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专家:合资购房尽量把丑话说在前头

2012-12-06  文/

专家:合资购房尽量把丑话说在前头

情侣联名买“婚房”

毕业后同学合买房

亲戚之间联合投资买房

新观念带来新思考

侣合资购房应注意哪些问题?刚毕业、工作时间不长的置业者采取合资购房的方式可取吗?被限购就要借他人名义买房吗?亲戚朋友之间合资购房又有了哪些新方向……多方出资共享房产——想必大家对这种置业方式也早有耳闻,不少人也正跃跃欲试,但是因为合资购房所涉及的问题纷繁复杂,常常会让购房者“山雾罩”。本期《广厦时代》特别邀请业内专家,试图对其中所牵扯的问题一一厘清,并据不同人群的现实情况与需求,总结出应的注意事项,以求“对症下药”,使买房人规避风险。

情侣婚前合资购房应注意房产证署名问题

孙女士和刘先生是大学同学,两人自大三确定关系至今,已有5年的时间。目前两个人的感情比较稳定,计划于明年领证结婚。由于北地区的房屋总价相对较高,工作年限不长的刘先生和孙女士均无力独自承担房款,最终两人决定以合资购房的形式购置婚房,与此同时,双方父母也要给予一定的经济支持。

据了解,在北京像孙女士和刘先生这种情况比较普遍,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,从目前的市场情况上看,在合资购房的人中,有三分之二都是迫于选购婚房的需求。那么对于大多数婚前合资购房的人到底该考虑哪些问题?对此,链家地产市场研究部分析师常清认为,最重要的是要注意房产证上的署名问题。“因为情侣在婚前合资购房会有一定风险,所以房产证上以签署双方的名字为好。”常清说道。

胡景晖认为,即便是对于那些已经有合法夫妻关系的购房者来讲,双方也要尽量一起署名,以避免日后不必要的烦。此外在购房合同上,双方的名字最好也能同时得以体现。“虽然购房合同没有房产证上的法律效益大,但是一定程度上这也能起到产权关系的认定作用。同时女双方还要对出资比例、按揭房款以及日后房产处置等问题都做一个事前的‘约定’。”胡景辉表示。

未来一旦情侣婚前双方感情出现破裂,牵扯到房产处置的问题,律师表示,如果产权证上只写了一方名字,那么房产归署名方所有,另一方需拿出有力证据证明该房产是其共同出资购买,否则无法分割房屋产权。“若产权证上登记为双方名字,情侣可在房屋出售后按出资比分割房产。此外,若情侣一方想继续持有房产,那么这一方就应该把需要补充的房款支付给另一方。”胡景晖说道,“原则上讲,由父母出资的部分房款应返款给其本人,若情侣或夫妻双方还要承担按揭贷款的话,那么谁在这方面的贡献大一些,将来法院分配房产时会向这方做一定的倾斜。”

刚毕业的学生合资购房应综合考量

就在大部分刚刚毕业的大学生还在选择租房的时候,一同毕业的小李与小高已开始打算与已工作三年的师兄合资购置位于通州的一处小三居。在小李与小郭看来,与其把每月不少的租交给房东,还不如合资供房来得实在。

律师崔鹏表示,对于目前像小李和小郭这样无独立购房能力、又暂时处于合租状态下的年轻人来说,他们完全可以选择合资购房。在崔鹏律师看来,买房无非两种目的:一种是居住,一种是理财,而合资购房可以将两种目的属性糅合在一起。“合租无非是平摊了租金,但是房子只用使用权,没有所有权,而合买的话,购房者从房屋的使用者变成房屋的所有者,其身份发生了很大变化,纯消费行为也同时变成了一种投资理财、储蓄的方式。合资购房有助于购房者分摊购房成本并提前锁定中意的房子。”戴德梁行华北区研究部主管及助理董事魏东认为,只要提前提理顺理清买卖双方的关系,避免法律上的纠纷,这类人群选择合资购房也未尝不可。

对于这种方法是否可取,胡景晖表达了不同的观点。“因为这要涉及每个人的钱款怎么支付、将来房屋分割时如何退出等各方面的问题,比较复杂。”胡景晖说道,“比如有人结婚,总不能和几个朋友住在一起吧,一旦搬出的话就要考虑这部分房产如何处置。另外,像小三居的房间谁住南向、谁住北向,取暖费怎么付等问题都需要去考虑。”

此外,在这部分人中,也不排除少数置业者因受限购政策影响,欲借当地人名义买房的想法。对此,常清表示,只要合资人没有购房资质、纳税不满五年的话,房本上肯定署不了名。即便与共同出资人私下做协议,等其以后有了购房资质,再将其名字加在房产证上,这也会为日后埋下一些隐患。同时,魏东也不建议受限购政策制约的出资人采取私下协议的方式。“因为很多时候口头表述或是落在笔头上的内容也不见得符合法律规定,一旦出现问题,出资人的利益不会得到法律保护。”魏东说道。

此外,胡景晖表示,未来一旦有购房资格的出资方反悔,没有购房资质的一方不能到法院说当初这么做是为了规避限购政策。“从法律制度和现实案例来看,除了婚房是一种特殊需求外,建议大家最好不要采用这种方式购买房产,其本身也不会成为一种购房的主流方式。”胡景晖说道。

另外,常清提醒,对于这类人群中不受限购政策影响的人来讲,选购房产时应尽量购买中小户型的房子,因为这种类型的房子目前市场需求较大,相比大户型房产而言,将来处理房产时也较为容易一些。

亲戚朋友合资购房视野逐步开阔

与以往重点考虑本地住宅项目的购房者不同,近来吴女士及其好友开始把目投向二线城市的房产上。“我和好友正考虑去青岛选购一套学区房。看中青岛,不仅是因为其海景资源比较丰,同时也是看中了青岛未来的发展潜力。另外,购买城市核心地段的学区房,未来不管是出租还是出售都不用‘犯愁’”。吴女士说道。

魏东表示,与北京、上海等一线城市相比,目前二三线城市的房价相对较低,且一些城市限购政策也不是很严厉,所以合资人投资这些城市的房产也是比较好的一个机会。胡晖则认为,虽说长期看来,二三线城市的房地产行业发展空间会更大一些,但是究竟是怎样的状况,这还与当地城市规划、经济发展、产业配套、人口规模等因素有关。“不是说你在二三线城市买个房子就一定能够赚钱,事实上,有些城市所要面临的风险还是很大的,一些城市的房地产市场已经出现供大于求的局面。”

胡景晖说道,“政府换届以后,可能会出现很多关于城市发展的新思路,如果合资者要选购二三线城市的房产,则要看清该城市在未来可能会发生的一些变化,但是因为很多方面不是普通投资者能够了解并驾驭得了的,所以投资者还是要审慎一些。”另外常清认为,单纯去二三线合作投资的购房者并不是很多,大家在这方面表现较为平静,二三线的房屋基本上还是以当地人购买为主。如果合资人有此打算的话,要着重关注地理位置较好,有升值潜力的房产。

除了合资人开始关注二三城市的房产外,近来合资投资商铺的比例也明显增加。“投资商铺最重要的是要选择一些核心地段,这样的商铺由于需求比较旺盛,基本上都可以保值增值。”常清说道,“但是从目前的市场价格来看,商铺整体价格普遍偏高,如果是一次性付款还好,但如果还需按揭贷款就比较麻烦。”此外,胡景晖认为,选择投资商铺要以租金回报率相对较高为基准线,一些社区内开间不大的底商也有一定的发展潜力。

合资购房者应把“丑话说在前头”

由于多业主参与购房的方式比较复杂,为避免日后产生纠纷,魏东建议,合资者应把“丑话说在前头”。“现在人的观念还是应该转变,合资人在购买之前需要相互协商,把彼此间的利益关系说明清楚,这是一种比较稳妥的方式。”魏东说道。

对于合资购房的人来说,崔鹏律师认为,应重点注意三方面的问题:一是尽量选择“志同道合”的人,形成一种“契约”意识。二是明确好房子使用收益的关系。三是明确好房屋部分转让的关系。“大家通过合资购房的方式,使房屋成为一种共有关系,对于共有关系,《物权法》规定,按份共有人若想转让共有的不动产份额时,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。如果其他共有人不同意购买的话,可以向其他买方出售,或继续保留份额,以出租的方式获得一定的收益。”崔鹏律师说道。

另外,在银行贷款方面,胡景晖表示,银行不会考虑所有出资人的还款能力,贷款只能以个人的名义申请。所以合资购房人应选出资质条件相对较好、有一定还款能力的人去银行申请按揭贷款。要注意的是,由于合资方经济状况不一,合资人应提前界定日后共同贷款期限及还贷比例等相关问题。如果一旦合资人任一方出现经济问题,导致不能按时支付按揭的话,那么房子就有被银行收回的风险。

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