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管好保障房需迈三道坎 重建设轻管理现状须改变

2012-12-06  文/

管好保障房需迈三道坎 重建设轻管理现状须改变

党的十八大报告提出,要“建立市场配置和政府保障结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求”。

近年来,我国大规模开工建设保障性安居工程,取得了明显成效,数千万低收入家庭受益,结束了拥挤的生活,搬进了“做都没想过”的安稳住所。

对受益于保障房的困难庭而言,他们的需求远不止是欢喜地的“进门”,更要住得舒心、住得安心,享受家的感觉。对政府而言,这几年大规模建设的保障房即将迎来交付使用的高峰,“重建设、轻管理”的现状必须改变。能不能管理好保障房小区,解决好大量低收入家庭居住在一起带来的各种诉求,关系到保障房能否建成真正的民心工程,保障房制度能否可持续发展

管事——

服务好、收费廉,增强廉租房物业管理的造血机能

几十年的蜗居生活,曾经让孙秀梅感到自卑。如今,来到孙秀梅现在居住的吉林市廉租房小区“惠民佳苑”,记者看到12栋楼房比肩而立,绿地、健身设施分布其间。廉租房小区良好的环境和服务,让孙秀梅喜出望外。

“门口有电动安全大门,有保安,有保洁,楼里都打扫得特别干净,家里开关坏了,不管多晚物业都会来修。”孙秀梅告诉记者,“现在住在这样的小区,有这样的环境,我不自卑了,觉得生活有心。”

不同于个别国家出现过的“贫民窟”,也不同于利分房时代的“老公房”,2008年保障房建设热潮开始以来,人们一直对保障房小区的建设、管理品质抱有很高的期望。“保障房小区不比商品房差”,成各地保障房建设共同追求的目标。

初建成的保障房小区大多十分鲜,但这种光鲜能否持久,则取决于保障房小区能否拥有和商品房小区相同标准的物业管理。

为“惠民佳苑”提供物业服务的吉林市鑫营物业公司经理赵宽告诉记者,“惠民佳苑”实施封闭式管理,共配备了6名保安,全天巡逻,保洁每周至少打扫两次卫生,与普通商品房小区几乎没区别

对赵宽来说,为“惠民佳苑”提供优质的物业服务没有问题,但每每平方米0.4元的低廉物业费却让他感到捉襟见肘:“全市现在最低的物业费是0.5元,服务水平还达不到这个标准。”

然而,即便是每平方米0.4元的物业费,一年算下来200多元钱,对住在廉租房里的不少困难家庭也是个负担。

吉林省住建厅住房保障处处长孙贵生告诉记者,目前保障房小区物业管理仍然面临不少难题,保障性住房小区居民,都是回迁户或保障对象,客观上存在着人员素质参差不齐、原有的一些不良习惯一时也不好改变的情况,管理起来难度较大。而且住户中低收入家庭占绝大多数,只能承担有限的物业费用,导致物业管理费用缺口较大,无法维持正常的物业管理服务。加上保障家庭收入低,又缺少“钱买服务”的意识,拖欠房租及物业费的现象时有发生,造成管理费用、维修资金的不足,响整个小区的物业管理。

“保障房的物业管理要可持续,就必须解决好物业企业入不敷出和保障对象负担不起物业费这两大问题。”孙贵生说。

目前,各地为保障房小区提供物业服务的几乎全部是原来房管系统改制的国有企业,一个很重要的原因就是国有企业“有义务替政府分担责任,即便亏损一段时间也要把保障房小区管理好。”但这毕竟不是长久之计,一些地区已经开始对物业企业进行财政补贴,以达到收费标准低、服务水平高的目标。此外,各地普遍采取在保障房小区中建设一定数量的商业用房,用商业用房的租金弥补物业公司的经营亏损,增强物业管理的造血机能。

对于缴纳物业费有困难的保障对象,除了政府给予补贴以外,一些地方鼓励物业公司对保洁、绿化、维修等物业服务岗位,优先聘用本小区的低保等困难家庭人员,允许他们用一部分工资冲抵物业费,同时还解决了就业问题。在“惠民佳苑”,现在物业公司里的3名保安、5名保洁人员都是本小区的低保户。孙秀梅自己就被聘为小区的保洁员,每天为自己的家园忙碌着,还能获得一定收入,这种“以工抵费”的模式一举两得。

管人——

住户困难多、诉求多,社会管理方式需变革和创新

和普通住宅小区相比,保障房小区的住户大多是低收入、就业困难、老弱病残的群体,他们困难多、诉求也多。保障房管理必须“管”好这些困难群体,必须整合公共服务、基层社区和社会组织的功能,这比管好小区、管好房子要难得多。

重庆市公租房项目“民心佳园”,干了几十年街道工作的祝光珍作为精兵强将,去年被抽调到这里组建社区工作站。社区有专门的办公用房,十几个工作人员,对已经入住的家家户户都入户做了民情登记。

“做社区工作,人熟地熟最重要了。现在90%住户的户口不在这里,而医保、低保这些社区服务的需求量又很大,一些居民为了取个低保,还得大老远回到原来的辖区,很不方便。设立社区工作站以,居民会方便很多。”祝光珍告诉记者。

四川成都,保障房小区“皇经嘉苑”在原来设立社区公共服务点的基础上,专门拿出一间200多平方米的营业用房,设立了独立的社区公共服务站,方便居民们办理各种社保。

“皇经嘉苑”里更特别的是一间挂着“益多之家”牌子的屋子。这个成都市西部老年联合会等多个公益组织共同创办的公益机构,专门为保障房小区提供物业管理之外的公共服务。益多之家进门处的书架上,放着老年人服务需求卡、就业服务需求卡和残疾人服务需求卡。记者看到,好几张卡上都写着需求,集中在身体有病需要照顾、没工作等问题。

“益多之家”专职工作人员张乐川告诉记者,居民只要在需求卡上写明自己的需求,志愿者定期收集后就会与医院、就业服务中心等机构联系,点对点地解决这些问题。前几天有个居民,因为爱人身体不好需要在身边照顾,想找个就近的工作。在益多之家的协调下,为他在小区里找个“养老护理员”的工作,专门帮助照顾小区独居的老人。

针对独居、生病老人多的情况,工作人员正在积极和卫生局联系,为这些老人配备“一键通”呼叫器。如果老人在家中不舒服,按下随身带着的“一键通”,工作人员就能立刻上门服务。

“保障房管理绝不止是住宅小区管理这么简单,而是社会管理方式的变革和创新。”成都市城乡房产管理局局长何立祥介绍,保障对象不仅希望“有房住”,还希望解决除住房以外的就业、教育医疗文化特殊关怀等其他基本生活问题,要解决这些问题,仅靠政府现有的行政资源是远远不够的。为此,成都充分利用社会资源,引入工会、共青团、妇联、残联、西部老年联合会、行业协会等社会团体、公益组织参与住房保障服务管理工作。

管房子——

监管难、退出难,应加快保障房立法进度

所有关于保障房的幸福和困惑,最终都归结到五六十平方米的这套房子上。由于保障房的公共产品属性,住户不拥有或只是部分拥有产权,如何确保这些房子没有用作别的用途,如何及时足收取租金,如何确保不符合条件的保障对象及时退出保障房……关于“管房子”的问题,决定着保障房制度的公平和保障的效率。

为了管好规模庞大的公租房,重庆市专门成立了公租房管理局。房管战线的“老兵”、被公租房管理局派到民心佳园房管中心的罗良成一直都很忙碌。“管房子”听起来简单,具体事务可不少:签订房屋租赁合同、收取租金、定期检查住房情况……

“公租房管理是个新课题,你不参与其中,都无法想象会遇到的各种问题。”罗良成举了个例子,前段时间,他们接到反映,说有居民在家里开麻将馆。他们调查核实后要求住户关闭麻将馆。开麻将馆的挺委屈,认为把家里腾出来,招呼邻里来打个麻将,收一点钱,挺合理;打麻将的邻居也挺不愿意,觉得少了个平时能耍耍的地方。

“居民区里搞经营是不允许的,可是这也提醒我们,应该想办法,进一步满足居民的文娱需求。”在“边干边摸索”的过程中,罗良成有不少思考。

江苏某市房管部门最近接到了几起关于部分经济适用房被业主违规出租或用作经营性用房的举报。经过调查核实,房管部门发现绝大部分老百姓违反管理规定,是为了满足基本的生计而迫不得已,如有的残疾人家庭在家里开个小店而获取基本的生活费用。

“要处理这些情况实际上有很大难度。”该市房管局有关负责人告诉记者,“法律依据不充分,处罚对象又主要是困难家庭,一旦收回住房可能没有住的地方,很难操作。”

据了解,保障房被违规出租或改变用途的情况在全国各地均不同程度地存在着,有地方立法权的城市先行一步,进行了在具体处罚方面的探索,如广州、杭州等地,采取了收回住房、罚款、综合整治等措施。这些城市的做法虽然取得了一定的效果,但是在如何维护好老百姓的切身利益和依法行政方面却受到法律界人士的质疑。

在很多人眼中,过去被认为是纸上谈兵的“退出难”,是保障房管理最大的难题。

某市廉租房管理人员告诉记者,有套廉租房申请人入住后不久病逝,按规定应该把房子退出来,但并不住在房子里的申请人的子女却强行阻拦,最后请民警介入,花了一个多月时间才把房子清出来。

还有的家庭收入超出了保障范围a>,但超出的很有限,让他退出廉租房另外买房或租房,仍然存在困难,很难退出。一些强行占着房屋不愿退出的家庭,即便申请法院强制执行,法院也面临执行难。

各地一直在探索建立善的退出管理模式。“要完善退出,要给这些家庭足够的地和耐心。”陕西省住建厅有关负责人介绍,陕西规定了不同类型保障房的退出模式。比如通过核查,对于保障性住房对象家庭条件发生变化不符合保障性住房条件的,由市、县主管部门取消其保障资格,保障对象应当在规定期限内自行退出。对于退出有困难的,给予6个月的过渡期。对不能在过渡期内退出的,提高租金。如果在24个月内仍未退出的,有关部门依法申请强制退出。

在实行公租房租售并举的重庆和廉租房“按份共有产权”的吉林,则提出了“带着房子退出”的设想:一部分保障家庭在若干年后,可以部分或全部买下租赁房的产权,退出问题也就迎刃而解了。“要带着房子退出,政府就必须给低收入家庭让利。”吉林省住建厅副厅长范强说。

“要确保规范管理,本上还应该加快保障房立法的进度,使得规范管理有法可依,这样我们在具体工作中底气也更足。”常州市住房保障和房产管理局局长孙勇建议。

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