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国五条细则难控地价 下半年楼市或不如上半年

2013-05-26  文/

今年前4个月全国土地购置均价上涨20%以上,5月以来土地市场供应大增,房企踊跃拿地。从国五条问世到现在,不断有业内人士提出,国五条对土地市场没有直接、明显的调控作用,而调控房价必须从调控地价入手。

国五条细则难控地价 下半年楼市或不如上半年

今年前4个月全国土地购置均价上涨20%以上,5月以来土地市场供应大增,房企踊跃拿地。经济之声评论:地价居高不下,房价难以稳定。

据经济之声《央广财经评论》报道,新"国五条"细则全面落地之后,土地市场曾一度"急冻",但5月初就开始出现急升势头。轰轰烈烈的"国五条"对房价确实起到了一定的稳定作用,但是对地价,现在看来恐怕还没有太大的影响力。4月份全国房地产景气指数小幅下行,但行业整体依旧活跃;1-4月土地市场回温明显,价格涨幅处于高位。前4个月,全国房地产开发企业土地购置均价是每平方米2289元,同比增长21.1%,增幅比1-3月份扩大6个百分点。从土地购置均价同比情况看,今年以来呈现明显的持续上升态势,前4个月增幅达到2年来的最高。

总体来说,房地产市场依旧保持高温,土地市场继续升温。进入5月以来,北京、上海、广州等一线城市开始大规模推地,武汉、温州、南京等二三线城市也亮出大规模的推地计划。上周,全国40个大中城市宅地供应达到202万平方米,环比大幅增长302%。而从5月3日到5月10日,上海、广州以及长沙三地出现3个年内地王。一方面,全国土地购置均价上涨20%以上;另一方面,房企踊跃拿地非常积极。大家不免担心,土地交易活跃的背后,已经长期在高位运行的房价,是不是还在酝酿着蠢蠢欲动的涨势?

经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同对这个话题进行了评论。

五月的楼市相对平静,但土地市场却持续升温。一线城市开始大规模推地,二三线城市也亮出大规模的推地计划。近期土地市场成交量大幅回升,发出了什么样的信号?

韩世同:国五条有一条很重要的内容:各地要求要加大土地的供应,尤其是要加大中小户型、中低档次土地方面的供应。现在这个措施开始执行和落地,在落地之前由于之前的供应不足等因素,部分开发企业可能在土地上面处于饥渴状态,就会出现目前在部分的城市土地市场极度火爆的状况。

多地出台了楼市限价令,房企依然非常积极的拿地,这种抢地谋发展的策略说明大多数房企对于中长期市场行情是不是依然看好?

韩世同:目前的市场的确有支持他们看好的依据,但是地王出现其实伴随着的是物极必反,因为现在有一些城市地价过高,甚至高出了同区域的楼价,就等于面粉比面包还贵,这么贵的地其实没有办法继续卖下去,实际上这会影响后续土地供应的推出,因为全部都这么高的价格来达成可能性非常小。

从"国五条"问世到现在,不断有业内人士提出,"国五条"对土地市场没有直接、明显的调控作用,而调控房价必须从调控地价入手。应该如何在这方面加强呢?

韩世同:的确应该加强,但是这种加强不应该像调房价一样采取抑制需求,不许开发商拿地的方法,我觉得现在开始,这是在开始增加供应阶段的短期现象和行为,随着供应不断的推出,像目前的短期抬高拿地的疯狂行为应该会有所改变。

一方面地方政府还是垄断供应,比较容易抬高地价,应该从制度上改变,除了政府的招拍挂,还可以通过三旧改造等方式加大多元化的供地。另外现在对土地监管,长期的囤存不开发这种现象的执法力度也比较弱,造成了有地开发商也不愿意及时的开发市场适销的,尤其是中低档中小户型的企业房,这方面政府还没有找到比较有效的方式和方法。

在不少业内人士看来,各大房企之所以能够痛快地高额购地,有两个重要原因:一是各大房企今年前四个月呈现出良好的销售业绩,资压力得到缓解,增加了企业拿地热情;二是企业今年顺利销售后带来的补仓需求。但是"国五条"引发的市场观望情绪逐渐淡去,这个因素增加了房企对市场的期望值,在这些现象背后,房价是不是也暗藏着一种涨势?

韩世同:面上看的确如此,但是目前地王飙涨的现象是难以维持的。因为今年各地陆续的供地规模之大前所未有,开发商有没有那么多资金按照这种高价拿地,下半年这种状况必然会改变,目前是因为之前供的太少突然之间去抢地,但随着供应的加大,开发商是否还有那么多钱?而且市场上半年很好,下半年未必有这么好。 

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