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北京今年土地供应恐难完成

2012-11-12  文/

2.7183亿元,又一次的底价成交。12月8日,北京市土地整理储备中心宣布,北京华商置业有限公司仅经过一次报价,以2.7183亿元的底价摘得大兴区新城北区0302-040地块的国有建设用地使用权。

2 .7183亿元,又一次的底价成交。

12月8日,北市土地整理储备中心宣布,北京华商置业有限公司仅经过一次报价,以2.7183亿元的底价摘得大兴区新城北区0302-040地块的国有建设用地使用权。

不能完成的任务

在目前冷清的土地市场中,能够以底价成交,已显鹤立鸡群。

北京市土地整理储备中心的信息显示,截至12月8日,北京土地市场已经接受挂牌竞价的24块土地中,尚16幅人问津,占比达66.7%。而8幅已收到报价的地块中,有7幅目前只有一次报价。

伟业我市场研究院据官方数据统计,1~11月份北京全市土地市场共成交经营性用地107宗,合计910.5公顷,仅完成了全年供地计划1770公顷的51.4%。

“迫于供地计划的压,年底北京土地市场或将有大量地块推出。”伟业我爱我家市场研究院院长陈亮表示,在集中推地的带动之下,北京的土地成交也有望放量,“但北京今年的土地供应计划肯定无法正常完成”。

与以往不同的是,这一次供地计划无法完成,原因并不在供地的国土部门一方。

“土地储备中心推地意愿非常积极。”陈亮认为,造成北京今年的土地供应计划无法完成的原因在于,一方面,之前征地成本较高,造成了目前待出让的土地成本居高不下,在低迷的市场环境下,较高的出让价格使得大多数企业望而却步;另一方面,年初较大的保障房配建任务,使得不少开发企业对配建保障房的地块拿地意愿较低,这给各区县的土地出让带来了很大压力,而当前三季度的保障房供地计划基本完成之后,房地产市场却开始日渐低迷,即便土地不再有保障房配建,企业拿地积极性已然不再。“而归根结底,还是由于楼市低迷造成的开发商资金链紧张。”

实际上,不仅仅是北京,临近年末,多个地方政府尚未完成全年土地供应计划。最近一段时间,也出现了部分地方政府集中供地的情况。据CRIC(克而瑞)监测,近两周,常州、合肥、州、宁波武汉等二线城市均出现了集中大批量的供地。

与此同时,拍也在各地的土地市场中屡见不鲜。

11月1日到28日,CRIC所监测的35个重点城市中,土地流拍幅数达到115幅,较10月份所监测到的22幅流拍土地,增加了4倍多。而11月的土地流拍总建筑面积达1550万平方米,环比增加195%;流拍土地出让金额达436亿,环比增加308%。无论从土地流拍的幅数还是总量来看,近两月以来土地流拍的情况都日益加剧。

土地的地量成交直接导致了地方政府土地收入的锐减。

北京中原市场研究部的最新统计数据显示,2011年前11月,全国主要的130个城市,总出让土地地块为24200块,出让的土地面积为108500万平方米。其中住宅地块合计为7476块,出让面积为39100万平方米。130个城市的总土地出让金为1.18万亿,其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿。而在2010年前11月,全国130个城市的土地出让金总额达到了1.7万亿。今年前11月相比去年同期,土地出让金减少了5200亿,减少幅度达到30%。

地方政府主动求变

种种迹象显示,为了促进土地成功出让,避免出现集中流拍情况的出现,地方政府已开始积极调整出让策略。

一个月前,北京市土地整理储备中心就发布公告称,对丰台区郭公庄辆段项目四期F2公建混合住宅用地的交易条件作出变更,取消此前要求配建的限价商品房面积,该宗地居住用途的建筑规模全部为普通商品房。

然而,自11月21日接受竞买报价以来,该地块至今依然无人应价。

此后的11月底,北京市土地整理储备中心再度发布公告,宣布调低两宗地块的挂牌起始价,两地块调整后的挂牌起始价相比之前分别下调了8.3%和15%。

除北京之外,12月8日苏州预出让的地块中,也有4宗土地降低底价再次出让,其中,6月曾经流拍的苏地2011-B-78地块这次出让底价较上次下降达2亿元。

“地方政府主动调低土地的出让底价,供求双方都是受益者。”CRIC分析师孙田认为,首先,地方政府可以有效扭转土地接连流拍的不利局面,其次,随着地方政府的调价,年底的土地出让价格更趋合理,12月份也就成了有实力企业底价拿地的最佳时机。“从更长远来看,2011年末企业拿地成本的降低,也将间接推动未来一段时间内房价的理性走势。”

除了直接降低拿地门槛,还有地方政府在供地结构上主动迎合开发商的需求。

据CRIC监测,在11月底常州挂牌的30幅地块中,用地性质基本都包括商业用地,而纯商业用地占比达20%;在武汉计划出让的35宗土地中,除去工业用地,商业和商住综合地块比重也在两成以上;甚至于在合肥12月推的9幅土地中,传言有3幅都已提前同万达进行意向沟通,将开发城市综合体。

孙田分析表示,从近期政府大规模供地中,商业地块比重明显上升的情况来看,地方政府希望通过商业地块的推出、开发来带动推地区域周边相应配套的发展。此外,在调控环境下,商业地产相对住宅来说受调控影响较少,也是房企战略转型关注重点,多推商业地块也可以看作是地方政府对房企拿地需求的一种判断。

尽管地方政府主动求变,但有业内人士认为,在这场土地博弈中,如果地方政府依赖土地财政的顽疾不改变,任何调整都是治标不治本。

附表:2011年12月份重点城市土地出让情况(部分)

资料来源:CRIC

城市 出让预公告日期 占地面积(万平方米) 幅数 土地出让时间

常州 11月24~29日 311.0 45 12月份

武汉 / 243.5 35 12月1日

苏州 11月17日 167.4 46 12月8日

昆明 11月23日 16.0 40 12月份

宁波 / 82.2 29 12月份

合肥 12月 1~2日 144.8 18 12月份

武汉 11月18日 101.4 30 12月份

(作者:阴a>)

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