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2012年销售173亿 佳兆业再融资5亿美元

2013-01-05  文/

随着深圳重点项目在12月入市,佳兆业有惊无险完成了全年目标

随着深圳重点项目在12入市,佳兆业有惊无险成了全年目标。

2013第一天,佳兆业公布,2012年12月,公司实现合约销售约24亿元,同比增长29%,实现合约销售面积约22.16万平方米,同比增长50%,合约销售均价环比增长36%至10714元/平方米。

截至2012年12月31日,佳兆业全年共实现合约销售额约173亿元,同比增长13%,完成全年销售目标165亿元的105%;实现合约销售面积约257.66万平方米,同比增长18%。

173亿收官

佳兆业在2012年实现173亿元的销售额,虽然顺利完成了165亿元的全年目标,但也仅此而已,因为比其他房企大幅超过全年目标,佳兆业5%的超额只能算是及格。

而在此之前,外界甚至还曾质疑佳兆业能否完成今年的目标。当时这些质疑主要是基于佳兆业在2012年前十月销售表现不佳,仅完成全年目标的77.5%,相比其他房企销售速度较落后。

不过,随着佳兆业调整推盘区和节奏,特别是深圳两个旧改项目在年底的入市,对其实现全年目标起了积极作用。

2012年12月1日,佳兆业龙岗大道1号率先开盘,当天共推出330套42-97平米住宅,均价2万元/平米,并成功售出近八成单位。

12月29日,佳兆业·城市广场也正式开盘,首批共推出1、3、7栋共计600套单位,主户型为87平、89平三房及118-150平4-5房,折后均价为1.7万-2.2万元。当日推售房源销售超过九成,销售收入超过10亿元。

深圳的项目的入市,一方面大幅增加了佳兆业12月的销售额,同时也提高了其销售均价和毛利率。

佳兆业在12月销售简讯中提到,12月合约销售均价的增长主要是由于地区组合变化,更多的销售贡献则来自深圳地区及其他一二线城市。

而关于毛利率,佳兆业副主席谭礼宁在去年12月曾表示,龙岗大道1号的毛利率可达40%以上,佳兆业城市广场的毛利率可达50%以上。

谭礼宁当时还称,随着公司旗下深圳旧改项目今后的陆续入市,佳兆业2012年的最坏时期已经过去,预计今后毛利率还将有所增长。

此后,谭礼宁又于香表示,公司在完成2012年的销售目标后,预计2013年的销售表现会比去年好,初步计划2013年销售额目标超过200亿元,相当于按年增长25%。

“公司当前在一线及二三线城市,均有项目吸纳市场需要,其中一二线城市会以中小型单位为主,深圳地区会发展毛利率较高的旧改项目,在2013年的销售中,预计珠三角地区贡献达到45%,长三角地区贡献约为10%”,谭礼宁当时续称。

而在土地储备方面,据佳兆业12月销售简讯显示,截至2102年12月31日,其在建面积有740万平米,待发展项目达到1660万平米。

融资还债

在顺利完成全年目标的同时,佳兆业在资本市场亦有动作。

1日3日,佳兆业公布,将发行于2020年到期的5亿美元优先票据,年利率为10.25%,目前已与花旗、瑞、摩根大通及瑞银订立购买协议。

佳兆业表示,此次发行债券所得净额为4.89亿美元,90%以上将用于预付其1.2亿美元、年利率13.5%的可交换定期贷款及20亿元人民币的高级已担保债券。这两笔债务均于2014年到期。

市场消息还指出,佳兆业此次发行共获99亿美元认购,超额19倍,而此次发行的年利率亦低于其2012年分别发行的到2015年、2017年到期的12.875%及13.5%。

对于此次发债,穆迪将佳兆业的B1公司家族评级和高级无抵押债务评级的展望由负面修订为稳定。

穆迪助理副总裁兼分析师梁镇邦认为,展望为稳定,原因是佳兆业过去12个月的销售能力有所改善,而销售能力的改善,将为佳兆业的房地产开发业务提供良好的流动性支持。

穆迪还表示,此次发行美元票据还可改善佳兆业的债务到期状况。其在2014年约有43亿元人民币的境外债务到期,在2015年约有41亿元人民币的境外债务到期。此次发行的票据可延长其债务限期,使2014年到期的债务有所减少。

与穆迪一样,德银和标普也认为,此次发债将有助佳兆业改善整体债务结构。

但是,标普对佳兆业未来的发展还是表示了一定的担忧。其称,虽然此次发债反映佳兆业的债务融资态度积极,但却可能致使其盈利能力减弱,同时亦将限制其一贯的财务管理。

穆迪也指出,如果佳兆业2013年的签约销售额显著低于其业务计划的水平,其盈利能力将大幅下降,同时激进的土地收购也将导致其债务进一步上升。

不过,对于债务和土地策略,佳兆业却有着自己的看法。其首席财务官张鸿光早前曾表示,佳兆业2012年共斥资约30亿元购地,2013年还会争取在一二线城市增加土地储备,而在负债率方面,张鸿光认为70-80%的负债水平适当,预计将不会大幅度提高。

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