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上海徐泾涨价地块遭业内冷待

2013-05-15  文/

时隔一年,再次挂牌,身价突然翻了3倍,上海青浦区徐泾镇的这块商办用地近来可谓出尽了风头。不少观点认为,该地块优越的区位及发展潜力是起拍价飙升的“本钱”,甚至猜测出让方之所以有胆量涨价31亿重推地块,必然已找好了下家,或是已出现较多的意向买家。

上海徐泾涨价地块遭业内冷待

但上海资深业内人士并不以为然:“目前还没有听说哪个企业对这块地有兴趣,关注更多是集中在起拍价突然飙升31亿这一点上。”

该人士续称,对比前后两次差甚远的起拍价以及该地块周边的现实况,出让方难以逃脱“拍脑袋”定价之嫌。

拍脑袋的定价

事实上,这幅“奇”的土地最早挂牌出让是在2012年2月20日。

根据彼时的出让公告,徐泾镇会展中3地块东至规划六路西侧线,至规划六路北侧红线,西至诸光路东侧红线,北至盈港东路南侧红线,出让面积184292.8平方米,积率为3,土地用途为商业,起始总价13.68亿元,起始楼面地价2473元/平方米。

然而,刚刚挂牌半个月之后,出让方宣布暂时中止该出让活动。而在今年1月4日,上海土地交易市场发布公告表示,根据出让人要求,终止出让徐泾镇会展中心3地块。

彼时,上海市青浦区土地储备中心相关负责人在接受媒体采访时曾表示,终止出让的原因是要对出让条件进行一些变动。

但谁也没有想到的是,终止出让仅4个月之后,起始楼面价竟然从原来的2473元/平方米飙升至约8000元/平方米。

根据上海土地交易市场5月10日发布的出让公告,青浦区徐泾镇会展中心3地块(02-01)土地用途调整为商办;出让年限从40年修改成商业 40年、办公50年。地块挂牌起始价上调30.55亿元至44.23亿元,折合楼面地价约8000元/平方米,较首次挂牌楼面地价高出5527元/平方米。

对此,上海中原地产咨询部总监宋会雍在接受采访时表示,该地块最初的底价就很有问题,当时其周边的住宅售价已达2万/平方米上下,周围也有地铁站。而且商业用地在该区域还是比较稀缺的,根本就没有城市广场类的商业项目。

“再加上早期已有好几个社区住宅项目进入该区域,因而业界对于该地块的开发前还是比较看好的。”宋会雍续称,但是与之配套的商业用地的起始楼面地价仅为2473元/平方米,这显然是不合理的。

“不过,这次的底价直接飙升至8000元/平方米无疑拍脑袋的做法。”宋会雍进一步指出,下土地市场异常火爆,特别是最近出让的几宗世片区地块,有一宗的成交楼面价竟然冲破4万/平方米。因而徐泾镇会展中心3地块也开始较上劲了,楼面价直飙8000元/平方米。

人口导入薄弱

“这是从一个极端走向了另一个极端。”宋会雍补充称,8000元/平方米的起始楼面地价对于该区域来说无疑是虚高的,6000元/平方米左右或许会是比较合理的价格。

“尽管该区域已有不少的社区住宅项目在开发,但其人口导入却是非常薄弱的。这也就意味着,企业在做商业开发的时候需要较长的时间,待人口导入成熟了,其收益才能有所起色。”宋会雍坦言,如果地价定得太高会给开发商带来很大的压力

一位央企开发商代表的观点与上述看法不谋而合。该开发商在接受媒体采访时就指出,目前来看,虹桥商务区土地楼面地价在2万/平方米徘徊,此前区域内多数地块的起始楼面地价仅为1万元/平方米左右。与此同时,这一类大型城市商业区域的发展,一般都要需要5-10年的时间陆续体现。所以,在虹桥商务核心区域发展尚未成熟的背景下,辐射带商务区开出近1万元/平方米的起始楼面地价,有点偏高。

宋会雍进一步表示,目前来看,徐泾这边的人口的集中度不够,同时,新开发的项目人口导入很慢,甚至有一些项目根本就没有卖动。

据介绍,徐泾镇会展中心3地块周边的住宅项目,销售速度都比较滞后,有几个项目的销售数据甚至比较难看,交易仅达3、4成而已。

不得不提的是,金地御就是此类项目中的代表之一。据了解,作为金地集团在上的首个天字系项目,金地天御自2010年开盘以来仅完成3、4成的销售。

而谈及徐泾镇会展中心3地块的出让前景,宋会雍则坦言,8000元/平方米的起始楼面地价留给将来溢价的空间并不大。

“底价成交或者稍微有一点溢价的可能性比较大,当然也不排除像世博地块这种“发烧”的情况。”宋会雍表示,目前还没有听说哪个企业对这块地有兴趣。

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