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链家地产董事长左晖:中国房贷市场并未做起来

2012-12-03  文/

链家地产董事长左晖:中国房贷市场并未做起来

链家地产董事长左晖:中国房贷市场并未做起来

不少人认为,楼市调控的必杀技是信贷政策,因为“钱”最终决定购买力,尤其加拿大等一些发达国家曾有以信贷政策成功完成楼市调控的实例。不过,在链家地产董事长左晖眼中,中国房贷发展20年来对楼市的核心影响并非信贷政策本身,而是信贷规模的释放。无论从买房人的提前还款,还是对首付及利率上调的麻木态度,左晖直言不讳总结说:“中国资金的使用效率太低了!”

“中国的信贷规模明显不够”

记者:从1992年银行放出第一笔个人住房贷款至今,20年过去了,您认为房贷哪些政策给楼市带来了质的变化?

左晖:房贷政策对楼市的影响其实不大。我倒建议大家应该关注信贷规模,看看目前中国的房贷余额是多少。在我印象中,中国房贷余额在GDP中的占比一直在下降,现在只有10%左右;而美国、英国这一比例都在80%左右。可见,中国的信贷规模明显不够。

记者:中国贷款买房的人越来越多,但信贷规模却在下降,确实很奇怪。

左晖:房贷业务本是银行的优质业务:一是贷款成本低,一笔贷款能做好几十年;二是房贷坏账率很低。国际上房贷业务的坏账率在千分之四、五,在中国坏账率最低的地方如上海仅千分之一,最高地区在珠江三角洲,也不过才千分之五。

记者:您觉得规模一直没上来是什么原因?

左晖:这么好的业务在中国没做起来,核心原因就是没有解决存贷差的问题,也就是贷款的钱从哪出的问题。在中国,个人贷款100%来自于银行;而在美国、德国等发达国家,仅有三分之一的钱来自银行,其余来自专业的贷款机构。贷款机构不吸收个人资金,但有固定的机构资金投入。所以,中国房贷市场未来发展要解决的问题是如何扩大规模。

“中国资金的使用效率太低了”

记者:您提到信贷政策对楼市调控影响不大,可能很难被所有人认同,因为金融政策是楼市调控的重要手段之一,如加拿大就凭借提高首付的办法,抑制了楼市投资热。

左晖:我们说的楼市调控政策一般有信贷政策、财税政策和行政手段(如限购等市场准入门槛),上述三种手段是递进关系。加拿大仅用信贷政策就管用,是把首付从最低5%一下提高到20%,幅度很大。此外,在美国不仅有首次按揭,还有二次按揭(次按揭)。这些发达国家的资金使用率都很高,因此信贷政策的微小变化都对人们的生活影响很大。在国内,人们对首付和利率上调等金融政策的变化相对麻木,根源还是在于资金使用率不高。国内平均的房贷周期能缩短到4至5年,一是能看到买房人的资金实力强,二是钱除了买房没有其他去处。

记者:也就是说您认为中国楼市的调控,需要三种手段并用才奏效?

左晖:事实上,目前的信贷政策已经很严格了,二手房环节中的转让税也已高达10%,最后运用限购政策这一提高市场准入门槛的手段最见效。如今,没有必要去追究限购政策是否会成为一个长期政策。因为从房改政策以来,原本应该并行的“两条腿”(即商品房和保障性住房)没能齐头并进的发展,现在政府为此关闭一半市场来“补课”,应该能看到大力发展保障性住房是趋势。

“资产证券化、利率市场化和个人诚信体制的建立,是中国房贷市场的出路”

记者:接下来是否还会出台更严厉的楼市调控措施呢?

左晖:我觉得政策不会更严了,但也不会再宽松。我倒希望对楼市能多一点耐心,不要频繁地用行政手段干预市场。

记者:买房成本也会不断上涨吗?

左晖:买房成本不一定会再增加。老房奴变新房奴,人们不停买房、换房,其实是对住房的满意度不高。

记者:您认为中国房贷市场的出路是什么?

左晖:中国商品房发展了十几年,楼盖了很多,结果市场却没什么进步。拿贷款的规则标准来讲,国内新房贷款一直是开发商做担保,二手房贷款则是房子本身做典当物;而在美国,个人信誉就可担保贷款,中国个人诚信体制一直就没建立起来。

单一靠银行资金发放贷款的渠道已不能满足市场需求,是不是能考虑把社保基金进入安全的按揭贷款领域里,当然这需要资产证券化。此外,还要提高人们手中资金的使用效率。简而言之,资产证券化、利率市场化和个人诚信体制的建立,是中国房贷市场的出路。

记者:利率市场化被提及了多年,至今也进展不大。如果未来依旧没变化,按揭业务还能作为企业的利润增长点吗?

左晖:事实上,银行已经做了很多业务创新,其中很多都涉及到利率市场化。只是未来如何从量变转质变的问题,需要出现一个标志性事件。

晨报记者 王丽娅

(北京晨报)

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