您的位置:中奢网首页 > 生活 > 正文

地王隐忧显现 二三季度土地市场或逐步降温

2013-05-01  文/

去年下半年以来的土地市场一路升温,即便是标志着调控政策新一轮升级的国五条出台,也依然不能浇灭企业们在土地市场的热情。以此计算,该地块楼面价超过万元,达每平方米1.18万元,溢价率高达112%。

CRIC研究中心分析师/杨晨青、潘绍之

去年下半年以来的土地市场一路升温,即便是标志着调控政策新一轮升级的国五条出台,也依然不能浇灭企业们在土地市场的热情。4月9日,北京石景山区鲁谷路C2商业金融用地,被新能(北京)国际房地产开发有限公司以11.65亿元竞得,楼面价为每平方米2.13万元,溢价率高达174%。4月10日,经过336轮激烈竞价后,上海浦东发展置业限公司最终以有65.43%的溢价率竞得上海浦东唐镇新市镇总面积达12万平方米的D-05-01住宅地块,并以楼面价每平方米18199元、总价37.75亿元成为今年以来上海单价、总价的双料地王。4月11日,北京土地整理储备中心公布通州台湖地块招标结果,对底价为9.1亿元的台湖地块,福州泰禾房地产开发有限公司给出19.3亿元报价名列第一中标。以此计算,该地块楼面价超过万元,达每平方米1.18万元,溢价率高达112%。

按照以往的经验,每一轮调控之初的土地市场都会经历一段低迷期,持续的时间长则1年以上,短则3-4个月,而像本此调控这样,土地市场不仅完全没有受到任何影响,拿地积极性反而有增无减的情况,着实非常罕见。之所以当前土地市场会产生上述"愈调愈热"的情况,我们认为可以从以下三个方面考虑:

从企业角度出发,一方面,受益于2012年全国房地产市场交易量的回暖,当一部分企业借此回笼了大量的资,同时负债率也较11年大为改观,客观上具备了拿地的资金条件;另一方面,在2011年一整年到2012年上半年接近一年半的时期内,很大一部分企业都采取了"卖房不买地"的企业战略,从主观上确实有补仓的需要。

地方政府考虑,11年土地市场不景气,流拍率的上升倒逼地方政府调低出让底价,然而即便地方政府主动降低交易门槛,愿意出手拿地的企业(尤其是民营企业)依然门可罗雀,地方政府面临的财政危机愈加凸显。而到了2012年,随着市场行情的转好,企业的拿地热情重新被点燃,土地市场再度成为卖方市场。在这样的背景下,地方政府上调出让底价自然水到渠成。

从政策方面来说,本轮貌似来势汹汹的"国五条"正在面临失效的尴尬国务院版本中最重要的三项条款几乎无一落地:限贷方面,仅有北京一个城市对公积金贷款首付比例作出调整,其他城市均无响应;限购方面,只有沈阳政府宣布从原来的二环限购改为全市行政区域限购,长沙、贵阳等区域限购的城市则无一跟进;最受关注的20%的个人所得税,即使是北京、上海这样住房信息交易系统建设得比较完备的城市,也只做出了类似"有条件开征,无条件仍然按原有办法计征"的承诺。唯一被地方政府提得最多的是房价控制,而这恰恰是最容易通过行政手段控制的一个目标,对楼市并不能产生实质性影响。在这样利空出尽的背景下,一部分选择观望的企业最后的疑虑也被打消,从而进一步推高了土地市场的热度。

综合以上三点,我们非常理解当前企业对土地市场的热情,但是仍然想在此提醒企业:在当前的这个时间点不宜过分乐观。在当前这样一个热度下,尤其对于热门地块,企业一旦进入则很有可能"被地王",而在调控常态化的今天,"地王"所带来的的风光早已被其未来潜在的风险掩盖。一方面,在这一个人人高周转的时代,地王项目普遍开发的长周期无疑将拖累企业整体的周转速度。典型例子如中海地产在上海长风的御豪庭,该项目从拿地到上市的周期长达32个月,远远高于旗下其他项目的开发周期;另一方面,支持企业拿下地王的最重要的动在于,企业相信在地王项目上市的时间点,项目所在地房价将跑赢当初拿地时的价格。这场赌局在过去的金十年几乎没有输过,但是--时代在改变,重点城市尤其是一二线城市的房价,早已不再是过去翻覆雨的疯狂时代,当下的地王项目未来很有可能将面临房价跑不过地价的尴尬,从而给企业资金链形成拖累。

据我们对企业的调研,很大一部分企业已经a>现出对当前市场上高拿地现象的忧虑,在这个基础上我们判断,二季度到三季度的土地市场将在一季度的基础上有所降温。

 

中奢网官方微信

服务号:中奢网
(Luxuscn,官方消息发布)

订阅号:GossipLuxury

(八卦奢侈品,解码大牌潮流趋势,揭秘时尚大咖撕逼内幕)

扫描二维码,或微信搜索公众号luxuscn、GossipLuxury,关注中奢网官方微信。

扫描二维码,下载中奢网客户端