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百亿公租房基金暂停 民资难实入保障房工程

2012-12-06  文/

百亿公租房基金暂停 民资难实入保障房工程

百亿公租房基金暂停 民资难实入保障房工程

虽然保障房建设资金缺口颇大,留给民间资本的空间仍然有限。

本报记者从该基金管理人处获悉,国内首只由民间资本发起的保障房基金目前暂停运营。该基金建银精瑞资产管理有限公司旗下的“建银精瑞公共租赁房建设投资基金”(下称“建银精瑞基金”)。

该基金从2010年始筹备,2011年上半年报国家发改委审批,报批规模为100亿元,原计划于2011年下半年公开募集资金。但从2011年下半年至今,将近一年多并未有新进展。

“该基金未开始公开募资,目前暂时搁置。”建银精瑞董事长李晓东告诉本报记者:“公租房资金供给面正逐渐宽松,致使政府在公租房项目上,能够提供给基金的回报率越来越低,达不到投资者预期,对基金发行造成一些影响。”

保障房基金很大程度上依赖于政府政策让利,以此获得投资者可接受的回报收益率。因此,受政府政策影响颇大。在政策稍有变动时,该类基金难以保证预期收益率,也难以按计划推进。这是建银精瑞基金暂停的原因所在。

预期收益5%-12%

保障房基金是地产基金中一类较特殊的基金,带有很强的政策性。2010年,国家“十二五”规划纲要提出,要在“十二五”期间建成3600万套保障房。据测算,需要资金总计4.7万亿元。

除去中央财政拨款、地方预算安排、土地出让金净收益的10%、公积金增值收益部分,以及中央代地方政府发债外,保障房的资金缺口仍然很大。于是,国家给出一些政策支持和优惠,以鼓励民间资本进入保障房建设领域。此时间当口,正好赶上国内地产基金蓬勃发展时期,地产基金纷纷开始涉足保障房领域。

“当时我们觉得保障房中,公租房建设的资金压最大。它建成后要长期持有,不能像经济适用房等可以靠卖实现项目退出,我们希望做一个产品弥补市场的需求。”李晓东表示。

李晓东动用他在全国工商联房地产商会任副会长的关系,以全国工商联名义,2010年发起成立该基金的申请,报送国家发改委。国务院关领导在申请函上批示后,抄报住房城乡建设部。

因为100亿元报批规模较大,曾引起业内广泛关注。2011年9月,按基金原计划,应进入募集资金阶段,但基金报批续并未按预期成。

与此同时,国家对保障房建设资金的支持逐渐放宽--政策一路绿灯,允许发债、银行对保障房贷款放松、投资平台成立等。最近一年来,银行资金、保险资金纷纷介入保障房建设领域,使得各地政府保障房建设资金来源极大拓宽,而与银行资金、保险资金等比较起来,地产基金的资金成本更高。

“2011年时找我们的项目很多,也谈好一些意向。但随着各类资金涌入,地方政府有了更多选择。现在提出之前给出的投资条件要重新谈。”李晓东告诉记者。这意味着地方政府让给地产基金的利益将减少。

根据最初设计,建银精瑞公租房基金的目标年化收益率为5%-12%。“重新谈后的回报率会低于目标收益率,基金很难在市场上发出去”。李晓东称。

公租房项目不被看好

据介绍,保障房基金占建银精瑞管理基金总额约20%,除去上述公租房地产基金,其还有按项目成立的城中村改造、棚户区改造、经济适用房等保障房地产基金。但后者远低于建银精瑞公租房基金100亿的规模。

这也是整个保障房地产基金的行业现状。

目前国内保障房私募地产基金缺乏第三方统计数据。据一位业内资深人士介绍,目前保障房地产基金多为按项目成立,且多数投资经济适用房、棚户区改造、限价商品房项目。

经济适用房等项目能做起来,因为建成后上有现金回收,获得收益时间短,“而公租房私募基金目前基本上没有做起来的。”该人士续称。

公开资料显示,目前在成都、徐州、温州等地成立有保障房基金,规模多在3亿-5亿元。

李晓东告诉记者,土地出让金大幅下降导致地方政府财政收入减少后,地方政府也将原本计划建设的公租房项目变成经济适用房、或者棚户区改造等能更快获得现金回流的其它类型保障房项目。这也是建银精瑞地产基金暂停的另一个原因。“公租房会占压政府很多资金,越是在其财政收入减少时,做的公租房项目量就越少。”

另一方面,国家正在出台新政策,积极引导民间资本进入保障房建设领域。

今年6月,住建部会同国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行等7部委,共同下发《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》(下称《通知》)。

《通知》明确几类对民资参与保障房建设的政策支持。包括,地方政府可采取贴息方式对公共租赁住房建设和运营给予支持;民间资本参与各类棚户区改造,享受与国有企业同等的政策;符合财政部、国家税务总局相关规定的,可以享受有关税收优惠政策;同时,公共租赁住房项目可以规划建设配套商业服务设施,统一管理经营,以实现资金平衡等。

但政策扶持能否顺利引导民资进入保障房领域尚未可知。保障房建设中,公租房建设这一资金缺口最大的领域并未顺利向民间资本打开。而保障房地产基金收益率能做到5%-10%已是不错的收益,在私募基金约20%回报率的背景下,基金进入势必遭遇收益率瓶颈。

“等待新的市场时机,看看国家对这块将有怎样的决策。现在也有一些反映,保障房不能全靠国家大包大揽。如果觉得确实需要民间资本,给民资一些机会,也就是我们的时机。”谈及何时重新启动建银精瑞公租房项目,李晓东如此表示。

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