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广州年内房价趋稳 近郊低价盘受买家欢迎

2012-11-12  文/

新闻摘要: 记者从市内多家中介机构了解到,随着买家从一手新盘的回流,二手楼市近期的睇楼量和成交量正缓步回升。满堂红专业人士表示,番禺区低总价物业主要集中在市桥板块与大石板块,全区有超过25%的物业成交总价60万~80万元。

闻摘要: 记者从市内多家中介机构解到,随着买家从一手新盘的回流,二手楼市近期的睇楼量和成交量正缓步回升。其中,市区板块总价较低的中小户型物业,仍回流买家较追捧的盘源。不过,上半年成交大热的低总价物业,现阶段却成绩平平。

广州年内房价趋稳 近郊低价盘受买家欢迎

记者从市内多家中介机构了解到,随着买家从一手新盘的回流,二手楼市近期的睇楼量和成交量正缓步回升。其中,市区板块总价较低的中小户型物业,仍是回流买家较为追捧的盘源。不过,上半年成交大热的低总价物业,现阶段却成绩平平。根据满堂红统计数据显示,进入第三季度,随着“刚需”客户逐渐减少,第三季度60万~80万元总价的成交比例占18.5%,到了9月份,此类物业成交比例仅占约17%。由于市场需求减少,现时低总价二手物业的供应量较前几个月充裕。因此,有行家建议预算较低的“刚需”买家或保值投资型买家,不妨趁低价盘市场供求关系缓和之际,“勤看房,挑笋盘”。本期二手楼市与您一同关注市区低价二手盘的最新市况。

十月市况前低后高 年内房价趋稳

受国庆一手推货和长假影响,10月上半月二手住宅成交较平淡,但下半月客户逐渐回流,成交活跃,市场成交量呈现出前低后高的态势。合置业市场经理梁燕明表示, 10月上旬受中秋国庆长假影响,市场交投较淡静,上旬成交仅占10月总体成交的两成左右。10月中旬开始,随着买家恢复看楼活动或从一手市场格价后回流,二手市场交投活跃度出现上升迹象,到10月下旬看楼量及市场交投活跃度进一步回升,买家入市意愿较强,尤其是需求迫切、希望年内入住的买家,出手较9月及之前有所加快,部分买家对中意的物业小幅追涨,从而促使近半数成交主要集中在10月下旬。

中原地产最新市场研究报告显示,10月成交量较9月增长约两成,仅次于今年7月份,各区成交都是周期性同步增长。首次置业者依然是主,但换房型或改善型买家出较以往积极。业主态普遍较为强势,议价空间少,有反价现象但幅度较小。其中,白云、河两区价格连续两个月环比上升超过2%,涨幅分别为2.66%、2.19%,其他四区上升幅度亦超过1%,番禺区上涨幅度为1.10%,是涨幅最小的区。涨幅的高低主要和各区域楼市的特点以及业主的心态有关。如本月涨幅最大的白云区,辖下各板块价格齐齐上升,主要是白云区对比广州中心城区对便宜,而且中小户型多,一向受年轻“首置”青睐。

中小户型消化快 近郊低价盘受宠

理科阿华大学毕业后就职于一家外资企业。她工作3年,省俭用外加善于理财已攒下约20万元存款。近期受同事和亲友置业投资的影响,阿华也频频出动看房。但由于预算有限,如果选一手新房只能到郊区外围板块置业。出于对物业升值潜力的考虑,她最终将置业目光转向市区,“即便是30多平方米的单间,市区盘增值空间也比郊区强。”上周末,阿华在中介经纪介绍下,看中车陂板块一套一房一厅,放盘价约70万元,经议价有望在65万元左右成交。由于是首次置业,可享受七成优惠房贷,算上交易税费,其置业预算可控制在20万元左右。

从市内各大中介公司了解到,现时与阿华有着类似置业心态的买家不少。目前,白云、番禺、原芳村等外围及近郊中低价盘仍受市场欢迎,叫价稍低的“笋盘”放盘量有所减少,尤其是契合首置需求的中小面积物业,明显供不应求。合富置业数据显示,大部分首次置业者的入市意愿仍然较强,不过鉴于资实力略显不足等因素,部分首置买家选择“出走”外围及近郊区域置业,区域性价比较高的盘源受欢迎,二手交投量仍保持良好水平。

梁燕明表示,由于买家出手果断以及市场交投气氛保持一定活跃度,促使近期二手住宅市场各面积段物业消化速度出现不同程度的提升,如面积90平方米及以下的二手房房源消化速度较之前加速约一成,而面积在90~144平方米的二手房源消化速度比之前提升近两成,房源消化速度增速最明显的是面积在144平方米以上的二手大户型,房源消化速度更出现三成多的增幅。

近郊低价盘扎堆 市区散盘有笋货

从各中心区域来看,目前低总价盘源总量不多,多分布在各区域相对偏僻的地域。如果买家锁定在市中心如天河、越秀[简介最新动态]两区购置60万元物业,满堂红专业人士建议,可重点关注在天河区车陂、东圃板块。如棠德园的40平方米一房单位,总价50万元左右,单价约12000元/m2。越秀区,60万元总价以下则主要是楼梯楼散盘,如惠路、珠路、解放路一带,二手均价在14000元/m2左右,成交多以30~40多平方米的单间或一房单位为主。

满堂红成交数据显示,从上半年的成交来看,白云区100万元以下的物业成交占比近七成,其中40万~60万元总价的物业占比达到22%。进入第三季度后,白云区成交主力转移至60万~80万元的物业,9月份60万~80万元的物业成交比例占9月份白云区成交的24%左右。其中,低总价物业主要集中在白云区的西槎板块和新市板块。西槎板块阳光花园[最新消息价格户型点评]二手均价8000~9000元/m2左右,泽德花园、同德花园[最新消息价格户型点评]二手均在10000~11000元/m2左右,成交以50平方米的小两房为主。

满堂红专业人士表示,番禺区低总价物业主要集中在市桥板块与大石板块,全区有超过25%的物业成交总价60万~80万元。而大石板块均价从年初起缓慢上升,今年1月二手均价还未突破万元,目前已达12218元/m2,涨幅达23%。但60万元以下的低总价盘源仍有不少成交,主要在富丽家园、怡景花园等楼盘,二手均价在7500~9000元/m2左右,成交以60~70平方米的两房为主。市桥板块由于9月有大量一手新盘推出,二手成交受到一定影响。

各区低价盘行情一览

越秀:楼龄长单价 投资客止步

合富置业沙河分行主管蓝继保表示,现时越秀区沙河板块还有部分低总价盘源,如一房一厅中层楼梯楼单位,面积30~40平方米,总价约60万元左右。由于沙河一带很多服装批发商城,小户型租赁行情不俗。不过,近期受市场氛围趋暖影响,业主心态强硬,反价现象时有发生。如果盘源适合,买家追价的情况还会不时出现的。

在越秀区建设板块,目前低总价二手住宅成交情况比较差。中原地产谭嘉盛表示,该类楼盘多为楼龄长、外观旧的楼梯楼,目前租金回报率约3%~4%左右,虽然买家未见反价,但许多投资客并不十分感兴趣。由于总价相对较低,仍有部分“刚需”客愿意购买。

东圃:低价盘租金回报率约3%

目前东圃板块有不少60万~70万元左右的低价盘,也有一部分电梯楼低价盘放售,反价现象不太明显,但业主叫价比较强硬。合富置业天河广场[最新消息价格户型点评]分行主管肖新泉透露,由于限购,很多有资格购房的人士都不想让小面积单位占据一个名额,所以需求这些低价盘的客源也不算多。不过,由于这些低价盘回报率一般在3%左右,如天力居及羊城花园的40平方米小户型,一般租金可达1400~1700元/月。

肖新泉介绍,投资小户型时,要注意小区的租赁市场,如果交通便利,租金上升空间较大。如邻近中山大道BRT的小区租金升幅比较大,而如果物业间格优秀,也会影响租值回报,如一房一厅单位,有阳台和没有阳台的租金差别会比较大。

白云:90万可买黄石板块三房

合富置业高级营业经理林伟华表示,目前黄石路片区低价盘有一定货源,如黄石花园均价约1.1万元/m2左右,两房楼梯楼单位,总价在60万~70万元左右。若高层楼梯楼单位,90万元总价可买三房单位。买家若手头资金不太充裕,又想投资房产,可考虑一下黄石片区楼梯楼单位,实用率高,租金回报率不,而且部分单位是证满5年,税费可节省不少。

中原地产吕旭成则表示,南湖板块该类型二手房成交比较稳定,业主放盘量和放盘价波动不大。买家主要以预算较少的首次置业“刚需”客为主,基于楼龄老、楼盘多为混合结构,投资客购买现象并不多见。

南洲板块:业主反价 买家不买账

近期,海珠区南洲板块的低总价二手住宅成交量相对较少。据中原地产东晓南分行高级营业经理朱艺书介绍,由于周边一手楼开盘价较高,对二手楼价格有一定影响,许多业主开始出现小幅反价现象,但买家整体比较冷静,多持观望态度。朱艺书指出,南洲板块低总价二手房目前租金回报率约3%左右,客户多为“刚需”客,但是由于单价较低、楼龄较新、周边配套齐全等条件,其投资前景和升值空间是比较乐观的。

洛溪板块:60万元可买旧区两房

番禺洛溪板块的低总价二手住宅成交情况良好,买家构成亦是多“刚需”客而少投资客。据合富置业洛溪二分行主管戴泽丰介绍,现时洛溪板块分为新旧两片区,旧区一般的两房单位,面积60多平方米左右,总价约需60万~75万元。新区价格稍微贵一点,60~70平方米两房单位,总价约90万~110万元。有部分面积为72平方米的顶楼物业,业主开价90万元。中原地产霍秀娟则指出,现时洛溪板块的低价盘反价现象不多,买家亦趋于理智,购房前会经过谨慎对比。该区域低总价二手住宅的租金回报率5%左右,由于发展成熟及配套备,该类型楼盘特别适合自住型买家入手。

芳村:业主不让价低价盘成交受阻

记者了解到,虽然荔湾区芳村大道板块的低总价盘源相对集中,但是现阶段的成交量并不多。据合富置业芳村桥东分行主管杨震鹏介绍,近期放盘的业主心态总体较强硬,大多不肯让价,特别是小区较为优质的物业,价格更加不会松动,而且,总体盘源有所减少,价格适中的“笋盘”被快速消化。现时桥东板块比较抢手的二手房源,总价段集中在60万~70万元的物业,面积约60平方米。

随着旧城改造工程开展,桥东板块整体楼价有一定升幅,电梯楼货源少,一般单体楼均价要1.2万~1.3万元/m2。此外,杨震鹏提醒广大投资者,影响物业的价值,很大原因是在于物业的交通配套及物业所在的环境配套,例如靠近地铁口的物业,升值潜力会比其他物业要大很多,其次,如果物业本身带有装修,均价也会有一定升幅。

置业提醒:回报率过低需谨慎 楼龄、装修要留神

对于首次置业的投资新丁,多位资深中介经纪建议,在选择投资低总价住宅时,物业租金回报率可作为一个参考指标。一般二手住宅租金回报率在3%以上可以考虑买进,如果租金回报率过低,则要谨慎作出决定。

中原地产吕旭成提醒,客户投资低总价二手房应考虑物业的楼龄等问题,楼龄过长物业抗跌性可能不如楼龄短的物业,且楼龄过长的二手房再次出手或会比较困难。此外,低总价二手住宅的装修情况对投资价值也有一定影响,许多住宅的租金受房子的装修及家电配备情况的影响较大,装修好的房子一般较受租客欢迎,租金一般较高。

(编辑: 实习生 傅加喆)

来源:大洋网

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