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商业地产泡沫走到破裂边缘?

2013-10-23  文/

上海核心商圈写字楼租金连续三季盘整下跌,广州第三季度优质购物中心首层租金3年来首次下滑?不到两个月,华人首富李嘉诚就抛售了过百亿元的内地商业物业,虽然,这也许是李嘉诚全球布局的一种选择,但这也给内地正火烧火燎的商业地产热潮泼了一盆冷水。

商业地产泡沫走到破裂边缘?
既卖购物又卖写字楼

日前,和记埔公告称,由长江实业[简介 最新动态]与和记黄埔各持50%权益的东方汇经中心已锁定买家,买家钻机集团有限公司将收购项目6%权益,而另两家离岸注册公司——HYZL Development Co. Limited与HYZL Investment Co. Limited将收购剩余94%权益。钻机集团目前已确认为光大控股持有,但另一买家真实身份尚未正式公布。该项目的售价为89.5亿港元。

据悉,东方汇经中心位于上海浦东新区陆嘴环路333号,东正对“上海中心”,项目办公楼总建筑面积约8.8万平方米,目前尚在建设中,预计将在2014年竣工。

而就在8月29日,李嘉诚旗下公司长实、和黄将各自持有的广州西城都荟广场各50%股权出手,总交易金达到30.3亿港元。这两项交易金额共计119.8亿港元,折合人民币近百亿元。

内地商业地产回报不乐观

一方面李嘉诚在抛售内地商业物业,另一方面,上海、广州等地的商业地产正承受因井喷式增长带来的后果。

根据高纬环球报告,第三季度上海核心商圈写字楼租金才刚刚结束了连续三个季度的盘整下跌,以使用面积计算的核心商圈甲级写字楼有效净租金为每月每平方米人民币412元(折合每月每建筑平方米288元),租金环比上涨1.7%。

而在广州,情况更加恶劣。第一太平戴维斯最新数据显示,2013年前三季度广州甲级写字楼存量达323万平方米,供应量庞大。而零售地产市场方面,第三季度优质购物中心首层租金更是出现3年来的首次下滑,环比下跌0.1个百分点,至每平方米每月704.1元。

由此,李嘉诚在内地的商业物业回报率也显得比其他投资更低。和记黄埔2012年年报显示,从2010年开始,和记黄埔在内地的租金收入逐年下滑,2012年全年内地租金收入为29600万港元,占全年和记黄埔总租金收入的7.8%。

另有数据显示,和记黄埔的平均净资产收益率超过11%,长江实业的平均净资产收益率更接近15%。但广州西城都荟广场的回报率只能达7%,陆家嘴写字楼的租金回报仅约5%。

针对李嘉诚的连番抛售行动,有业内人士甚至表示,内地的商业地产泡沫正面临破裂的边缘。

香港商界大佬连抛商业地产

除了李嘉诚外,今年密集抛售物业的开发商不在少数。以香港地区为例,年初,华人置业主席、富豪刘銮雄高调拆售旗下位置优越的铜锣湾一带的商场和其他各处资产,套现逾70亿元;鹰君集团则拆售酒店套现100亿港元,南丰集团也以近30亿港元的价格,出售人流密集的旺角全幢商厦。此外,香港最大地产a>中介——中原(房源、代理、租房)集团的创始人施永青,也将自持物业的比例大幅降低到30%。

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