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北京写字楼租金逼近天花板 优质客户撤离CBD

2013-01-22  文/

经过一年多的强劲走势,北京甲级写字楼租价涨至历史高位,并直接引发了租户外移甚至退租现象,导致一些新兴商务圈写字楼租价水涨船高。

北京写字楼租金逼近天花板 优质客户撤离CBD

北京甲级写字楼租金上涨已经到一个花板的状态,如要继续上涨的话需要外部环境的突破,比如经济增长要达到一个很高的水平。”1月16日,第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼接受记者采访时表示。

同时,综合世邦魏理仕、第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行等知名机构近日发布的市场报告可见,刚刚过去的2012年,写字楼租赁市场持续火爆,一方使得整体空置率降至最低,另一方面亦迫使写字楼市场走向十字路口,一些行业和租户正在扩租,而另外一些则在缩减面积。

随着3年来北京写字楼租金的不断上涨,一些承租能较强的企业也开始感到力不从心了。

“2013年,从金地中心的写字楼出租情况来说,我们已经感觉到租金的上涨乏力了。因为如果再涨,承租能力很强的企业都会离开。”金地商业地产有限公司内部人士对记者透露,实在无法承受租金如此上涨,这目前很多租客对开发商的抱怨。

CBD租金逼近香港

王琼及其研究团队发现,在过去的几年中,北京写字楼市场发生了翻天覆地的变化,在2009年之前,北京的写字楼租金远不及上海,但短短两三年时间,市场已发生逆转。

“目前上海优质写字楼的租金约在270元/平方米/月,而北京金融街(000402)、CBD等核心地区的写字楼租金差不多达到500元/平方米/月,是上海地区同类型写字楼租金价格的两倍,直逼香写字楼租金。”王琼介绍,目前港中环的平均租金约在1000多港元/平方米/月,而且是按照使用面积计价的。

据仲量联行的报告显示,2012年北京甲级写字楼的租金已经连续12个季度实现上涨,全年涨幅17.1%,虽然较2011年的41.4%涨幅大幅下降,但仍远高于香港和上海,这两个城市同期分别实现了3.6%和2.2%的租金涨幅。2012年第四季度,北京市场平均租金再创历史新高,达到343.5元/平方米/月。

市场的实际情况也的确如此。以位于北京CBD的世纪财富中心为例,写字楼租金大约在15元/平方米/天左右,相临的汉威大厦租金水平也与其相当。而在区内租金最高的国贸三期,租金已超过20元/平方米/天,最高达到40元/平方米/天。

而这一切都源于市场供应的严重不足。

第一太平戴维斯的市场报告指出,2012年,北京整体甲级写字楼市场的供给量很少,第四季度仅有两个项目入市,为市场新增6.4万平方米可租赁供给,令2012年全年新增供给为2000年以来最低值。写字楼的空置率则降到了历史最低位,稳定在3%的状态。

该报告还称,由于新增供给被需求迅速吸纳,2012年第四季度净吸纳量环比增长24.6%至5.3万平方米。但由于可租赁面积与新增供给的匮乏及需求的减缓,全年净吸纳量仅为26.3万平方米,系近十年最低值,但是仍超出全年新增供给67.4%。

同时,去年四季度甲级写字楼市场环比0.9%的涨幅为近三年来最小的租金涨幅,反映出目前租户和业主均十分谨慎。

另外一面,写字楼租赁市场的火爆使得业主惜售心态浓厚,并对于未来销售价预期坚挺,因此2012年北京销售与投资市场表现平淡,全年整售投资市场总成交金额仅为人民币139亿元,系近6年最低值。

优质客户承租力下降

此前,CBD作为北京最大的黄金商圈,括世界500强在内的大部分驻京公司乐于在此扎堆。数据显示,CBD区域内聚集了近500跨国公司、800余家外资企业、500余家外国驻京代表机构,以及中外律师、会计师、金融投资等中介服务机构近200家。

但在租金快速上涨的压力下,以英特尔、甲骨文为代表的全球知名企业纷纷选择撤离。而大企业搬离之后,留下的空缺很快被律师事务所、金融机构等填补。

对此,专注写字楼服务的北京上古新锐房地产经纪有限公司执行总经理王斌表示,律师事务所、金融机构等之所以离不开CBD,因为它们是服务型企业,需要服务于各行业的上下游及整个产业链,在人员规模及承租规模上不需要太大,有必须在CBD的理由。但世界500强企业则不同,它们的承租面积都很大,所承受的租金压力也大。加上如今整个国际经济形势并不乐观,很多大型的国际企业会考虑换一个办公场所,以对成本进行压缩。

然而,如今这些离不开CBD的企业也开始出现逃离的苗头。

“之前在国贸、银这些甲级写字楼的招租过程中,承租能力最强的是律师事务所,它们所给出的租金非常高,而且基本上10年不搬家。但今年一些律师事务所已开始搬离CBD,其中,一些长期从事海外业务的律师事务所撤离表现最为明显。”上述金地商业地产有限公司内部人士说,“我有一个非常好的朋友,他的公司专门服务日本客户,从2012年的第三季度开始,他之前10个日本大客户大幅流失,现在只剩下一个了。”

显然,受全球经济不景气的大环境影响,这些依赖海外市场的上下游企业首当其冲。在这一背景下,节流成为很多公司的关键词,而首先对办公成本进行压缩也成为了它们的共同选择。

后市遭遇天花板

值得注意的是,这股撤离潮或许只是开始。

2010年,北京写字楼租赁面积达到历史最高峰,这批当年签约的租户将在今年陆续到期。一些租户愿意接受续约的租金涨幅为30%~70%,但另外一些租户选择了乙级写字楼或非中心区域以降低租金成本。

但经历了近三年的猛涨,北京写字楼的租金涨幅却远不止于此。“我们公司5年前在汉威大厦承租的办公室,当时租金是6元/平方米/天,最近到期后,新一轮签约就变成了12元/平方米/天,整整翻了一倍。”王斌说,一些企业可能原来租期比较长,还没有体会到高租金的压力,但在续约时租金就成为其不得不考虑的成本支出。

第一太平戴维斯商业楼宇部高级经理米薇表示,从2010年开始,北京写字楼租金就在不断上涨,租户结构由此发生了变化,在其接触的客户中,内资企业的需求明显要高于外资企业,甚至不少外资企业迫于核心区高租金的压力,不得不搬到望京、亦庄等新兴区域,这又导致了这些新兴区域写字楼租价上涨。

“基本上北上广深等一线城市的写字楼租赁市场都呈现了这样的状态,2007年,国内客户占比30%左右,到了2010年以后,写字楼超6成新租赁成交面积与中资企业相关,外资企业只占到40%。与以往不同的是,中资企业在租金承受能力方面远高于外企。”王琼说。

面对去年三季度部分租户的提前退租,目前业主更愿意在租金等条款上让步,以吸引高质量租户。一系列优质项目,特别是位于CBD区域的项目,其租金正在丧失2011年以来的强劲增长动力。实现租户长期稳定或是追求短期租金收益将是2013年写字楼市场交织出现的主题。

而在仲量联行北京写字楼服务部总监贺睿珂看来,北京写字楼市场正处于一个十字路口,一些行业和租户正在扩租,而另外一些则在缩减面积,最近几个季度业主的强势地位逐渐削弱。在经济环境没有出现明显好转之前,预计需求仍将处于相对较弱的水平。不过,由于市场总体空置率仍然比较低,因此2013年不太可能出现大范围的租金下调,不过租金涨幅将较前些年有所下降。

第一太平戴维斯亦预计,2013年北京甲级写字楼市场将有6个项目(其中一个项目系业主自用,另外五个项目将进入租赁市场)竣工入市,为市场带来22.3万平方米新增供给。鉴于该新增供给仅为过去五年年均供给量的一半,全市整体空置率预计将继续徘徊在5%以下。尽管可租赁面积有限,但鉴于过去三年的租金上涨极大地削弱了租户的承租能力,加之当下经济不振,业主预计将提供更多租金优惠,2013年租金涨幅预计将进一步放缓至5%左右。

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