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“炒房阵营”分化 楼市投资阔别黄金十年

2012-12-20  文/

“炒房阵营”分化 楼市投资阔别黄金十年

这是一个曾让无数人“血脉贲张”的故事。

如果给过去十年的北房价走势划条线,则是一条由缓渐陡的凌厉曲线。其中,有以炒房职业的“房虫”,也有贷款买房的早期“房奴”,甚至还括坐享土地升值的“拆迁户”,都被视为这条升值曲线上的“坐轿者”。

区别股市、期货、金属等纯投资工具,房地产则兼具居住与投资双重属性,而出于对财富缩的担忧,买房也成为投资人抵御通胀的最佳防御工具,尽管历经数轮调控,2012年北京房价仍再创新高。

“财富从哪来?那都是靠钱堆起来的,经过连续几年的上涨,现在就像是个鸡肋,已经没太多投资价值了。”在决意退出住宅投资市场,一位早年炒房暴富的炒房者发出如此感慨

值得注意的是,在这批早期搭上北京房价上行快的“炒房阵营”,已出现明显分歧——继续坚守者仍坚定看好其“升值潜力”,而“急勇退”者,则尝试转战地产基金、股市、信托等现代金融产品。

显然,在连续祭出限贷、限购、房产税政策重器后,房地产“去投资化”也成大势所趋。在此之际,是继续缅怀楼市黄金十年余温,还是另觅其他投资渠道,也成为上述财富群体需考虑的现实问题。

⊙记者 陈俊岭 ○编辑 于勇

“房价曲线”的财富诱惑

如果给过去十年的北京房价划条线,犹如一条由缓渐陡的凌厉曲线。这条曲线,对于已购房的人而言,可能是使其晋身百万身家的“财富阶梯”,而对于未买房的人,则是望而却步的“绞刑架”。

由北京南三环玉泉营桥掉头,沿京开高速一路向南约46公里,便进入河北固安县城。由于靠近北京城,这里也被视为继河北燕郊后,北京房地产投资人集体看好的又一片投资热土。

“我爱北京天安门向南50公里!”这曾是固安某知名开发商的广告语,如今这一噱头已悄然替换为15公里外规划中的北京第二机场,此处的房价已由年初的4000元/平方米出头一路飙升至目前的近7000元/平方米,引得不少投资者纷至沓来。

12月15日下午,记者在固安几家售楼部看到,前来的购房者热情空前高涨。据售楼人员介绍,这里并不限购,卖房者大多来自北京,投资多于自住。

“你看当地的二手房信息,大都是转手卖房的,尽管可能还会有几千元的升值空间,但到时能否出手还不好说。”职业炒房人王剑是其中为数不多较为理性的投资者,在详细考察了固安市场后,他最终放弃了在当地置业的想法。

实际上,王剑在投资房产上并不保守。在过去七八年中,他曾在低位买进的多套位于北京三环内的商品房,目前大都升值四五倍,由于踩对了房价上涨节拍,王剑也从最初的四处举债跻身为今日的“千万身价”行列。

王剑只是北京众多“血脉贲张”的炒房故事的一个样本。

在过去十数年中,只要手持北京的房产或土地,均可搭上资产倍增的财富快车。其中,有以炒房为职业的“房虫”,有在高房价裹挟下贷款买房的早期“房奴”,还包括坐享被动升值的“拆迁户”。

专门从事二手房买卖,低买高卖,赚取差价,北京老话叫这类人为“房虫”,意指无孔不入的房地产投机人。后来“房虫”一词流传开来,现泛指一切通过炒房获取收益的炒房人,而拍卖场则是“房虫”们经常出入的场所之一。

据拍卖业内人士介绍,拍卖公司经常受法院委托拍卖被执行的房产,而一旦流拍,则必须降价20%择日重拍,而此时常会有“房虫”们串通起来,最后以非常低的价格拍到,再到市场上售出赚取差价。

与以炒房为职业的“房虫”相比,不放弃工作、仅业余参与的“平民型的炒房客”更为普遍。“他们有住房,另外一直保持着一套房的投资量,每次会找一套有升值空间的房子,涨一点之后就卖掉,再找下一套能够升值的房子。他们是那种钻研透了政策,从中发点小财的人。”业内人士称。

在“房虫”与普通“炒房人”之外,早年贷款买房的人也被视为最幸的“房奴”——当年房价处于低谷,又逢房贷“开闸放水”,尽管不少房奴仅有自住的一套房,倍增的身价仅属“纸面财富”,但低成本购房仍令后来者羡慕不已。

如果给过去十年的北京房价划条线,犹如一条由缓渐陡的凌厉曲线。这条曲线,对于已购房的人而言,可能是使其晋身百万身家的“财富阶梯”,而对于未买房的人,则是望而却步的“绞刑架”。

普通人收入的增长速度远远比不过北京房价上涨的速度,恐慌性自住需求夹杂着少量的投机型需求,都也直接加剧了城市家庭财富的两极分化。

住建部政策研究中主任秦虹曾撰文指出,原来家庭财富基本相当的两个家庭,仅仅因为买没买房或买房多与少,三五年后财富水平就不在一个等级上了,甚至后者可能永远都无法赶上前者,这一现象非常危险!

投资客们的炒房逻辑

2000年中国M2存量规模为13.2万亿元,此后每年都保持在15%以上增幅,按照年初制定的14%的增长目标,年底这一数字将达到97万亿元,为12年前的7.38倍!货币市场充裕的流动性,成为众多投资客解释房价继续上涨的最佳注

与王剑在固安投资中的纠结相比,坚持只投资地铁房的赵聪却丝毫不含糊。他最近关注的一个楼盘位于地铁房山线长阳站附近,在先前主打两居户型的首批房源售罄后,近期开盘的大户型也在当天一抢而空。

“待年底9号线全线贯通后,这里就会与北京城区实现无缝衔接,长阳板块可能会成为第二个望京。”拿下一套三居室的赵聪坦言,他只投资地铁沿线的郊区房,而对已经抄上天价的市区房则敬而远之。

在宣武门附近的一家中式馆,“70后”的赵聪向记者详述了他这些年的“炒房经”。

“炒房”首先要踩对时机,他认为最佳的买点往往出现在最后一次降息后,而房价暴涨往往在首次加息前,在楼市乍还寒时出手,胜算要远远超过“地王”频现的火爆时期。

其次,炒房也要关注回报率,通常小户型的升值潜力也比大户型要大,大社区的房子也要比独栋或小社区的大。另外,想淘便宜房还不能过拍卖房、清盘房和急转房。“业主越急于出手,杀价空间也越大。”

而对于北京将来有望开征的“房产税”。赵聪认为,房价最终还是取决于供求关系。“别说一年增加几千元房产税,只要房价上涨趋势不改,投资人还是会将税费成本转嫁给接盘人身上。”他说。

随着年底北京楼市的再度升温,在对未来通胀和财富缩水的担忧下,恐慌的刚需夹杂着少量的投资客纷纷入市,甚至连记者身边年初看空的朋友现在也开始看多房地产,觉得“很难跌下去了!”

“投资者对价格并不敏感,只对未来的预期敏感,只要未来预期会涨,无论现在房价多高都会买。”对此,住建部政策研究中心主任秦虹曾示,由于房地产的资产属性较强,货币政策对房地产市场的影响程度大于限购政策。

统计显示,2000年中国广义货币(M2)存量规模为13.2万亿元,此后每年都保持在15%以上增幅,按照年初制定的14%的增长目标,年底这一数字将达到97万亿元,为12年前的7.38倍!货币市场充裕的流动性,成为众多投资客解释房价继续上涨的最佳注脚。

不久前,高和资本董事长苏鑫再度拜访了温州。他发现温州金改后,当地核心区的房价也跌了40%-50%。这些人未来投资什么?调研结果是——短期,存银行;中期,还是愿意投房地产;而长期,仍很迷茫。

为什么这些人还愿意投房地产?他们认为房地产中长期仍是观的,首先,中国内需需要房地产;其次,中国城市化的发展也需要房地产;再次,总体来看整个世界经济处在一个通胀时代,房地产的资产属性可以抗通胀的。

“纵观中国经济发展史,房子一直是人们规避风险,寻求价值兑现最为有效的商品。”著名财经作家吴晓波在《浩荡二千年》一书多次阐述历代商人“以本守末”的传统,即商人们常将从商赚来的钱,变现为土地来固化。

事实上,中国人对房子的特殊感情,除担心资产因通胀缩水外,也与国内投资渠道过于狭窄密切相关。与过去十年股市重回原点相比,虽然北京房价也有过两三次波折,但总体来看,买房仍属北京人抵御通胀的最佳手段。

今年重阳节,央视曾对各地老年人退休生活进行一次调查。结果显示,与其他地区老人有钱后多选择看病、旅游相比,北京老人脱口而出的就是“买房”。

“炒房阵营”守退现分歧

纵观北京楼市财富样本,其剧情与其他市场“上半程”轨迹大致相似,尽管这一过程长达十数年,目前似乎仍有足够的理由看好,但房地产“去投资化”已成业界共识,房地产投资风险正在显现。

值得注意的是,这批搭上早年北京房价暴涨快车的“炒房阵营”已出现明显分歧——继续坚守者仍坚定看好其“升值潜力”;而“急流勇退”者,则尝试转战地产基金、股市、托等现代金融产品。

金学良是北京一家中型券商的资深经纪人,他手中的大客户,不少是前几年炒房发家的,也有因拆迁一夜暴富的,在前几年股市大市行情中,他们难以抵御股市的诱惑,并尝试卖房入市,但大多亏损惨重。

“其中一位客户亏了100多万,现在他最不愿意谈及自己炒过股,免得被身边的炒房朋友笑话。”金学良称,在其接触的折戟大户中,不少又重回楼市,觉得房子才是最踏实的,并坚定看好房子的升值潜力。

无奈之下,金学良所在的券商营业部不得不另谋出路,借助券商今年以来的财富管理转型潮,他们希望以理财基金、信托等固定收益率产品留住资金大户。

相比那些仍留楼市的炒房客,早年曾是北京交响乐团首席圆号手的房产投资人张羽冲几年前已彻底告别住宅投资市场。

出于对商品房时代的敏感,张羽冲自1999年就开始涉足房地产投资,而其从一个炒房“散户”跻身为“大户”的经典一战,则来自“富力城”项目。不过,几年后他又从住宅市场撤出,进军商业地产领域。

“财富从哪来?那都是靠钱堆起来的,经过连续几年的上涨,现在就像是个鸡肋,已经没太多投资价值了。”在决意房地产后,有“中国房产投资界的第一人”张羽冲感慨,最近两年不会有投资房产的好时机了。

在张羽冲投资逻辑中,国家通过限购、房产税等重拳反复打压投机性住房需求,炒房的黄金时代已经一去不返了。“真正的英雄不是谁手里留下的现金流,也不是坐过山车的人,而是能把胜利果实留下来的人。”他选择了急流勇退。

继上周中央经济工作会议定调“明年房地产市场调控政策不动摇”后,12月18日,国土资源部召开新闻发布会上强调,将继续加强房地产用地管理和调控,保持从严从紧的基调。

“过去十年货币超发是支撑房地产牛市的重要基础,而未来这些支撑房地产高速发展的种种因素正在减退。”在上周举行的一场地产财富年会上,建精瑞资本管理集团董事长李晓东曾如是表示。

苏鑫也认为,让普通住宅回归消费品的应有属性,这一“去投资化”方向已成为长期趋势。以美国百年的房地产历史看,如果去掉通胀因素的话,普通住宅的房价上涨年均不到0.6%,它是消费品。

“没有只涨不跌的市场,也没有只跌不涨的市场。”投资学上最浅显的常识,为何在北京房价上屡屡失效?或许时间才是最后的见证者。

不过,纵观北京楼市财富样本,其剧情与其他市场“上半程”轨迹大致相似,尽管这一过程长达十数年,目前似乎仍有足够的理由看好,但房地产“去投资化”已成业界共识,房地产投资风险正在显现。

寻找下一个财富工具

不动产投资大致经历了三个阶段:2005年至2009年第一个阶段是全民炒房时代,2010年至2011年第二个阶段是商业地产的黄金时代,未来即将进入的第三个阶段,投资不动产证券化可能成为新趋势

近期重拾升势的北京房价,再度让房地产投资客们心潮澎湃,但不久前北京密法院受理的一宗“房虫”案件,却发人深省。

据密云法院相关法官介绍,2011年初,因误判北京房价仍会继续大涨,赵女士在密云等地与多位房主签订了数十套房屋买卖合同,但仅付了首付款。熟料此后政策剧变,房价下跌,无偿还余款的赵女士被房主告上法庭。

最后,经过法院调解达成协议,赵女士需给付王某等人房款总数1000万余元。目前法院已查封赵女士名下的多处房产,而赵女士本人也正在四处筹款。

尽管上述“房虫”被套一案仅属个案,但无疑也给肆无忌惮地炒房者敲响了警钟。房地产市场也和其他市场一样,都并非“只涨不跌”的单边市场,而近期鄂尔多斯、温州等地楼市暴跌已是佐证。

对此,社科院金融研究所副主任尹中立指出,中国房价在过去十里几乎一直呈现上涨状态,“房价只涨不跌”已经成为市场宗教般的信仰其实,类似的故事在日本和东南亚很多国家都上过,这些国家的经验表明,房价不仅会跌,而且可能会跌得很惨,涨得越多则跌得越深。

在他看来,房价上涨的逻辑往往是一样的:出口顺差推动本国信用的扩张,信用扩张刺激投资扩张,投资扩张提高居民收入,推动房地产价格上涨。但如果投资的扩张导致产能过剩时,则国际资本开始撤离,一切繁荣的景象都将落幕。

在房地产“去投资化”已将业内共识的当下,是继续缅怀楼市黄金十年余温,还是另觅其他投资渠道,也成为财富群体急需考虑的现实问题。

在过去几年中,田阿姨曾在房地产投资中赚取“第一桶金”,但在国家开始房地产调控后,她开始卖房炒股,尽管在入市之初也时常被股市“呛着”,但她相信市场在连续跌了四年后,股市的春天就快来了。

“投资要跟着政策走,国家限制炒房,投资人也要顺势而为!”田阿姨称,今年年初她也曾看过前述固安的一个楼盘,几个时间里就上涨了30%,远超她今年的炒股收益,但她并不后悔当初放弃的决定。

与田阿姨“卖房买股”不同的是,张羽冲并没有彻底离开房地产行业,而是从住宅投资切入到商业地产上。

“一个行当只能干5年,5年后当所有人都明了,你也没什么干头了。”张羽冲认为,一轮牛市不会是每个产业和行业一起爆发,总有一个先启动、后启动的次序。他最近一次出手是不久前一次拿下45间北京香江全球家居CBD商铺。

尽管不能像机构投资者那样撰写投资报告,但多年房产投资一线的经验练就了他灵敏商业嗅觉和谨慎稳健的投资风格。“做事情必须留有余地,不可贸然把全部身家都押在一个篮子里。”他说。

在多位房地产投资人士看来,在房地产投资已不复以往暴利,“炒房客”也将渐渐谈出历史视野,取而代之的专业的投资机构将逐步替代普通个人投资者,成为未来投资房地产的主体。

“不动产投资大致经历了三个阶段:2005年至2009年第一个阶段是全民炒房时代,2010年至2011年第二个阶段是商业地产的黄金时代,未来即将进入的第三个阶段是投资不动产证券化成为新趋势。”苏鑫总结道。

四年前,全国房地产基金不超过10家,现在至少有1000支房地产基金和至少200家以上的地产机构,这也是一个金融行业,但目前却是一个监管的空白区。老百姓也在期待可以公平分享城市化带来的红利。

在近期调研中,住建部政策研究中心主任秦虹的也发现,今年民间资本对房地产投资仍然关注,但态度越来越谨慎。民资投资房地产已经出现分化——在投资方向上,对商业地产的关注加大,在投资的模式上,开始转向私募或更专业化的投资基金,介入房地产开发的各个阶段。

不过,秦虹也提醒投资商业地产的投资者,虽然调控让住宅去投资化,使民资关注点转向商业地产,但商业地产投资逻辑与住宅截然不同,风险较高,需要更扎实的专业能力。

上海证券报)

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