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莱蒙16.8亿接盘摩根大通 外资基金的进退两难

2013-08-23  文/

由于外资基金的退出,莱蒙国际进军上海滩的愿望终于在一年后实现。日前,莱蒙国际发布公告称,以16.88亿元的代价购买摩根大通旗下SSCPLimited的已发行全部股份,从而将上海浦东新区的莎玛世纪公园项目收入囊中,均价为34170元/平方米。

莱蒙16.8亿接盘摩根大通 外资基金的进退两难

解,莎玛世纪公园是位于上海浦东新区陆家嘴中央公寓之内的服务式公寓项目,于2006年落成,作住宅及停车场用。

该项目共包含9幢大楼合计284个住宅单位,总建筑面积约4.9万平方米,及240个地下停车位,而这些物业截至今年6月底的市值为23.8亿元。

是次收购,也使得莱蒙国际正式进入到上海市场,而早在2012年5月,莱蒙国际董事长俊康就曾表露出进军上海的意愿。当时其提到,莱蒙正在积极准备进入上海,并正和当地政府沟通。但后来莱蒙国际进军上海一事却因故搁置。

莱蒙16.8亿首入沪

对于此次进入上海,莱蒙国际在公告中提及,收购事项将增加公司拓展物业市场的据点,有利于在内地的业务发展,同时认为物业在今后能拥有强劲的升值潜力。

莱蒙国际相关负责人也对记者表示,虽然此次收购的均价达到3.4万元/平米,但整个陆家嘴中央公寓的二手房价在8月已达到4.6万元/平米,因而公司的收购价格并不高。

上述人士还提到,因收购项目中的租户还在合约期,公司暂时会持有这部分资产用作收取租金,但不排除在租户合约到期后将物业进行出售,整售和散售均可,同时也不排除未来在地块上重建项目。

另外,该人士还表示,虽然此次莱蒙国际进入上海是以收购项目的方式进入,但这对于公司今后深耕上海市场却大有益处,不但可以提高公司在上海的知名度,同时也为后续的项目拓展打下基础。

事实上,以上海为核心的长三角区域一直以来都是莱蒙国际布局的重点。今年5月21日,莱蒙国际就以15.51亿竞得杭州奥体单元一幅地块;8月21日,莱蒙国际又以14亿元竞得南京雨台区一幅地块。

而南京更是莱蒙国际开始高周转战略的试验之地,早前黄俊康曾对记者表示,南京莱蒙水榭春天项目是公司正式进入高周转的标志。

黄俊康当时还表示,下半年莱蒙国际可能还会拿50亿左右的土地,但却绝对不会抢地王因为相对的反周期拿地,可能是公司重大的致胜法宝之一。

外资基金的进与退

从此次收购价格看,莱蒙国际以近17亿拿下市值近24亿的上海核心物业,无疑是一笔不错的买卖,但卖方摩根大通也并不存在亏损问题。

据了解,莱蒙国际此次收购的莎玛世纪公园已经是第三次转手,而前两任主人分别是摩根士丹利和摩根大通。

早在2006年,刚刚宣布设立上海分公司的摩根士丹利以约7亿元购买了陆家嘴中央公寓内4栋公寓楼,之后将其改造成莎玛世纪公园推出市场,租客以上海世界500强企业中的外籍员工为主。

到了2010年7月,摩根士丹利以14.09亿元将莎玛世纪公园转让给了摩根大通,当时的转让均价不足3万元/平方米,如今莱蒙国际的接盘均价已经上升至34170元/平米。

据相关知情人士向记者透露,其实摩根大通此次的转让价并不低,因为在这三年间莎玛世纪公园的年租金收益率都保持在7%左右的高水平,再加上转让溢价近3亿元,摩根大通实则稳赚。

至于摩根大通为何会在当前阶段退出,上述人士认为,其可能是看淡内地的房地产市场,因为内地的楼市调控政策一直摇摆不定,使得外资觉得内地楼市风险极高;另外,也可能是摩根大通投资该项物业的基金已经到了退出时机,因为此类外资基金一般都是3年期的短线投资。

然而,摩根大通的退出却并未影响其余外资基金进入内地房地产市场的热情,相关报道称,近期已经有多只外资基金准备进入内地楼市。

其中较为明显的就是黑石集团旗下的一只专注于亚洲的房地产基金,该基金在8月19日提出一份收购要约,计划斥资25亿元收购内地房地产开发商升集团。

另外,在今年7月份,得克萨斯私募股权公司还投资4440万美元,与沿海家园组建了一个合资企业,该合资企业将在武汉发展住宅项目。

而据相关统计,今年以来,境外房地产管理公司已筹集16亿美元封闭型基金,用于中国的住宅房地产投资,已远远高于2012年筹集的8亿美元和2011年筹集的4亿美元。

外资基金对内地房地产业重燃的高涨热情,在市场分析人士看来,与今年以来楼市的回暖和房价的上升不无关系,其中国内主要城市房价的持续上升给了外资进入内地楼市很强的信心。

据国家统计局8月18日最新统计数据显示,今年7月,北京、广州、深圳、上海等一线城市房价上涨幅度惊人,同比涨幅分别高达18.3%、17.4%、17%和16.5%。

当然,也有观点认为,外资基金近期大举进军内地楼市其实面临不小的风险,其中最为主要的还是楼市调控的持续,以及预计房产税将在全国铺开,这些因素都在遏制外国投资。

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