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宏观调控深化及政策取向下的行业趋势研判

2013-04-12  文/Alice

经过几天的大雨洗礼,12号的广州终于迎来了清新的天气。在翡翠皇冠假日酒店宴会厅,商业推动地产论坛第八届年会正式拉开帷幕。这次大会聚集了国内上百家商业地产发展商以及多家媒体参与。在会上,首轮的高端对话“宏观调控深化及政策取向下的行业趋势研判”展开了讨论。

经过几的大雨洗礼,12号的广州终于迎来了清新的天气。在翡翠皇冠假日店宴会厅,商业推动地产论坛第八届年会正式拉开帷幕。这次大会聚集了国内上百家商业地产发展商以及多家媒体参与。在会上,首轮的高端对话“宏观调控深化及政策取向下的行业趋势研判”展开了激烈的讨论。

本次对话的嘉宾有:

中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平 先生

佳兆业集团董事局副主席孙越  先生

中国购物中心产业资讯中心首席专家禹来 先生

正大新生活集团CEO胡方辉先生

正佳集团总裁李穗生先生

中天城投集团商业管理有限公司总经理 苗思华先生

天朗控股集团董事长 孙茵  女士 

赢商(集团)控股有限公司总裁  吴传鲲   先生

朱凌波:各位请坐,非常感谢赢商网邀请我来主持这个论坛,特别高兴在现场见到很多新老朋友,这个会不仅谈宏观,也跟在座企业,行业发展很好结合起来。就两个话题希望每位嘉宾用最简短的语言做一个阐述,刚刚出台最严厉的“国五条”及李克强经理力推新城镇化,这两个短期和长期宏观政策会对商业地产产生什么响?

邢和平:商业地产影响比较小,商业地产是需要经营,团队,需要有很好的直营店,论国家政策如何出台,商业地产都是需要扎扎实实一步一步做好经营工作,开发工作,做好产业链资金平衡工作。

孙越南:关于“国五条”对商业地产带来的影响,我个人看法是坚决利好,第一个会促使房地产企业尽快转型,因“国五条”调控对房地产投机、投资的水分会被挤压掉,资金要有流向;对商业地产来讲资金层面对宽松,同时我认为会带来商业地产量的剧增,这对我们做商业地产,特别商业经营来讲,如何去创新,求变,更加精细化这一块,我认为这对我们提出新考验,谢谢。

禹来:无论“国五条”还是城镇化也好,跟所有中央对房地产调控政策,以及长期化的方针,对商业地产都是利好,但对于商业地产,商业要求越来越高,对真正搞商业地产是实际性长期性的利好。

胡方辉:我认为两点,一个利好,一个陷阱。利好部分大家可以看到,但政策出台会把住宅开发商往商业地产赶,这使商业地产未来竞争会更加恶劣,商业地产流程比较复杂,简单的开发不会很易复制成本,所以我认为第二个是陷阱。

李穗生:“国五条”对商业地产首先是利好,但就像各位老总所说,马上使竞争加强。

苗思华:从2012年来说从进入商业地产开发商来说,最近这一两年反映出很多不如意的问题。

孙茵:美国创新,中国城镇化这是两大热点,中国城镇化是非常大程度,深刻改变中国经济格局,中国城镇所释放出来巨大需求是中国商业地产蓬勃发展的利好的趋势,而作为“国五条”这样一个常态的调控,以也是一个趋势,城镇化“国五条”常态地产调控会加速地产企业向商业地产开发的转型,这也是一个大的趋势

吴传鲲:“国五条”对房地产,商业地产企业资金构成如何?一个企业资金来源相当程度依赖于住宅销售,“国五条”从长远来看,孙总提到转型问题,肯定是一个企业外部原因的刺激,极大影响住宅销售,开发商资金流对持有性物业的投入上会有一些问题;城镇化,中国一直在提,一直在实际进程中,这一段时间频繁提到一个词,从某种程度上,对过去城镇化方式一种否定,现在我们是否看到新城镇化脉络究竟如何,还不清晰,因为涉及农民土地扭转,户籍改革,这些清楚才成功,刚才提到的风险,陷阱也好,我们不能盲目。

朱凌波:基本听清楚了。下面听清楚了,跟各位所在行业的地位有更好的结合,探讨,希望大家做一个分享,首先请邢总谈谈。

邢和平:赢商网刚刚发布了报告,这里面有很明显的讲解,从个人层面的经验来看,我们只能谈一些标杆,从城镇化发展战略来讲,购物中心发展已经从一线城市慢慢辐射到2、3线城市,而且还有越来越大的趋势,北,广州的大的核心城市,核心地段已经没有这样的商业资源可以被开发,但周边有很多商业中心,2、3线城市随着旧城改造,新城市建设,也形成很多大型,新的商业中心,购物中心现在趋势越来越大,从发展过程当中,像东莞,最早有一个很大,但没有成功,中小型的购物中心非常活跃,现在万达广场进入以后,中小购物中心产生了压力,看清楚城镇发展趋势,购物中心也随着城镇发展趋势变化的。

一线城市,我们看到另外一种现象,北京那样的城市跟国际上著名城市相比较,城市核心部位有一个回归,这不是一个简单的回归,而是一个利益的回归,谁有钱就可以来这里,在这方面我们建设我们的购物中心,要考虑到在城市核心和在城市郊区新商业中心您如何建你的购物中心,如何定位你的购物中心。

转向运营,方式模式大家很清楚,但核心只有两个,一个是利益,一个是创新,作为利益来说,作为利益的购物中心,我们一手抓几家,我们要对投资者,业主,对入户商家负责,对消费者负责,各方面利益的平衡是购物中心运营的核心,哪一个环节利益得不到保证就是失败的,我们如何做到,购物中心放量很大,在2、3线城市突然放量给我们运营带来很大的难度,我们就要考虑如何实现体验化,主题化,购物中心差异化,我们针对这方面做很多工作,我们也给开发企业,经营企业提供新渠道,我们利用和国际上的行业协会,建立一个国家的行业协会之间的战略合作为开发企业为经营企业提供了一个和世界顶级品牌沟通的渠道。例如这个会议结束之后,底去意大利跟意大利国家时装商会签订一个战略合作协议,完了之后在中国做一个推广,在中国建立以意大利为核心国际艺术产业园带动中国的艺术创意产业的发展,在这个基础之上,我们会聚很多世界顶级品牌,在中国2、3线城市会开多品牌集合点,我们给中国购物中心企业开发新渠道。

朱凌波:中国拿地,开业数量是巨大,据我了解中国目前开业购物中心将近3000家左右,上个月跟国际购物中心总裁见面他说一个数据,我非常吃惊,国一年只开一家,这证明我们发展是非常不同的。我们第二个发言嘉宾就是孙总我们非常非常想听听佳兆业集团,在商业地产投资策略及产品和产品线

孙越南:我们佳兆业集团09年在香港上市,以地产,经营,商业为主,商业地产以社区中心,酒店,体育文化产业,等一下会做一些介绍。城市发展的区域还是以2、3线城市为主,直接进入一线城市,去年2012年我们在辽宁开了2个购物中心,今年我们在深圳,惠州,沈阳等未来开5个购物中心,其中有三个是社区购物中心,土地储备括再建的商业建筑面积170多,也涵盖一些酒店建筑,未来计划在五年时间做到在盈商业面积达到150多,这是相对保守数据,这关于集团的商业情况的介绍。

佳兆业集团去年对于体育文化产业目前购物中心同质化竞争非常激烈,我们可以看到前面2012年3月份购物中心数据分析,同质化竞争非常剧烈,商业地产我认为还是要有一些创新,还是要研究市场需求,从12年研究体育文化产业,从数据统计发现,美国2010年体育产业是4400亿美元,中国1600亿人民币,他占GDP3%左右,我国大概占1.34%左右,占GDP的比例地这是2010年的数据;2011年文化产业,这一块美国占GDP12.9%,中国占3%左右,从这两个数据发现,未来中国体育文化产业是一个朝阳产业,我们也做进一步调查,通过国内的所有体育会展、展馆的经营状况,我们粗略统计34个城市的体育场馆,99.99%都是面临亏损经营,而且99.9%基本上都是政府经营,完全没有市场化运作,去年我们通过市场调查完了之后,跟岗区政府通过公开招标投的方式,我们获得了深圳龙岗大运中心总运营商的资格,我们进入这个领域之后,我想我们对这个行业是充满心,同时我想通过这个产业的发展,未来在商业经营里面确实要寻找新亮点跟新增长点。

刚才谈到城镇化,在这里我也谈一下我的经历,吴总讲了城镇化到底是什么模式?我在8号参加辽宁世园的活动,辽宁省委领导在会上跟我们交流,讲非常清晰,这一次新城镇化建设,实际上就是以产业拉动城镇化建设,非常清晰。在8号会上看到广东浙江等大量产业集群走向内地开发县域经济,区域经济,领导亲自抓,所以这不是原来摊大饼模式,而是带动商业,消费,未来对商业地产带来非常大的机遇,谢谢。

主持人:谢谢孙总,您对城镇化做了很好的总结,我们现在可以叫做后城市化时代,一开始以4个特区,4个沿开放城市,带动城市群的城市,但这一次是新转型,下一个主题禹总是做中国购物中心第一批人,创立第一批标杆项目,我特别想听听中国购物中心发展还存在什么问题?

禹来:刚才我已经对商业政策影响谈了一些看法总体是利好,但对于购物中心,大型的购物中心大概在十年前,中国购物中心大概会出现二分一现象,向开发购物中心将会有二分之一项目根本开不了工,开工的二分之一开不了业,开的业将有二分之一将会经营不善或者是要改革,换句话说中国购物中心大概八分之一的成功率,说一下二分之一不是定量概念,只是一个趋势概念;就全国平均来说不是某一个地区或者某一个城市,过去一段时间2000年大概称为购物中心元年的时候,中国没有什么像样购物中心,从最近十多年来看这个二分之一现象是否这样,未来十年也还会是这样。

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