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购房者加速海外置业 需求外溢刺激房企出海

2013-05-03  文/

中国人海外扫楼、中国房企进军海外成为海外媒体热衷的头条新闻,虽然中国购房者海外置业的需求与日俱增,然而,热闹表象背后实际需求到底有多大,中国房企试水海外前景如何,仍然值得探讨。

购房者加速海外置业 需求外溢刺激房企出海

非热点区域逐渐升温

“有一早起来,发现邻居变成了同胞。”提起中国买房者,移民夏威夷20余年华裔王先生一脸兴奋。“随着中国经济的高速发展,中国买的实实在强大,好多房子都是全款买下。”

在美国,中国购房者之前注意力主要集中在纽约、洛杉矶、旧金山等中国投资者喜欢居住的城市。然而,这些年来,中国购房者的购房区域开始伸向一些新区域。一直以来日本游客居多,随着中国经济的快速发展,到夏威夷旅游、置业的中国购房者明显增加。

除了教育、移民等区域外,国内外房产价格水平以及限购等措施,也刺激不少国内买房需求外溢。相比于国内年年升高的房价,海外房产的价格实际上并不高。尤其是经济危机以来,欧美国家的房产价格连连下跌。

在荷兰阿姆斯特丹学习、生活多年的张伟对于中外房地产价格差异感同身受,他向记者示:“刚到荷兰时北京四环的新房价格每平米1万元左右,低于阿姆斯特丹的房价,而几年过去,目前阿姆斯特丹距离市区的公寓价格只有每平米1.5万元人民币,而这样的价格在北京只有在六环外。”

在今年北京春节房展上,除了加拿大、美国、英国、澳大利亚等传统热点区域外,来自拉脱维亚、塞浦路斯、立陶宛、毛里求斯、阿鲁巴、岛等非热点区域的项目也踊跃参展,希望在庞大中国市场上分一杯羹。

中国房企布局海外

庞大的中国海外需求蛋糕不仅吸引海外房地产企业,也吸引中国本土的开发商。据中国海外投资联合会一项数据显示,去年以来,包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等10余家大型房企,已在海外有房地产项目或确定投资计划,投资规模已达上百亿美元

今年2月与4月,万科先后与当地企业签订合作协议,拓展美国与新加坡市场。短短一年多时间,绿地海外经营业务已先后落地亚洲、欧洲、大洋洲内三个国家。在韩国济州项目首批产品预售在即,逐步进入投资收获期,自主酒店品牌进驻德国法兰克的同时,绿地乘胜击挺进澳洲市场。

鑫苑(中国)置业有限公司3月在纽约布鲁克林区的威廉斯堡买了块地,用于该公司在美国进行首个房地产开发项目——一幢有着216户的共管公寓大楼。此外,鑫苑置业还在美国搜寻其它项目,并计划将所建楼盘的40%左右卖给中国投资者。

“出海”的初衷之一也是希望能够锁定新的一波移民潮与海外置业需求。一位内地开发商公开表示,“中国人想去哪里,哪里的中国人最多,我们就去哪里,我们会研究这件事。”

面临巨大机会成本

虽然中国购房者海外置业的需求与日俱增,然而,热闹表象背后实际需求到底有多大,引发各界关注。即使在英国楼市,中国买家仍是非主流。第一太平戴维斯统计数据显示,去年“中国及亚太地区”买家在伦敦的新房和二手房中占购买比重仅为6%和2%。英国本土买家则分别占比41%和66%,是楼市购买主体。

“去海外只是策略性安排,因为如果中国人没有走出去买房,开发商也不会有投资海外的动力。”高纬环球中国区董事总经理张良军表示,现在房地产开发企业投资海外只是试水阶段,虽然越来越多,但这不会成为中国房地产企业的主流,中国房地产主流还是中国本土市场。“中国本土市场的体量、需求和潜力相比海外更大。”

中外房地产开发回报率差异也决定房地产投资海外,国务院发展研究中心最新发布的《中国住房市场发展趋势与政策研究》显示,国内部分知名开发商的毛利率接近甚至超过了50%,远远高于日本和美国的房地产开发企业。张良军认为,从项目层面看,海外房产开发项目层面上获得30%的毛利率几乎是不可能的。中国企业去海外不仅有巨大的机会成本,同时还会受到当地税收、法律等新的约束。

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