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香港楼市寒风阵阵 大型投资者思退

2013-03-28  文/

根据中原地产最新统计,香港“双倍印花税”调控政策“满月”以来,杀伤力发威,二手楼市场买卖持续低迷,淡风有蔓延到一手楼市的迹象。其中港岛区楼价率先由历史高位下调,过去四周累计下跌1.81%。

香港楼市寒风阵阵 大型投资者思退

“我们预计3月份的私人住宅买卖合约登记方面,二手买卖有3100宗,按月跌逾三成,一手买卖约950宗按月跌近两成。”中原地产亚太区(住宅)总裁陈永杰近日在接受采访时示。

雪上加霜的是,外媒报道称国际投资者正在撤离香港。对此陈永杰表示,香港作为国际金融的优势地位仍然十分强势,正因投资旺盛才“不能不调控”。

寒风蔓延到一手楼市

上周六周日,中原地产监测的香港十大屋苑中8个零成交,共只录得2宗买卖,跟上周同期的1宗均为历史性低位。一手市场录得65宗买卖。数字持续回软。

中原地产资料数据还显示,截止至3月13日,3月香港一手私人住宅买卖合约登记暂时录得638宗,总值44.9亿元。预期整月约有950宗及65.0亿元,将较2月1,181的宗及121 .1亿元,分别下跌19.6%及46.3%。

记者从中原地产亚太区高层获悉,二手楼市现在多为租客做单,即买家不单观望,更有大量买家转为租客。不仅短期内二手楼市难望有起色,一手市场也有受到“寒风”蔓延的迹象。

如果有一手主力盘销情冷淡,一手楼盘被迫减价求售。楼价向下调整,便会全面展开。楼价一旦下调,调幅可以很大。”中原地产香港一家门店告诉记者,如果一手市场买卖亦低迷不振,减价求售难以避免。

调控寒风下,一手楼市首先出现的“症状”是减价。2月23日双倍印花税生效后新推的大盘里,荔枝角新盘一号·西九龙在3月7日减价重推。本月长江实业下调了位于香港工业较为发达的九龙荔枝角地区的豪华开发项目价格,并打出印花税回赠优惠。上周末郭氏家族所控制的新鸿基地产也对一个豪华住宅项目进行降价优惠。同时银行也作出反应,在3月14日调升新造按揭利率。

记者在香港尖沙咀街头发现,中介生意萧条。路遇的几家物业代理公司都表示生意锐减,周末都是“关门大吉”。“香港连饭饭税收政策调控以来,楼市交易锐减,但租金普遍有上调。”香港泰莱物业负责人陈善基告诉记者。

外围买家成交宗数已降至此前的5%

香港楼市政策表明,政府的双倍印花税及银行调高新造按揭利率,令香港市场的买家和投资客入市信心备受挫折。有迹象表明,随着香港政府对成功遏制地产价格信心上涨,一些大型房地产投资者正在撤离这一市场。

香港财经事务及库务局长陈家强26日在出席立法会一个委员会讨论时表示,香港楼市在今年初出现增长,这与香港的经济基调背道而驰。他强调,如果楼市泡沫的风险日益加剧,监管当局有必要加推措施。

记者日前从新世界发展有关人士获悉,该企业有想法分拆店资产上市。而知情人士透露,郑氏家族希望将部分酒店资产上市筹资不超过10亿美元。

据海外媒体披露,香港的合和实业已申请通过将部分物业资产上市筹资约8亿美元。此外,知情人士还透露,拥有朗廷酒店集团酒店连锁的鹰君集团也寻求通过出售旗下香港酒店资产筹资8亿美元。

对此鹰君集团、新世界发展和合和实业均未回应置评。有香港券商告诉记者,由于港交所对信息披露规定较为严格,一般只能从市场动向去揣测其意图。

“香港几个大家族正计划未来几个月将旗下酒店、办公楼及其它房地产类资产进行首次公开募股(IPO ),”一位不愿具名的香港券商经理告诉记者,其它一些大房企也急于吸引买家,计划下调豪华房产的价格。

德意志银行分析师预计,未来两年香港本地住房价格将下跌20%。业内分析称,剥离非核心资产可缓解开发商资金压力,为未来利润增长的放缓早作准备。

陈永杰向记者直言目前来自香港以外的买家成交宗数已经降至此前的5%,投资客锐减,降幅如此迅猛,基本已被投资者“抛弃”。他坦承“这是政策目的,对此我们也没什么能做的”。中原助理区域联席董事余伦锋也称内地客少了很多,以前超过一半看楼客都是内地人,现在10组客最多有2组是内地客。

香港其它一些大型地产开发商也在减持手中物业资产。长江实业、新鸿基地产3月以来均有降价优惠举行,寄望提高周转速度。

“此前,香港同地段一手和二手的价差在30%~40%之间,目前一手楼价格也出现了下调趋势,投资客大多已经转向长线投资收租,”陈永杰表示。

鉴于香港存款利率过低,购房收租回报率仍算可观。因此中原地产认为香港楼市长期仍会稳定发展。

链接
中原地产亚太区(住宅)总裁陈永杰:
香港楼市短期难有起色,全年微涨5%

中原地产亚太区(住宅)总裁陈永杰日前接受记者采访时表示,对当前香港楼市在调控下的前景不甚乐观,一段时间内二手交易难有起色,一手市场也受到影响,成交下滑,并推动开发商给出打折馈赠等各种优惠。

其提供的数据显示,自从2010年额外印花税(SSD)出台之后,短线炒卖行为大幅减小,二手盘源放盘量比出台前降了一半以上。陈永杰预计,香港1、2季度的楼价降幅在5%~10%之间,但3、4季度楼价将重新上升,升幅将会是10%~15%。住宅短期难有起色,中长期看会恢复,全年预测楼市微涨5%。

但在陈永杰及其香港地区的团队看来,这只是调控后期一段时间的“过渡反应”。香港作为国际金融中心的牢固地位仍为其吸引投资带来优势。因此酒店、购物中心、高端公寓、写字楼等商业性质的地产项目仍然可受经济发展的利好,扩充发展空间。

仲量联行近期向南都提供的一份分析报告显示,其预计香港办公楼租金下滑。去年第四季度中环地区办公楼租金下跌2%的颓势并未好转,目前中环地区需求主要来自较小租户,难以消化掉目前大量的空置办公楼,因此租金下行压力犹在。

“一方面,一些优质办公楼项目空置率居高不下,面临着吸引租户的压力。另一方面,为促进成交,业主也在降低他们的租金期望值。”仲量联行区域研究团队认为,香港中环以外地区空置率低,市场活跃度虽然不高但对稳定。

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