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“穗六条”楼市调控靴子落地 专家:难降楼价

2013-11-24  文/

“穗六条”出台,有人漏夜赶签约,有人紧急讨论对策,有人考虑马上推出商用产品……

“穗六条”楼市调控靴子落地 专家:难降楼价

●变化1:二套房最低首付比例从六成增至七成

●变化2:非广州市户籍家庭购房,缴纳个税或社保期限从1年以上增加到3年以上

●变化3:宅地供应明确指出要增加20%

广州房价同比涨幅再度登顶!国统计局本月18日发布的最新数据显示,10月份全国70个大中城市中,上海、北京、广州、深圳四大城市楼价同比涨幅均超过20%,虽然广州的同比涨幅为20.7%,位于四大城市的第三位,但已经是广州今年以来的最高同比涨幅。

就在统计局发布数据的同一天,针对楼市调控的“穗六条”出台。在今年3月份出台的“国五条”广州细则的基础上再度加码,对非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限从之前的1年以上调整为3年以上;同时,二套房首付比例由原来的六成提高至七成。

“穗六条”出台,有人漏夜赶签约,有人紧急讨论对策,有人考虑上推出商用产品……但面对市场最关心的问题——“穗六条”能否降楼价,业内人士普遍认为,该新政并不能从根本上改变市场预期,结合年底市场的特殊性来看,广州房价顶多出现停涨的态势。有专家建议,要买房的人还是得尽早入市。

市场反应1:

买家:商家同意退房,我们不同意退

把外地人纳税或缴纳社保的年限从原来的1年以上增加到3年以上,该政策对一手楼盘的买家影响较大。在海珠区某楼盘内,买家洪女士表示很无奈:“我们缴纳社保刚满1年,八成300多万元的房款都已经交了,现在‘撞枪口’上了,怎么办?”代理该楼盘的中介负责人表示:“现在真的没有办法,我们还没有想到对策。或者可以考虑签其他协议,等满3年后再正式网签,这是最简单的办法。”能否退房?“商家同意我们退房,但是我们不要退,谁知道3年以后房价又会涨多少?”洪女士说。

中原地产项目部总经理黄韬介绍,按照其代理的一手楼盘估算,全市新盘恐怕有10%左右已签合同的交易会遭遇“退房”命运,个别外围区域楼盘由于非广州户籍的客户占比较高,退房率恐怕会达到两三成甚至更多。

市场反应2:

商家:按计划推住宅,抢推商用物业

新政落地,不少商家表现淡定。“年底仍会按原计划推货,要冲量的还会冲。”广州本土某大型房企的营销人士表示。“我们认为二套房首付比例从六成提高到七成的影响不会很明显,能给得起六成的,挤一挤就能多付一成了,这个不是大问题。”刚和发展商开完“对策会”的中地行策划总监谢沁自信地表示,“当然,商家也会考虑推出一些应对措施,比如考虑延长首付的支付时间等。”

调控针对住宅市场,却令商用物业又获得了商机。新政出台的当天晚上,海珠区创富商务公馆总经理马聪就表示:“我们更要赶紧推出LOFT产品了,就定在本月24日开盘。”同样,花都区富力金港城的操盘手也认为,该新政对不限购的公寓产品是极大的利好,当即加大该盘“外地人买房不用等三年,置业广州有妙招”的宣传推广。

市场反应3:

区域:限购加强,增城从化反而得益?

限购加强,买家会否转向增城、从化等不限购的板块?

合富辉煌首席市场分析师龙斌认为,这是很有可能的。因为增城、从化不限购,不仅能吸引自住者,还能吸引投资者。

不过,增城的商家却没表现出相应的兴奋感。新塘某大楼盘操盘手坦言:“东部的置业者很多是首次置业,仍是三成首付;同时,增城今年来的楼价一直在涨,且多采用双合同的交易方式,每平方米三四千元的装修款要和首期房款一齐支付,无形中要增加三四十万元的首付,买家首付的压力非常大。其实,实施双合同后,成交量已经在下降了。”该人士表示,“穗六条”会逼购房者往外围走,但这批购买力会否出手,还不能过于乐观。

专家视点

“穗六条”难降楼价

赵卓文(广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理):

新政无须作过多解读,因为这仅仅是短期的调控行为,主要目的是为了完成政府年度的新建住房价格控制目标,所以市场无需过多担忧。

龙斌(合富辉煌首席市场分析师):

本次新政出台是迫于舆论和市场的压力,对楼市不会有太大的影响。楼价向上的势头不会变,只不过涨速会慢一些。所以,要买房的人,还是要尽早买。

黄韬(中原地产项目部总经理):

从短期来看,广州一手房价在今年年底将会停涨。但从中长期来看,这一政策无法从根本上改变目前房价上涨过快、楼市过热的局面。

谢沁(中地行策划总监):

限购令对外地户籍买家影响大,将在一定程度上打击成交量,相反对房价的影响不会太大,广州房价仍将保持一个平缓的上涨趋势。

二手市场反应

连夜赶签数十套二手房

“穗六条”中,对于非广州户籍的家庭购房者,要求连续缴纳个人所得税或社保的年限从1年以上提高至3年以上,对二手楼市的即时影响较大。但对后市来说,业内人士预计,二套房贷的提高或将令二手楼市的成交量降低三成左右。

连夜赶网签怕买不到房

广州二手市场有不少非广州户籍的买家。在合富置业今年9月份和10月份的成交中,此类买家占比约为61%;满堂红研究部统计,今年1月份至10月份,该行所有二手住宅买卖个案中,非广州市户籍的买家占了66.3%。番禺区是非广州户籍买家最集中的区域之一,满堂红华南碧桂园分店资深经纪朱小姐告诉记者,近半年来非广州买家占比约有八成,受“穗六条”限制的买家估计会达四成左右,“影响会比较大”。

对于“穗六条”中的“即日实施”,市场理解为从11月19日凌晨开始,所以,在18日傍晚政策公布后,不少受影响的购房者抢着连夜赶网签。满堂红网签部门职员表示:“当晚一直签约到11时半,一共赶了40单。19日的情况就相对平静了一些。”广东中原地产物业部副总经理潘婉霞介绍,社保缴交年限未满3年的购房者,18日晚上能赶到现场的基本都赶了网签,仅天河区就有70多宗赶网签的情况。

二手量价都有可能下降

不仅户籍问题影响购房,二套房首付比例提高一成,也影响到二手买家的入市决定,业内人士预计,“穗六条”落地后,广州二手市场的成交量和成交价都有可能下降。合富置业最新发布的市场分析报告称,从近期广州二手住宅市场的成交情况估算,近一成买家的购房计划将会同时受到提高二套房贷首付比例和提高外地人购房门槛的影响。

潘婉霞表示,在新政出台的短期内,确实会有部分业主对后市不看好,有降价的可能;虽然现在二手楼价不会马上下降,但是买家的议价难度会降低。满堂红研究部高级经理周峰认为:“未来半年,广州二手房的成交量将会减少三成左右,二手房价从今年11月份开始见顶回调,不排除半年后环比直降7%-12%的可能。”

“穗六条”不过是“缓兵之计”

一周热评

“穗六条”虽然会造成需求的有限萎缩,但对于惯性中上行的楼市而言,不过是“毛毛雨”而已。从本质上看,“穗六条”的出台,信号意义大于调控效应,心理影响大于实质影响。

楼市调控再度出招。本周,广州出台“穗六条”,其中包含提高二套房首付比例、提高非本市居民购房个税或社保缴纳年限、加快中低价位商品住房供应、增加住宅用地供应、执行政府价格指导等几个方面的内容。

“穗六条”的出台在预期之内,被认为是“跟风”上海、深圳、北京等一线城市,难以对市场产生根本性逆转,广州楼市不会马上出现降价潮。但事实上,在本刊评论员看来,“穗六条”本来就不是冲着“降房价”的目的而来,它不过是楼市调控长效机制尚未建立前的“缓兵之计”。假如能在现阶段稳定房价、遏制炒风,就已经完满完成任务了。因为就目前而言,无论从哪一个角度分析,楼价都没有立即掉头向下的理由。

首先,从买方市场来看,“穗六条”虽然在一定程度上限制了需求,但其所影响的人群大概只占购房人群的两成,涉及范围并不大。其中,包括被迫延迟入市的外地人、可能因为提高一成首付而止步的换房客,但值得注意的是,受影响人群并非绝对不购房,只要预期仍然向上,其购房行为也可能很快改变。

其次,从卖方市场来看,开发商的钱袋子非常殷实,从各大上市房企已公布的业绩来看,今年前三个季度,房地产行业整体保持24%的业绩增速,在A股各行业中排名前列。开发商不缺钱,从“地王”频出中可见一斑。加上社会资金、招募资金、海外融资等不断吸附与进入,房地产自我“造血”能力仍相当强。

正是如此,“穗六条”虽然会造成需求的有限萎缩,但对于惯性中上行的楼市而言,不过是“毛毛雨”而已。从本质上看,“穗六条”的出台,信号意义大于调控效应,心理影响大于实质影响。

“穗六条”无非为了释放两个信号。一个信号是表达政府调控不动摇的态度。“穗六条”可视为“限购令”之升级版,限购短期内不会取消也成为板上钉钉的事情,市场莫要有侥幸心理,待价而沽的开发商更要适可而止。

第二个信号是,楼市更长效的调控机制可能会很快铺开。无论是之前的“限购令”,还是当前的“穗六条”,都不过是“事急马行田”的缓兵之计,从长远来看,行政手段让位于市场手段,提高现金支付比例与房产税势在必行,前者可以解开银行脖子上的绞索,后者可以改变地方政府的动力与购房者的预期。因此,市民需有心理准备,未来一两年,换房成本将会越来越高,持有房产的成本也会越来越高,房产利润空间会明显压缩。

所以,从这个角度看,你可以对“穗六条”等闲视之,却无法对“穗六条”之后的预备政策掉以轻心。投机楼市的大门已经越来越关严,楼市的狂欢盛宴也已经接近尾声。   

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