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地王频出言过其实?国土部称去年仅两块“够格”

2013-01-16  文/

地王频出言过其实?国土部称去年仅两块“够格”

2012年究竟有多少地王诞生?国土部给出了答案:两块。

昨日 (1月15),国土资源部就《2012全年及第四季度重点城市地价监测成果发布》举行新闻发布会。国土部中国土地勘测规划院地价所所长赵松在发布会上表示,2012年仅有两宗地块成交单价超越了2007年以来所在城市的历史高值,可以称“地王”,其余地块均不符合判定标准。

赵松预计,2013年全国城市地价总体水平将小幅温和上涨。其中,商服、住宅等房地产用地价格在经济支撑与调控抑制的双向作用下,总体平稳,局部或敏感波动。

地价低位盘整 真地王仅两块/

“在2011年土地、房地产市场明显降温,地价增幅逐季放缓的基础上,2012年全年地价整体水平未现大幅波动,在冷中趋稳的主基调中,年末略有回升。”赵松表示,对房地产、住宅用地而言,全年总体呈现量跌价稳的态势,各季度地价环比增速低位盘整。

2012年末,在全国105个主要监测城市中,住宅地价同比涨幅在5个百分点之内的城市个数超过80%,其中27个城市住宅地价低于去年同期水平。

与此同时,去年全年异常交易地块数量及溢价水平也处于调控以来的低值,与土地供应前低后高的规律基本一致,全年异常交易随各地推出的土地量增长而有所增加,但仍低于往年。截至2012年12月31日,全年上报异常交易地块275宗,比去年的609宗大幅下降;溢价率方面,2012年上报异常交易地块平均溢价率比2011年的均值降低了30个百分点。

尽管如此,去年下半年特别四季度,很多机构纷纷发布报告称,上海、深圳、长沙以及苏州等地的地王纪录被刷新。

对此赵松特别指出,“地王”和“溢价率”常被视作表征土地市场热度的重要信号,但由于准确全面掌握信息有一定困难,加上缺乏必要的解读,市场也出现了因误读、误解而助推情绪波动的现象。根据分析,2012年仅有两宗成交单价超越2007年以来所在城市历史高值的地块,可以被称为“地王”,其余地块均不符合判定标准。

中原地产研究总监张大伟也持同观点,他告诉《每日经济新闻》记者,目前的土地成交单价并未失去理性,虽然部分区域创造了新高,但相比2010年地王潮中出现的地王,当时动辄出现楼面价超过在售物业价格的现象,而截至目前,全国各地去年出现的所谓地王,其价格叠加合理的开发成本后,很少有超过在售物业价格的。

他举例说,去年出让的南京滨江G50地块虽然被冠以“地王”称号,但其楼面价只有7754元/平方米,而且仅有一家出价,虽然可以代表土地市场的回暖,但归类于地王有些牵强。

商住倒挂改观 结构回归常态/

2012年在土地市场深入调控的背景下,地价结构也出现了明显变化。

去年末全国主要监测城市地价总体水平为3129元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米。与去年同期相比,商、住、工各用途地价涨幅分别为3.34%、2.26%、2.70%。其中,商业、住宅地价同比涨幅均处于近十年来的低位,仅略高于2008年,且全年住宅地价累计涨幅在三类用地中最低,这也是近两轮市场波动中首次出现的状况。

对此赵松解释称,从2009年以来的商住倒挂,住宅地价涨幅超过商服,到今年的接近工业地价涨幅,地价呈现结构性调整。

链家市场研究部研究员张旭告诉《每日经济新闻》记者,这主要是由于市场环境的不同造成的。土地市场成交趋势除受到供应节奏影响外,很大程度上也取决于市场预期及销售情况。2009年正是房企非理性拿地、大规模扩张的时期。而到了2012年,调控环境未变,房企拿地仍然谨慎,目前这种地价结构属于回归正常状态,肯定好过此前房企疯狂拿地之时。

中指院报告显示,2012年,十大代表性房企在全国129个主要城市拿地396宗,规划建筑面积共计9032万平方米,拿地数量继续下降至近3年最低。

相比之下,商业地产则未受到调控的明显冲击,发展较为平稳。仲量联行最新发布的报告显示,北京甲级写字楼市场租金已经连续12个季度实现上涨,2012年租金增幅为17.1%,香港和上海同期也分别实现了3.6%和2.2%的租金涨幅。

阳光100副总裁范小冲认为,中国房地产已经进入 “白银时代”,无序竞争时期已经结束,未来地产发展方向将向商业地产、旅游地产以及城市综合体等转移,比拼的是专业开发能力。

市场依然理性 今年或温和上涨/

回顾2012年土地市场,前低后高的趋势异常明显,特别是四季度在许多城市出现供需两旺景象。这也被看作地市新一轮回暖的标志

不过赵松认为,高溢价成交地块的溢价率水平仍处于调控以来的低值,显示当前土地市场依然处于相对平稳期,不存在因市场预期较好导致的非理性追涨。

赵松表示,世界经济温和复苏,国内宏观经济指标持续企稳回升,房地产市场投资开发和销售恢复性增长,各项指标的持续向好,支撑了2012年第四季度地价涨幅平稳中略有回升。中央继续强调坚持房地产市场调控政策不动摇,相关部委和地方政府政策跟进,投资投机性需求将进一步得到遏制。

国土部判断,综合国内外因素影响,预计2013年城市地价总体水平将小幅温和上涨。其中,商服、住宅等房地产用地价格在经济支撑与调控抑制的双向作用下,总体平稳,局部敏感波动。

对于2013年的土地、房地产市场形势,赵松表示,要加强差异化管理,密切关注房价、地价等市场信号波动较大的城市,善土地利用的约束监管机制,确保稳定房地产用地供应、抑制异常地价的相关措施落到实处。

张大伟认为,目前部分城市对土地出让都制定了某些政策,要求在超过溢价率限制后竞争配套保障房等,从对市场的实际影响来看,这样从数据上的确避免了创造历史新高的可能性,但实际上剔除保障房等因素之后,其价格对市场的影响依然存在。

(百度新闻)

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