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豪门内讧 中服地块沉寂之谜

2013-07-11  文/中国房地产报

2011年7月6日,位于光华路旁的CBD中服地块(东三环与建国路交叉口东北角)之一的Z11地块公布招标结果,唯一竞标者中信集团26.32亿元的报价与招标价完全吻合,一时间舆论大哗。这一“神仙地块”事件随后以投标无效告终,整个中服地块也很快陷入沉寂,淡出了公众视野。

豪门内讧 中服地块沉寂之谜

距离这一争议事件2年,距离中服地块正式招标(2010年7)3年,记者再次探访中服地块时,却发现这里复杂故事远未结束。

围挡之中,工人紧张地忙碌着,来来往往的货移动的吊塔将这里营造出一幅繁忙的盛世图景。然而,这种热闹的场景仅属于Z8、Z9、Z10和Z13 地块,位于西边的Z3、Z4等7幅地块则丝毫没有开工的迹象。而紧靠中服大厦积达1.51公顷的Z7地块,其上面的6层小砖楼尚未拆迁毕。

一位不愿具名的中标企业负责人告诉记者,Z11“神地块”至今还人问津。由于中服地块的15幅地块下面需要建设一体化的地下空间,需要统一规划和施工,但目前独缺一角的状态使整个地下空间的规划陷入“卡壳”窘境。

此外,由于竞标中服地块的多数是融企业、实体企业以及地产公司的联合体,这种“高帅”组合在拿地时气势颇盛,但真正进入操作阶段却遭遇了重重的阻碍和矛盾,其中不乏勾斗角的豪门内讧和令人猝不及防的中途减员。

“目前中服地块一切都在正常运作,如果进展顺利,2016年就能够竣工。”面对外界对于中服地块进度缓慢的质疑,朝阳区人民政府关负责人对记者示,“由于中服地块有太多的特殊性质,之前的确存在很多困境,但通过各种努力,已经解决了不少问题,我们对未来充满信心。”

豪门内讧

中服地块西临国贸,北靠央视大厦,东连万达广场,接建外SOHO,总规划建筑面积32.7万平方米,将建设约100栋商务楼,入驻超过1000多家大型企业,被喻为CBD核心区最后一块“蛋糕”。在国内,还没有任何一块土地能够像中服地块这样,吸引到数量众多的顶尖开发商实力雄厚的金融企业参与角逐。

由于房地产调控政策的响,一直陷入争议漩涡的中服地块最终在2010年12月成功“出嫁”,而迎娶分割成15幅地块的都毫无争议的豪门。其中中国民生银行股份有限公司、中国国际期货有限公司、三集团、中信集团有限公司以强大的公司实、充沛的现金流、完美的规划方案独自取得Z4地块、Z1a地块、Z2b地块和Z15地块,其地块的获得者汇丰银行、正大集团、中国人寿、阳光保险等财团大鳄,参与其中的地产商包括万通地产、远洋地产、世茂房地产等。

尽管尘埃落定的中服地块竞标被业界评价“高富帅的胜利”,但这群“高富帅”们却在短暂的得意和幸后,各自陷入了不同的困境之中。

“联合体拿地和企业单独拿地情况不同,虽然联合体在拿地前都会申报企业自身需求,但由于企业的行业属性、优势等不同,在拿地之后会产生很多问题。”北市国土资源局一位内部人士对中国房地产报记者表示。

世联地产战略顾问部总监陈文言则认为,“2011年、2012年很多企业都面对着实体经济低迷和政府调控压力,运营CBD这种特殊地块,会大大增加企业险,一些企业有别的想法很正常。”

这种现象集中体现在至今仍未有任何开工迹象的Z14地块上。该地块的竞标者堪称“超级联合体”——由正大置地有限公司、正大集团有限公司、卜蜂国际贸易有限公司、上帝豪发展有限公司、上海世茂建设有限公司、金光纸业(中国)投资有限公司、东莞玖龙纸业有限公司、华侨凤凰集团股份有限公司、华康资本有限公司、正大制药投资、中山凯茵豪园房地产这11家企业联袂组成,并最终以41.14亿元的报价如愿以偿。

“虽然Z14地块最终交由正大集团来操盘,但毕竟联合体组成过于庞大,关系背景也复杂多样。虽然竞标时显得人多势众,但随着实际问题摆上桌面,众口难调的问题就逐渐暴露出来了。”知情人士告诉记者。

该人士透露,这11企业目前分为两大派系,即正大系和曾经的中国富豪张茵操控的玖龙系。由于两大派系都希望将Z14项目打造成自己在北京的总部,争执在所难免,但更为棘手的是,每个派系内部也有矛盾。

“像上海帝豪发展这样的企业基本上是没有实业的,也没有房地产发展经验,但老板手中有钱,觉得时、地利、人和都占尽,希望追随‘带头大哥’正大集团在这场盛宴中大赚一笔。”该人士说,“但正大集团希望建自己的总部长期持有,追随者觉得这样没有出租出去尽量套现划算,在这种利益分配方案上起了冲突。”

目前,沉寂的Z14地块背后是汹涌的内部分歧波澜,“有的企业觉得进展太缓慢,有的企业觉得股份和操作不成正比例,有的企业觉得风险太大,而最关键的问题是,现在谁都不愿意掏钱了,整个局面僵在那里了。”该人士说。

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