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媒体称投资者回归北京楼市 限购被批是种大麻治毒瘾

2012-12-21  文/

在被调控政策压抑了两年多之后,年底,北京楼市出现恐慌性购房潮。北京市房地产协会秘书长陈志向南方周末记者透露,受益于下半年楼市的“翘尾”行情,2012年北京新房市场是调控近3年来成交量最高的一年,预计将达到9.1万套。

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媒体称投资者回归北京楼市 限购被批是种大麻治毒瘾

年末,各地楼市又见抢房潮。 (CFP/图)

在被调控政策压抑了两年多之后,年底,北京楼市出现恐慌性购房潮。一再被麻醉的中国楼市,究竟怎样才能摆脱“道高一尺,魔高一丈”的恶性循环?

在北京东五环十几公里外的北马庄,几座黄色巨型塔吊正在飞快旋转,一座城邦正在温榆河畔徐徐展开。

虽然这个名叫地格林格林的楼盘邻近火化场和高压电线群,且均价超过1.5万元/平方米,但过去一个月,有三千多人交钱排队办卡,等着抢购四百多套中小户型住宅。格林格林项目的一位销售人员表示,托各种关系前来买房的人达到上百人。

更让消费者感到恐慌的是,2012年12月之后,北部分区域二手房坐地起价了。王瑜从2012年年初开始看房,了等广渠门的一个新盘,眼睁睁看着附近的二房飞涨。到最后,新盘没摇到号,不得已去买富力城的二手房,价格却已从年初的每平方米4.1万元涨到了4.5万元。

12月初,她签完约没几中介就告诉她,她的房子市值已经升了二十来万,“要是没等新盘,我还能省个四十来万。”王瑜还是很懊恼。

统计局12月18日公布的数据显示,11月份北京、上海、深圳、广州等主要城市的新建商品住宅价格较10月份均上涨,北京涨幅最大,环比上涨0.8%,而此前连续三个月基本持平。

北京市房地产协会秘书长陈志向南方周末记者透露,受益于下半年楼市的“翘尾”行情,2012年北京新房市场是调控近3年来成交量最高的一年,预计将达到9.1万套。他称“恐慌性购房”只属于热点区域热点项目,并不代表楼市整体,北京市场基本处于动态平衡之中。

但市场真的处于平衡之中吗?中国政府通过限购等“管治”手段抑制房价过度上涨,让北京房地产市场价格很长一段时间内走软,但这并不是真实供求关系的反映,经过近三年的调控,一股强大的购买力正在蓄势待发。

中国房产研究会副会长顾昌称,2012年全年北京市住宅用地成交总量仅为648万平米,创近6年来新低,在库存不断消化而供应难以跟上的情况下,2013年楼市仍有很大的上涨动力。

北京楼市大逆转

明年开春即将结婚的婚房需求,以及年底的改善置业需求,推动了北京住宅成交量的年底爆发。

一直到2012年8月,邵纯还被她老公埋怨眼光不准,买两套房子都被套了。

作为大型房地产公司白领,经历了2008年房价大跌,2009年飞涨之后,25岁的她迫切要买房的不是自住需求,而是“心理刚需”。他们曾经眼睁睁看着一套房子的标价,以每周10万的速度上涨,从140万涨到170万,再到200万——等他们下定决心买的时候,带着定金去,结果房东又不露脸,说不卖了。

此时,非要有套房不可的心理,比真正的自住更焦灼难熬。2011年年初,她几乎只看了一眼中弘北京像素,就给老公打电话说,“这房子我要了。”他们花了80万买了北京像素的一个四十多平方米的复式公寓;到2012年年初,她又举债买下了龙湖时代天街的一套房子。

焦灼的邵纯不知道自己正在经历北京楼市的又一轮大起落。当他们倾尽所有买下两套远郊小房子之时,正值北京楼市笼罩在2011下半年楼市量价齐跌的阴霾中。此时有关房价将要下行调整,甚至房地产市场或将崩盘的悲观预测,主导着舆论风向。世界行在当时还发出警告称,“房地产市场回调”是中国面临的最大风险之一。

邵纯彼时两套房子市值很快就开始下跌,尤其是陷入资金链紧张的北京像素,开发商中弘地产甚至在2012年年初以五折卖楼,老公开始嘀咕他这个从事房地产业的老婆的眼光了。

短暂的萧条后,积蓄已久的刚性购房需求开始率先回暖,在开发商促销及首次置业的刚需购房需求支撑下,北京楼市在春节后交易量开始稳步回暖。5、6份楼市调控将要放松、房价将要上涨的传言,又进一步推动了交易量连续三个月上涨,并在7月份达到全年的峰值——商品房成交达2.5万套,二手房住宅签约1.7万套,均创2010年调控以来的最高。

华远地产董事长任志强在彼时预言,如果现有调控房地产政策不变,2013年3月,中国房地产必将暴涨。他指出限购令限制了新增土地供应,导致了北京2012年出现历史上第三次土地负增长,旧土地供应库存2013年3月终止,自从1998年房改后,每次土地供应负增长之后房价都会暴涨。

为了防止楼市的失控,中国政府派楼市督察组到各地督查楼市调控执行情况;另一方面,住建部、国家发改委、中国银监会、人民银行等中央多部委继发布声明否定房地产调控放松的言论,并多次重申将从严楼市调控。受此影响,以及上半年刚需严重透支的影响,北京楼市成交量从2012年8月份开始连续三个月回落。

经过一个生意平淡的“金银十”后,北京楼市交易量的下滑并未至年底,买家们开始在年末重返楼市了。金地格林格林原计划只在2012年11月份推200套房源认筹,但意向客户在几天内就接近2000人,后来他们不得不又加推200套房源。

进入2012年12月,北京多个区域开始出现“恐慌性购房”。明年开春即将结婚的婚房需求,以及年底的改善置业需求,推动了北京住宅成交量的年底爆发。北京市房协统计,11月北京新建商品住宅成交均价为2.18万元/平方米,环比10月份上涨5.2%。在离2013年3月份仍有一季时间的现在,北京、广州等一线城市似乎真有了房价“暴涨”的苗头。甚至媒体报道,一套位于北京二环铁路边上的房子,一之前从230万飞涨到300万。

有一天临睡,邵纯夫妻俩算了一笔账,发现自己一年来买的两套房子比原来涨了超过60%,“顿时扬眉吐气了”。直到2012年8月份,他们还在为此争吵。3个月里,随着北京楼市的起伏,他们的人生也随之起伏,但终于在这一赌局中胜出了。

股市资金

12月有相当部分的股市资金流入北京楼市,股市四季度有高达四千亿元的解禁,数千亿资金流向楼市,也成为搅动北京楼市的重要因素

尽管2012年还有十天才过去,但从目前数据看,2012年全年北京新房市场创造近3年成交量新高已无疑问——预计全年成交量将达到9.1万套,同比上涨55%。

财政部网站公布的数据也显示,2012年11月份房地产营业税同比增加123亿元,增长超过58.7%。营业税如此的大幅上升,再一次有力印证了12月楼市的“翘尾”回暖。而这一翘尾正驱动着更多的资金涌入楼市。

刺激购房者心理和整个楼市预期的还有近期土地市场的“疯狂”。整个11月,多个城市“地王”频出。11月27日,北京、上海土地市场同日出现“地王”,楼面价均超过3万元/平方米;11月28日,深圳新的总价“地王”诞生。2012年销售额破千亿的保利地产一位高管向南方周末记者称,保利有意识在10月份后大笔拿地,“马上就没房可卖了,但地价开始抬头了”。

巨大而突然的成交量背后,是哪些消费者在支撑?伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说,市场压抑了两年多的刚性需求启动很关键,过去两年没有释放的购买力太大了。但2012年10月之后,购房人群出现了变化。

“之前首次置业的人占整体市场的七成,改善性置业的人不到三成,但10月份之后首次置业人数明显下降,有些项目两个主要购房人群所占的比例出现反转。”胡景晖说。

也就是说,过去几年一直回避中国房地产市场的投资者如今卷土重来。从我爱我家接触的客户统计,12月有相当部分的股市资金流入北京楼市,股市四季度有高达四千亿元的解禁,数千亿资金流向楼市,也成为搅动北京楼市的重要因素,“尤其是全款购房比例上涨至四成左右,别墅成交量环比上月上涨近九成。”胡景晖说。

11月份以来,中国各地的房地产市场均出现起色。根据国家统计局发布数据显示,11月份全国70个大中城市新建商品住宅中,价格环比上涨的城市超过了75%,达53个,为2012年以来最多,广州、上海等其他一线城市全线上涨,且涨幅远远超过二线城市。

据媒体报道,广州珊瑚天峰项目周五通宵热卖,该项目开盘即涨5000元/平方米;广州南沙碧桂园天玺湾则是周六三千多人排队争购;而周日才开盘的江新城尚东君御在周六晚已出现排队长龙。

但并不是所有房地产项目都出现转机。这一轮成交量回暖过程中,许多楼盘销售不久就被一抢而空,但同样也有许多楼盘销售惨淡,11月份北京新增15个新盘,就有括璞瑅、东亚·印象台湖、北京城建·琨廷等4新盘零成交——开盘优惠仍旧是硬道理。

被打麻药的楼市

12月14日才刚刚结束的中央经济工作会议上传递出来的信号非常之少,对于房地产,仅仅一句“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。

从2003年开始,中国楼市开始进入一个死循环,往往年末中央经济工作会议到次年两会,以收紧银根和地根为核心的调控达到顶峰,之后进入政策效果观察期,然后供不应求的市场迅速报复性反弹。然而,12月14日才刚刚结束的中央经济工作会议上传递出来的信号非常之少,对于房地产,仅仅一句“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。

在“恐慌性购房”消息刺激下,12月18日,国土部召开关于“采取切实措施,稳定房地产用地供应,抑制异常地价”的新闻通气会,出台多项措施抑制高地价。12月17日晚,北京市住建委联合人力资源局,进一步明确缴纳社保认定购房资格标准,规定补缴社保在购房资格审核中不予认可。

北京市住建委同时称,目前北京市还有九千余套商品住房正在预售审批之中,有望年底前形成实际供应。此外,北京市开工未预售商品住房项目还有1200万平方米,其中很多项目预计2013年上半年可以形成实际供应。再加上现在全市在售商品住房库存还有超过5.4万套,存量住房市场供应潜力巨大,可有效满足需求。

但北京如今所供土地以远郊区域为主,配建保障房的住宅用地必将进一步加大,五环内优质地块供应仍显匮乏。

中国房产研究会副会长顾云昌称,北京房价上涨趋势加剧,土地供应计划未完成将为2013年楼市调控带来较大压力,中国政府调控的主要目标是北京、上海等一线城市,中央对于这些城市楼市反弹的容忍度依然不变,如果房价上涨过快,2013年仍存在调控收紧的可能。

但楼市调控仍旧类似于打麻药,人为扭曲了商品房市场的供需关系,保利地产高管即诉苦,目前政府在房价管制上较前几个月更为严格了,“在北京的高端项目,最头疼的是怎么才能拿到预售证”。

原中国房地产开发集团总裁孟晓苏也称,“通过限购,糊涂父亲已把儿子打出毒瘾,不打麻药他就会跳会闹。但父亲种大麻帮儿子戒毒绝不是正确的。待中国住房双轨制正常运行时,人们会把这段有趣的限购故事当做一桩笑料”。

(应被访者要求,王瑜、邵纯为化名)

来源:南方周末

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