您的位置:中奢网首页 > 生活 > 正文

全国房企3.2亿平米待售 去化周期最高达10年

2012-12-03  文/

不少业内人士都将今年称为“去库存年”,而维持在高位的待售面积,则成为悬在房企头上的达摩克利斯之剑

不少业内人士都将今年称“去库存年”,而维持在高位的待售积,则成为悬在房企头上的达摩克利斯之剑。

数据显示,截至今年10月,全国待售面积约为3.2亿平米,超过去年底的2.7亿平米,并一直维持在高位。房企去库存压力仍然很大,个别房企按今年的销售速度,所需时间甚至要达到10年。

全联房地产商会荣誉会长聂梅生认为,待售面积过多,会使企业将资金积压在上面,力增加土地储备。

3.2亿平米待售面积

在全联房地产商会第三次会员大会上,聂梅生向记者示:“自今年6月份以来,全国商品房待售房面积一直维持在高位,并且有上升的趋势,这是需要警惕的。”

据业内人士介绍,一般来说,待售面积包括通常所说的库存,是企业全部可售面积的总和。

据国君安报告显示,目前市场的存货继续攀升,总体去库存化况略差于2008年和2011年末。2012年上半年行业的去存货化周期为2.6年,高于2008年第三季度的2.4年、2011年底的2.5年。值得注意的是,一线城市的去库存化情况明显好于二线城市。报告显示,一线城市为2.4年,二线城市则达到3.7年。

聂梅生表示,这是因为二三线城市房企积累的待售住宅太多,在这一轮刚需释放之后,就会出现乏力的现象。

房企去化周期最高达10年

当前,消化库存已经成为房企最重要的任务之一。

一位业内人士向记者表示,目前,很多大房企积压不少待售的面积,尤其在一些三四线城市,虽然成交量有所回升,但是只要价格微涨,销售速度就会立刻慢下来。因此,本着快速去库存化原则的房企都不敢轻易调整售价。

据国泰君安一份报告显示,根据2012年各房企中报数据统计,万科、保利、金地等房企的去化时间为2-3年,也就说消化掉企业目前所有可售面积需要的时间,2-3年的水平是一个比较正常的周期。而泛海建设 (000046 基金吧,行情,资讯,重仓股)的去化时间则高达10年之久。

兰德咨询总裁宋延庆向记者表示:“房企去库存的压力的确比较大,但是,从目前各项指标来看,包括a>气指数、销售情况等,多数城市处于向好的趋势。目前,北、上海等一线城市的楼市已经回暖。”

据《华夏时报》报道,截至今年10月,全国商品房待售面积约为3.2亿平方米,超过去年底的2.7亿平方米,并一直维持在高位。房企去库存压力仍然很大,个别房企按今年的销售速度,所需时间甚至要达到10年。

全国商品房待售面积维持在高位,将带来多重负面影响。房企库存越大,累积的房地产金融风险越大。库存越大,贷款利息等财务成本就会与日俱增,最终的销售价格必须越来越高,才能覆盖成本。同时,捂盘越久,资金链断裂的可能性越大,最后可能不得不以更低价格脱手,一旦收入覆盖不了成本,房企将难以归还行贷款、信托融资等债务,最终导致金融风险。房企捂盘不售、库存畸高还将推高近远期房价,严重干扰楼市调控。从近期来看,房企捂库存将使得入市房源减少,自住型刚性需求不能得到充分满足,这必将推高房价。从远期看,房企捂盘惜售会使企业资金积压在大量待售面积上,无力增加土地储备,从而使得未来开发、开工面积减少,影响到未来市场房源供给,从而推高未来房价。

房企之所以敢于拥有这么大库存,说明房企对房价上涨还有预期,对调控走回头路还抱有希望。但在笔者看来,房企囤积存量房、谋求更高价格销售的梦想必将破灭。原因在于:从需求上看,前期房价微涨一波刚需旋风将要过去。在这一轮刚需释放完之后,就会出现需求乏力的现象。只要挤出投资投机性需求的政策没有大的变化,房价滞涨就会很快出现。此外,目前来看房产税在全国推开已是大势所趋。旨在抑制投资投机性需求的房产税推开后,将令投资投机房源快速脱手,在市场需求有限、房源增加的情况下,房价将会走低。

因此,从房企自身角度看,一定要认识到捂盘越久、库存越大,经营风险就越大,对企业越不利。而对银行、信托及其他为房企提供融资的金融机构来说,房企库存越大,自己的债权风险就越大。银行、信托等融资渠道有必要通过一定的手段促使房企去库存化,降低房地产信贷风险。房企去库存化以后,手中拥有的现金就可以助其重新购地开发,不但对企业经营的持续性有好处,而且对稳定未来市场供应有好处,更对未来房价保持稳定有好处。

中奢网官方微信

服务号:中奢网
(Luxuscn,官方消息发布)

订阅号:GossipLuxury

(八卦奢侈品,解码大牌潮流趋势,揭秘时尚大咖撕逼内幕)

扫描二维码,或微信搜索公众号luxuscn、GossipLuxury,关注中奢网官方微信。

扫描二维码,下载中奢网客户端