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时评:楼市“银十”遇冷透露出什么信号

2012-10-09  文/

时评:楼市“银十”遇冷透露出什么信号

就在“金”成色不足,开发商期待“银十”成交能够放量之际,却不料开局依然凉意频吹。北京中原地产研究部统计数据显示,黄金周前7天全国主要的54个城市建商品住宅合计签约1.6万套,相比前一周下降近70%。

国庆黄金周的北京天天艳阳高照,但是却未给楼市带来足够人气。北京六里桥附近的一中介公司,依旧在路边摆出了楼盘报价宣传栏,但鲜有人问津,“今年假期出游的人比较多,所以看房客相对往年少了很多,而且大多以观望为主,并不着急出手。”一位置业顾问告诉记者。

自从2010年启动新一轮调控以来,楼市旺季不旺就已不再是新鲜事。正如今年黄金周所表现的,既无开发商所期望的放量大涨,又无购房者所希冀的大幅降价,“金九银十”的楼市可以用平淡来形。那么这又透露出市场走向的哪些号?

有专家认为,经过前期成交量回升,目前楼市进入了一个无促销、无降价、无热点的“三无”时期。这意味着,买卖双方的博弈进入一个平衡期。这个平衡对于调控很有意义,如此调控的力度和松紧就决定了后市的走向。即使在传统旺季里楼市也能平稳运行,表明政府对楼市的调控能力大为增强,没有重蹈之前数轮调控陷入屡调屡涨怪圈的覆辙。限购、限贷等核心措施切实打中了造成楼市泡沫的七寸,抑制住了如同野脱缰般的房价上涨势头。在严格执行调控政策的前提下,供需这一市场机制逐渐发挥作用。

成交在传统旺季的乏力还透露出,购房者的消费行为更趋理性,多从自身需求和支付能力出发,投资住房的观念开始消退,以往扎堆购房的现象已经很难出现。过去很长一段时期内,住房是兼具使用属性与投资属性的“两栖”商品,在这种投机氛围中,每当房企拿地热情高涨导致土地市场溢价率上升时,一般市场上会普遍出现看涨预期,刺激购房者蜂拥入市。但在当前相对理性的市场环境中,即使出现“面粉价格推高面包价格”的预期,也会有相当部分的刚性需求选择观望。

一个明显的事实是,随着今年以来成交回升,一些开发商一改此前降价促销的销售策略,打折力度开始减弱,甚至重新提价,却不料重新引发了市场的观望情绪,导致有效需求减少。

也有观点认为,“银十”成交不温不火,表明购房行为已经常态化,而并非季节化,开发商很难再依靠诸如升值潜力、成交大涨之类的噱头来动摇购房者的预期。从中可以看出,住房投资功能盛行的时代已接近尾声,随着其重新找回一般商品价值规律的特征,房地产业的中长期调整序幕也已经拉开,将逐渐由暴利回归正常利润空间。因为市场需求以及购房理念已经使得楼市不再具有大幅积攒泡沫的机会,除非调控政策陡然转向,否则不必担心投机卷土重来。

今年5月发布的《中国城市发展报告(2011)》显示,2011年,我国城镇化率已经达到51.27%,城镇人口首次超过农村人口,达到6.9亿人。城市化进程中巨大的刚性需求成为我国楼市长期稳定繁荣的重要支撑。可见,当前楼市中并不缺乏需求,而是缺乏与需求相对等的房价。为使房价稳步向与绝大多数刚需购房者相对等的价位回归,还必须构建起房地产市场调控的长效机制,这样既能给市场稳定的预期,又能避免调控出现反复。而且,住房保障关乎民生,虽然保障房建设加快解决了部分低收入人群的居住难题,但是面对日益庞大的住房需求人群,商品房以及二手房市场的配置资源功能更应充分发挥作用。

进入下半年以来,虽然部分地区出现了房价以及土地市场升温,但是调控部门采取的许多应急举措却表明了其坚决调控的决心,且能够及时熨平市场波动。比如,9月21日,北京市国土局宣布,暂停丰台、通州、大兴等地十块土地的出让,以稳定市场预期。在供需机制以及调控双重作用下,业界普遍认为,房价稳步回调仍将是大势所趋。对于开发商而言,没有成交的房价毫无意义,只有继续以价换量才会带来成交量持续回升,开发商在定价机制、发展策略上还需作出进一步调整。

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