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广州房价为何“明跌暗涨”?

2013-06-19  文/韩世同

广州市国土房管局日前发布5月十区楼市数据显示,5月广州楼市一手住宅网签均价回落至1.5万元/㎡区间,连跌两个月。官方数据一出,引来市民质疑:为何楼市中房价明明在涨,而官方的统计数据却显示房价连跌两月?

广州房价为何“明跌暗涨”?

其实,房价明跌暗涨的原因在于:一是政府采取所谓的价格指导,对高价盘实行限售、限签和限价,人为减少高价盘的成交,造成房价结构性下降的“假象”;二是开发商上有政策下有对策,引入卖和双合同的形式,用“毛坯”销售来制造房价下跌的“假象”。具体分析如下:

从4月24日起广州全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度,不符合政府指导价的不予预售。据开发商透露,5月份卖高端住宅相当吃力,尤其是在珠江城的豪宅。珠江新城一豪宅盘营销负责人对媒体抱怨,珠江新城带优越景观资源的高端豪宅,近8000元的精装,价格自然跟一般楼盘有差距,现在只能有配地限签,甚至无法成交,这样的结果当然会造成全市楼价都下跌了。

官方数据显示,一直处于全市楼价冠亚军的天河、越秀两区,5月均价分别大幅跳水2713元/平方米和5038元/平方米。而这两个区域,历来是广州高端楼盘的聚集地。越秀区因学位房而价格居高不下,天河区则因珠江新城豪宅众多而盘踞楼价巅峰。经查询,天河区5月成交的楼盘价格主要在2-3万元/平方米的楼盘,最低的有1.4万元/平方米,最高有5万元/平方米,但最低和最高的占比很小。

其实这样只是牺牲或表面限制了高价项目,而其他楼盘的价格仍会升。主要是因为广州要成年内房价上涨目标,而采取这种三限的做法,但限了最高难抑次高,而且上有政策下有对策。近期,开发商为了满足限价的要求,纷纷推出“毛坯”房,一时间“裸卖”已成普遍现象。路劲隽泷湾,最新均价1.6万元/㎡起,毛坯出售;越秀可逸江畔加推最后10套左右南向江景楼王单位,毛坯一口价1.5万-1.8万元/㎡左右;海景农林华府,售价3.9万-4.2万元/㎡毛坯发售,使得市区楼盘一下子重回“毛坯”时代。

与此同时,部分开发商为求卖楼,也开始引入最早出台“限价”政策的增城楼盘的应对做法,比如一份购房合同加一份装修合同,或者把原本预售证以外的“赠送面积”算入卖房的面积里,无非是让成交均价不超过政府规定。例如有个楼盘特价劲减30万元,其实只是因为将装修房改为毛坯房,购房者选择带装修的话可以再签一份装修合同,结果目前报价1.35万元/㎡,比4月的报价下跌20%。

有业内人士表示,由于“限价”是硬性指标,开发商为了降低预售申报价格,采用一边毛坯价、一边装修价的“孖生合同”甚至“多合同”等手段也在所难免了。因此5月网签均价的下降,并非市场或开发商原因所致,而是管理层对高价楼盘的限价、限售等行政控制手段显效了。但实际上,房价并没有真跌而只是“假摔”而已。

的确如此,目前市区地段比较好、有学位房等资源的楼盘依然涨势凌厉。例如位于越秀区犀路的海景农林华府,号称周边有农林下路小学、东风路小学、黄花小学、执信中学、广东工业大学和中山医科大学等名校,最新报出的毛坯售价就达到3.9万-4.2万元/㎡,这个价格甚至带动了附近二手房的叫价。

官方数据还显示,有楼盘5月份房价下跌万元,其实这也是产品类别不同造成的错觉而已。例如:珠江新城的天銮和越秀的江尚东山成交均价环比4月降价1万元/㎡,其中越秀江尚东山从5.5万元降为4.5万元,跌幅18.2%,天銮从6万元降为5万元跌幅16.67%。

其实,所谓“降价”的原因主要是因为销售不同楼栋和户型不同造成的。每个楼盘的定价,好朝向好楼层的价格要比不好朝向不好楼层的价格高30%以上,开发商为了应对政府的价格指导和配合政府控房价,而推出一些朝向楼层不好的产品,马上就可以达到“降价”的效果,但其实房价并没有真降。

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