域增多,呈现百花齐放格局。

2013年东莞豪宅市场热点区域不再仅仅局限于南城、厚街、东城、虎门、松山湖等镇区,2013年豪宅供应区域共有21个,成交区域共有28个,两者同比去年都增加了3个区域。除传统的几个热点区域供应与成交都火热之外,今年东江沿线的江景豪宅以及临深片区的豪宅项目都在崛起,供应量达到一个高峰,成为高端置业者新的置业热点,典型如沙田、樟木头、万江等区域。

2013年豪宅市场的百花齐放格局还呈现在豪宅楼盘个数的增多,共有89个楼盘成交,远远高于2012年的78个,成交在100套以上的项目共有16个,而去年仅有10个。2013年豪宅市场非常活跃,不同种类不同风格不同规模的豪宅产品竞相入市,从不足百万的度假型豪宅到总价过千万的超大别墅,在户型上从百平米以下到上千平米的豪宅,置业者在今年的选择面更广更宽。

深圳客推高临深片豪宅成交

深圳客推高临深片豪宅成交,广州客助沙田以黑马之势窜出。

2013年东莞楼市一路高歌,除自身发展较为稳健之外,广深客贡献了不少力量。广深作为一线城市,房价高企,2013年地产调控更是趋紧,区域内不少刚需购买力外溢到“价格洼地”且不限购的东莞,投资型和改善型需求也大行其道。在深圳客的推动下,临深片区不仅普通住宅成交节节攀升,豪宅产品成交也呈现大幅增长,最热门的塘厦区域,品牌房企云集,众多豪宅大盘一经推出,去化良好,区域成交同比增长了53.59%,樟木头同比去年增长60.61%,凤岗成交同比增幅高达173.91%。广州客对东莞豪宅市场的影响集中在沙田和中堂两个区域。去年豪宅产品成交不足30套的沙田,今年成交量暴涨至273套,增幅为841.38%,沙田以黑马之势窜出,成为新的豪宅热点区域,区域内拥有丰富的海景与江景,未来豪宅项目尤其是别墅产品依然不在少数。中堂今年的成交涨幅则在157.14%。

品牌项目轰炸式入市

2013年豪宅供应单盘呈规模化,品牌项目轰炸式入市。

2013年东莞豪宅市场共有52个项目供应,其中供应套数在100套以上的项目有22个,比去年还多12个,这些项目供应量占比近80%,可见豪宅供应单盘呈规模化,单个项目单批推盘量出现大幅上升,由往年几十套豪宅产品一推的举动被上百套所取代,尤其是品牌开发商的豪宅盘以开闸之势大批量入市。典型代表有光大·锦绣 (论坛)山河分别于6月5日与6月6日新增供应400套和484套豪宅洋房。东城万达广场在12月4日批量入市280套豪宅洋房,碧桂园·柏丽湾于5月28日入市284套别墅轰炸沙田楼市。万科·棠樾 (论坛) (论坛) (论坛)分别于4月、9月供应上百套豪宅洋房……豪宅项目的入市呈规模化,一是因为全年豪宅市场供应创历史新高,竞争激烈,开发商要集中跑量,二是整体市场呈回暖趋势,开发商对市场接受度的判断有所上升,加上无政策压力,开发商捂盘情况明显减少。

豪宅洋房供应套均面积趋小

2013年豪宅洋房供应套均面积趋小,中小户型去化明显。

根据东莞中原研究部数据显示,2013年东莞豪宅洋房新增供应面积为53.13万㎡,同比增幅19.83%,供应套数2882套,同比增幅高达63.56%,这说明2013年东莞新增入市的豪宅洋房新套均面积要比2012年的小,主要是受到塘厦万科·棠樾的小型度假豪宅洋房规模供应拉低整体套均面积,此外供应量最大的锦绣山河套均面积同比去年也减小了41.54%,供应较多的中信·森林湖、天骄峰景 (论坛)、万科·紫台等项目套均面积也有不同程度的减小。在大平层豪宅洋房整体去化缓慢但是单价高企的情况下,部分项目另辟蹊径开发更受投资者和改善型客户青睐的“中小户型”低总价豪宅洋房,2013年160㎡以下的豪宅洋房供应占比明显增多。

而从2013年东莞豪宅洋房新增供应产品各面积段的去化情况来看,去化最快的为140-160㎡的豪宅洋房,销售率达到98.69%,其次是160-180㎡的产品,销售率为56.21%,120-140㎡的豪宅洋房去化也较为理想,销售率有53.38%。

200㎡以下产品走货最快

2013年别墅供应过110万㎡,200㎡以下产品走货最快。

2013年东莞别墅供应为113.55万㎡,同比涨幅高达74.35%,为东莞历史上别墅供应最多的一年,共有44个项目入市,比2012年还要多16个项目,全新项目有15个。2013年别墅供应井喷的原因有:一是2011-2012年,地产调控声紧,尤其是在2012年,大部分开发商判断正确,将主战场集中于刚需,而豪宅产品尤其是别墅则延迟入市;二是今年投资渠道进一步缩减,别墅等高端地产物业活跃,豪宅市场行情走好,部分别墅项目加快工程进度赶在2013年入市。

从供应面积来看,200-400㎡间的别墅产品供需两旺,供应占比71.23%,销售率在45%以上。但是走货最快的却是100-200㎡的经济型别墅,它们供应占比虽然不多,但是销售率普遍较高。如100-120㎡的别墅仅有24套,但是销售率高达91.67%,主要是保利生态城 (论坛)的叠拼小别墅。160-180㎡的别墅共有170套,去化率为88.82%,该面积段的万科四季花城的小联排别墅一经推出,备受市场欢迎,基本售罄。

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