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北京门头沟多个楼盘陷滞销困境 需求少定价高

2012-11-30  文/

北京门头沟多个楼盘陷滞销困境 需求少定价高

同一股楼市复苏清泉,饮者不同,冷暖各异。纵观今年京城楼市热点,既有通州、大兴量价“高调”上涨,也可见京西门头沟区域延续不温不火的销售态势。其中,入市时间达一年的华润门头沟项目、丽景长安(楼盘资料 业主论坛) ,总销售率均在37%左右。

业内人士表示,需求不足、定价偏高,再加上配套、交通的短板,是制约门头沟项目走热的桎梏所在。

多个项目销售难言乐观

京城楼市复苏态势已尽数显现。来自中原地产的统计数据显示,截至11月27日,北京新建住宅年内累计签约超过500套项目有52个,此项数据比去年全年的27个上涨92.6%。52个热销住宅项目中,大兴、通州各占8个,房山占据6席,门头沟有两项目入榜。

位于门头沟的中国铁建?梧桐苑,是京城首个“限地价、竞房价”的住宅项目,凭借2991套的成交量,位居今年以来京城楼盘成交套数榜首,单盘销售额38.47亿元,排名也靠前。亚豪机构市场总监郭毅表示,中国铁建房地产集团的限价房,因较低的价格在市场中成功跑量,是门头沟极少的表现亮眼的项目,占据今年门头沟区商品住宅总销量的81%。门头沟其余项目则差强人意。

与“刚需盘”中国铁建?梧桐苑位置相隔不远的,是定位中、高端的北京住总房地产开发的丽景长安、华润置地(橡树湾 润景公馆) 开发的华润门头沟项目(润西山、润景公馆(楼盘资料) ,为同一项目)及中骏绿洲庄园,三者也在经历着缓慢去化的过程。以丽景长安项目为例,今年6、7月份的两次推盘,取得313套的不俗销量,但整体来看,经历长期“蓄客”并于去年11月入市至今已达一年多,推出的1482套房源目前仅售出548套,成交均价在2万元/平方米左右,销售率仅为37%。

同在去年11月入市的华润门头沟项目,销售形势也难言乐观。据北京市住建委官网数据,华润门头沟项目入市以来共推出四期550套房源,截至今年11月27日仅签约206套,总销售率37.45%。其中,普通住宅部分润景公馆销售率更低。中骏绿洲庄园,在今年4月推出39栋独栋别墅,号称每栋售价将超过1亿元,目前仍是零成交。

一位长期关注门头沟楼市的业内人士表示,今年5月份以来北京多个郊区县楼市明显回暖,地处山区的门头沟却依然表现平淡,实际上有其必然性。特别是从去年以来严格限购令出台,楼市大部分投资、投机需求被抑制,置业理念也变得更加理性,门头沟因其地处京西山区、新房少、环境相对较好而催生了高价盘,却因大都市生活氛围不足、综合配套水平不高等方面的短板,让购房者望而却步,市场热度远远落后于其他郊区县。

交通、定价导致客户分流

伴随着城区土地资源的日益稀缺,门头沟近年来也屡有土地入市,曾经“无房可供”的局面,也大有被“供大于求”取代的趋势。

记者从北京市土地整理储备中了解到,从去年年底到今年11月,门头沟已有三块住宅属性土地出让,分别位于龙泉镇、永定镇、门城黑山,总建筑面积达到25.7万平方米。按照从拿地到销售8-12个月的周期算,这部分房源或在明年下半年陆续入市。再加上在售的5个住宅项目,明年的门头沟市场或会呈现多年难见的“供大于求”的局面。

较多的供应背后,却是区域外客源不足和有限的地缘客户需求。门头沟常住人口仅在30万人左右,需求总量并不大。这两年,大规模的棚户区改造,也解决了相当多的中低收入人群的居住问题。有数据显示,近3年来门头沟已基本实现安置房竣工200万平方米,首批23万平方米的安置房,目前也已完成入住。

“当地对住宅的消化能力有限,中高端住宅销售必须依靠外来购房者。”郭毅表示,去年以前,门头沟区域的住宅项目稀缺,如华润门头沟项目、丽景长安均定价较高,定位客户也是以京西,甚至石景山的改善型置业为主。但由于交通、配套等方面与其他板块的明显差距,购房者对门头沟置业认同感并不高,大量客户被房山长阳、大兴等区域分流。

郭毅表示,伴随区域更多项目入市,激烈的市场竞争在所难免。一些楼盘,宜采用主打“低总价、小户型”的方式,以性价比优势来吸引购房者。

北京门头沟多个楼盘陷滞销困境 需求少定价高

门头沟部分在售项目销售情况(截至11月27日)

(参考消息-北京参考)

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