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逾10万套住宅囤积待售 四季度楼价难大涨

2012-10-30  文/

摘要:进入四季度,在土地市场、销售市场的带动下,楼市回暖迹象明显

摘要:进入四季度,在土地市场、销售市场的带动下,楼市回迹象明显。而且,随着开发商实现较好的销售成绩,不再有以价换量的动力,各楼盘优惠幅度明显收窄。

依然较高的库存量将导致各大开发商在今年剩下的时间里抓紧时间促销回笼资,但优惠力度会越来越小,楼价保持平稳或温和上涨

———方圆地产首席分析师邓浩志

四季度买房投资的话依然不合适,开发商降价意愿不强,现在买依然是高位买;如果自住急于买,特价房或有优惠的楼盘还是可以考虑的。

———知名房地产专家世同

进入四季度,在土地市场、销售市场的带动下,楼市回暖迹象明显。而且,随着开发商实现较好的销售成绩,不再有以价换量的动力,各楼盘优惠幅度明显收窄。

在此态势下,购房者开始出现恐慌绪。世联地产一项调查显示,在接受调查的广州购房者中,预期楼价上涨的人数接近六成。

四季度楼价走势如何?购房者是否需要赶紧出?数据显示,从2010年8份至今,广州房价都在1.2万-1.4万多元/平方米的区间里,较平稳。而来自阳光家缘网的数据显示,截至10月29日,未售套数仍有105599套。专家们认为,在库存压力之下,开发商大幅提价可能性不大,四季度房价仍将保持平稳。

开发商推货热情不减

广州楼市刚经历银十的热,以三季度一手商品住宅市场的成交来看,7月网签8529套,网签均价12757元/平方米;8月则上涨至8815套,网签均价则有所下跌,为12013元/平方米;而9月一度逼近九千套关口,月网签8966套,均价12505元/平方米,每月成交量稳步上涨。

成交量增加的带动下,广州楼市推新热情不减,即将到来的11月推货量仍在高位。据数据监控中心统计,11月广州十区两市预计有56盘推出新货(含住宅性质和商业性质),环比10月(63个)减少7个,环比下降11.11%,同比去年11月(71个)下降21.13%。在56个预计推新的楼盘中,全新盘占19个。其中,56个楼盘中,住宅占47个,商业性质公寓占7个,商铺占1个,写字楼占1个。11月推新产品仍以120平方米以下的中小户型为主,56个楼盘中,30-70平方米小户型住宅共11个,商业公寓共7个;80-120平方米中户型住宅共31个,商业公寓共5个;而130平方米及以上的大户型住宅共34个。

统计显示,11月预推新楼盘数量在今年前11个月排第四位,而全新盘推出数量在本年前11个月中排第二位,较10月仅减少1盘。而来自阳光家缘网的数据显示,截至9月30日,全市未售套数共112482套,比去年同期增了34895套,同比增长约50%,环比增长2.7%;未售面积方面,同比增长53.2%,环比增长6.6%;截至10月29日,未售套数105599套,未售面积1453.94万平方米,库存依然庞大。

南沙萝岗成热点区域

进入四季度,区域热点发生变化。受南沙新区获批政策利好,南沙区自9月以来成交量快速上升。十一黄金周期间,南沙区当周成交量(网签)达132套,跻身四大成交破百区域(增城261套、番禺194套、花都132套),节后两周南沙周成交均达335套或以上。从近四周成交情况看,南沙均价已从7940元/平方米上涨至9270元/平方米,成交均价连续三周上涨。

有专家预判,如果说南沙新区下一阶段楼价上行是大概率事件,那么萝岗未来将可能成为一个住宅供应大区。该区两年内出让了330万平方米住宅用地,总金额110万亿元,其中大开发商就拿了220万平方米,花了103亿元。据数据监控中心统计,在中海誉城、雅居乐富山居尚未开盘时,9月萝岗成交已高达610套,是近两年来成交最高位。随着中海誉城网签量陆续体现,以及雅居乐春山居开盘,萝岗的成交、价格仍有上涨空间,成为楼市新增长点。

成交回暖优惠动力不大

随着整体成交回暖,开发商的未来预期在改变。数据显示,前三季度房企销售总体呈上扬趋势,有的甚至已经超越去年全年销售量。保利地产全年销售任务是800亿元,下个月就能完成任务;金地累计实现销售面积190.9万平方米,累计销售额223.2亿元,完成全年300亿销售目标的七成右;按融创提升后的300亿元的合同销售的目标来计算,融创今年前9个月成其全年目标的71%;富力累计销售额223.33亿元,如按照其全年320亿元的销售目标计算,富力完成约70%。世茂、中海、融创提前完成任务,在第三季度纷纷上调销售目标。

就广州而言,三季度一手商品住宅市场每月成交量稳步上涨,四季度开发商推出优惠的意愿不大。数据显示,11月广州推新楼盘优惠力度不大,市区优惠主要集中在天河区,而郊区优惠主要集中在增城市。如增城的保利东江首府“2万抵10万”优惠和从化方圆明月山溪的“5000抵4万”、9.9折优惠等都属于常规优惠范畴。

政策:抑制与刺激并存

楼市新变化下,还伴随着地方调控政策的隐晦不明。如广州对珠江新城等豪宅集中区域实行限售,控制预售房源和推出节奏,以调控全市房价。广州市国土房管局明确示,采取限售这种手段实属奈,却又非常必要。其理由是近期广州中心区域高价项目成交增多,导致总成交量中占比提高,造成全市均价结构性上涨,“造成市场的不正常波动,误导市场预期”。

而在外地,如北京,规定北京户籍居民购房须持第二代身份证,加强购房资格审核。陕西则要求地产项目合理利润率控制在10%左右,杭州、珠海等地也继出台土地新政,加强调控。另一方面,部分城市也出现托市迹象,如贵阳、南京、兰州都有新政,借道人才政策打开限购缺口。

尽管抑制投资、部分地区对高端楼盘限售,但为了刺激本区域内自住刚需入市购房,公积金政策的调整成为地方政府最热衷的事。广东省内公积金互贷的城市增加到了九个。而近几年除了珠三角,还有长株潭、沈阳8市、北京和秦皇岛加入到公积金异地互贷的行列。这些政策也在一定程度上刺激了市场成交量的稳步回升。

“当前楼价几乎没有下行空间”?

四季度房价会否反弹?广州知名房地产专家韩世同认为,今年四季度楼市整体都将处于比较平稳的态势,但楼市的走势还是取决于整体经济的走势。方圆地产首席分析师邓浩志表示,依然较高的库存量将导致各大开发商在今年剩下的时间里抓紧时间促销回笼资金,但优惠力度会越来越小,楼价保持平稳或温和上涨。

“当前楼价几乎没有下行空间”,广州市同创越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,考虑到广东经济每年8%以上的增长,房价水平每年应有5%-10%的合理增长,当前广东地区一手住宅价格基本合理。广州市房协秘书长许国碧也公开表示,广州今年成交高峰期已在第三季度出现,第四季度预计将回复平淡。

有关数据也证实了专家预判。调查数据显示,从2002年至2011年的10年间,广州房价从4143元/平方米上升至13401元/平方米,涨幅高达223%。而从2010年8月份至今,广州房价都在1.2万-1.4万多元/平方米的区间。与其他一线城市相比,广州房价大幅反弹的可能性较小。

那该不该加速买房?韩世同表示,投资的话依然不合适,开发商降价意愿不强,现在买依然是高位买;如果自住急于买,特价房或者有优惠的楼盘还是可以考虑的。邓浩志则认为“年底买还是合适的”,截至目前,广州房价总体稳定,接下来不会大涨大跌,而且供应量多选择的地就大。尤其是明年二季度,受新开工面积减少的影响,供不应求可能导致房价上涨。

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