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错失黄金十年:珠江实业年销售十余亿 仅万科1%

2013-01-10  文/

错失黄金十年:珠江实业年销售十余亿 仅万科1%

错失黄金十年:珠江实业年销售十余亿 仅万科1%

江实业每年连一个项目都不能保证背后,隐藏着其不务正业、偏向投资领域的事实。 本报记者 邝阳升 摄

广州市第一家上市房企广州珠江实业开发股份有限公司(600684.SH,下称“珠江实业” ),曾为广州打造了诸多地标,创下了辉煌的历史。然而,在地产十年里,珠江实业却不务正业,热衷于投资,而对房地产市场却反应迟钝,现拖沓。

投资收益寒碜、历史遗留问题多、项目开工延后、在售货源稀少、销售周期漫长等诸多软肋让其在房地产界长期沉寂。

2012年最后一个季度,珠江实业因为囤地波、股票异常波动、高价拿地事件在资本市场上充分表演了一回。从2012年10月25日收盘价6.81元起步,到2012年12月31日为止,短短2个多月,一路飙升至16.59元的最高点,最高涨幅143.6%。

珠江实业以这种“特别”的方式吹响了重整旗鼓的号角。虽然作为一个地方国资企业,珠江实业曾得万千宠爱于一身,可是2012年1-9月售楼收入只有13亿元,与2012年万科的销售额1400多亿元相比,差距近百倍。

对于珠江实业来说,最大的硬伤是它平均每年连一个新项目都不能保证。因为前几年,珠江实业重心没有放在房地产业务上,却偏好投资,让其错失了最好的发展机会,虽然该公司目前已经意识到这个问题,开始加大经营活动的投入,向南、海南等省扩张。但是其业绩增长的可持续性,依然值得怀疑。这对于借珠江实业三季度净利润同比增长率为89.03%爆炒其股票的各路资本来说,并不是什么好消息。

“公司的主营业务是房地产开发,投资只是财务在合理利用资金。公司一直在积极寻求拓展,主要区域是珠三角和长株潭。具体的规划会在2012年年报中公布。”珠江实业证券事务部人士对时代周报记者表示。

每年开发不足一个新项目

珠江实业的前身是广州珠江房地产(珠江奥古斯塔城邦 珠江拉维小镇)公司,是原广州珠江实业总公司(广东珠江实业集团有限公司的前身)的全资附属企业,初创于1985年4月。1992年10月,改为股份制企业。1993年10月28日,在上海证券交易所挂牌上市。

珠江实业自上市以来,曾于1993年、1994年、1995年连续取得突出的经营业绩,每股收益都在0.50元以上。但由于20世纪90年代初出现的经济虚热,房地产业在疯狂的炒作中达到膨胀的顶峰,珠江实业也因此吞下了地价高峰期的苦果。

2000年,是珠江实业发展的一个拐点,这一年,它首进亏损榜。珠江实业主营业务利润亏损1214万元,净利润亏损逾1亿元。而应收账款中代理酬金挂账2.16亿元,使其出现虚增资产和负债,存在经营风险。同时,存货比例过高以及高成本的滞销积压商品房构成了存货的大部分,占用了大量资金。而这一状况很长时间内都没有得到改观。

此后,珠江实业甚至几年才开发一两个项目,并且新项目开发也拖泥带,进展滞缓,而这些项目,也基本就是其之后1-3年的主要利润来源。开工延后、货源稀少、销售周期漫长,可想而知,珠江实业在当时的窘境。

珠江实业在2002年报中坦言:“公司现有土地资源占用了大量资金,是公司盘活存量、实现持续发展的巨大障碍。” 珠江实业还称,对金盛项目进行了重点的分析,已经进入项目启动阶段。但是,金盛项目却拖沓到2005年才入市

2004年12月17日,珠江实业公告称,在长沙市开福区竞得一块占地面积约26万平方米的地块,约合390亩,该地块即珠江花城一期用地。而据有关资料显示,该期成本很低,只有40万元/亩,折合楼面地价成本仅500元/平方米。2005年9月份,该项目启动。之后,其又低调拿下了二期471亩土地。

珠江实业在2005年年报中称,2006年要“尽快启动赤岗项目”、“精心筹备珠江新城项目”,其更称珠江新城项目“是发展史上具有里程碑意义的重大项目”,而这则得益于珠江新城地块历史遗留问题的解决。

珠江新城L3-1、L3-2地块,其实就是近期“珠江实业在珠江新城囤地20年”的传闻中的原型,也是目前珠江璟园项目的所在地。

1999年,珠江新城L2、L3-1、L3-2地块,由珠江实业联合广州宏瀚房地产开发有限公司(下称“宏瀚公司” )纳入囊中,是珠江实业与广州合富房地产发展有限公司、宏瀚公司三方合作开发的项目,虽一直声称要开工,却丝毫未见动静,后又摊上与合作公司的合同纠纷案。

珠江实业2005年年报称:“2005年底,珠江实业与合作方广州合富房地产发展有限公司、广州宏瀚房地产开发有限公司三方一揽子协商解决三方之间所有的七个仲裁及诉讼案件,并签署了具有法律效的谅解备忘录”,珠江实业由此正式获得珠江新城L3-1、L3-2地块开发权(项目名为珠江璟园),宏瀚公司则获得珠江新城L2地块的开发权(项目名为尚东君御)。直至此,拖累珠江实业长达数年、总共涉及金额超过数亿元的7个连环诉讼均得到和解。

但是实际上,赤岗项目,即珠江新岸公寓,权益开发面积5.65万平方米,原本预计2005年7月开工,直至2006年7月5日开工并投入建设。而珠江新城南区项目直到2009年8月开工,而北区高层更是直到2010 年1月底开工,拖沓程度可见一斑。

2008年,珠江实业1.56亿元的价收购珠实集团旗下S8地块,折合楼面地价仅仅为3850元/平方米,但该项目开发依然延续了其慢条斯理的开发风格。在2012年半年报中,珠江实业仍称“预计2012年第四季度正式开工”。

珠江实业证券事务部相关人士在接受时代周报记者采访时称:“S8项目在2012年125日已经开工了。”

在珠江实业每年连一个新项目都不能保证的背后,隐藏着其不务正业、偏向投资领域的事实。

不务正业吞苦果

“据我了解,珠江实业决策层已经偏向投资领域做事情,房地产板块已经弱化了,这个是之前和他们公司内部人员聊的时候说的,这或许是它在房地产领域表现越来越低调的原因。”一位接近珠江投资的地产人士对时代周报记者表示。

事实确实如此,珠江实业至少在12年前就开始偏好投资,相当一部分资金流入了证券市场,但是,投资收益却寒碜不已,这在其历年年报中有迹可寻。

2000年年报中,珠江实业称:“公司的长期投资基本上没有回报,公司拟通过对所投资项目进行债权债务重组、转让的方法解决。”

2002年,珠江实业仅有淘金华庭一个新项目入市,全年营业净利润约1500万元。但是其却耗费2200万元来投资,括投资200万元参股广州市听轩饮食发展有限责任公司,以及利用2000万元投资证券市场。然而结果却是,全年投资收益竟然亏损45万元。

2005年,珠江实业在工程项目的投资不过1亿元,全年净利润依旧没有多大起色,约1800余万元,但证券市场的投资却达到了3000万元,其中股票投资约2400万元,基金投资约600万元。不过,全年投资收益仅13万元。

珠江实业2009年年报称“报告期内公司继续利用自有资金用于新股申购”,但是,仅仅“取得投资收益58万元”。

根据2010年年报,珠江实业实现营业总收入6.52亿元,营业利润尽管同比增长111.27%,但也仅1.78亿元。而同是昔日“三大家”之一的越秀地产,其在广州市场的合同销售额就已达到88亿元。

由此可见,分心投资不但没有带来相当的收益,反而让珠江实业食下了不务正业的苦果,其在地产黄金时期内没能抓住机遇实现鲤鱼跃龙门,而是日渐式微,沉寂在房地产市场。或许也正是基于此,珠江实业也开始意识到重振旧业的重要性。

从2010年开始,珠江实业开始大幅减少投资、重点发展主业。2010年、2011年其投资活动现金流出仅分别为348万元、108万元,投资活动现金流入分别为367万元、274万元。而与此同时,经营活动投入大幅增长,2010、2011年该数据分别为7亿元、12亿元。

去化能力不足

黯淡十余年,珠江实业急于改变现状。

珠江实业2011年年报显示:“报告期内,公司加大了项目拓展的力度。拓展管理部开展保障房政策研究、三旧改造政策研究,把握政策动态,寻找市场机会,完成了株洲、长沙、广州等城市市场调研,对一些重要地块进行了初步可行性分析。”

在2012年半年度报告中,更可以窥见珠江实业对于复兴的渴望。珠江实业称:“公司在长株潭、珠三角以及海南等地区完成了数十个项目的考察以及可行性研究,收集了大量的项目拓展信息”,“下半年,珠江实业将以土地拓展作为工作的重中之重,以珠三角区域、长株潭区域、海南区域为重点,并充分利用公司较充足的现金储备优势,通过探讨合作参股、收购兼并和新项目拓展等多种途径,快速扩大主营业务规模;通过快速复制,打造珠江花城系列、颐德公馆系列产品,开发精品商业地产以及拓展高端旅游地产项目。”

错过黄金十年,早已时过境迁,如今珠江实业意欲复兴,土地仍是第一要务,只不过,其必须以高成本为代价来交换。

2012年10月16日,珠江实业在长沙珠江花城项目周边花4.16亿元拿下5万平方米的商住地块。2012年11月30日,珠江实业竞得“荔湾区珠江以南、滘口大街以北、滘口涌以西AF010114”江景宅地,但却付出了总价10.5亿元、配建3100平方米安置房的高成本,楼面价高达1.42万元/平方米。

这两次拿地成本,与其当年长沙地块500元/平方米、S8地块3850元/平方米的楼面价简直不可同日而语。

目前,珠江实业在售项目仅珠江璟园、珠江花城,该两项目结算让其利润实现增长。珠江实业三季度报显示,2012年1-9月公司实现营业总收入13亿元;归属于上市公司股东的净利润2.93亿元,同比增长89.03%;基本每股收益0.93元。其中,7-9月归属于上市公司股东的净利润为1.55亿元,同比增长230.80%。

尽管利润大幅增长,但是珠江实业去化能力仍显不足。2012年初,其存货约16.3亿元,而截至2012年9月30日,存货还有15.4亿元。

“珠江实业前几年重心没放在地产上,运作机制也慢。近年来其对市场反应也发生了变化,发展加快。对于珠江实业来说,不能贪快、贪多样化,需要先做大做强几个项目,必须踏实地。”中原地产项目总经理黄韬对时代周报记者表示。

去化能力不足,也必将影响珠江实业今后的可持续发展。

(时代周报)

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