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时评:楼市还能再飞一会儿吗

2012-10-08  文/

时评:楼市还能再飞一会儿吗

时评:楼市还能再飞一会儿吗

“双节”似乎没能带火寒冬中的楼市

据《国际金融报》记者观察,今年国庆期间,有楼市“风向标”之称的各地秋季房展会多以“冷清”收场——从消费者和楼盘信息看,或呈现“工作人员多过看房客”的局面,或“叫好不叫座”;不过,从房企的角度看,一个普遍现象是,之前“以价换量”的态有了大幅逆转,如各地房展会上,多房企打折幅度并不大,多数在9.7折、9.8折右。

另一个值得推敲的是,与楼市的寒意依旧反,近两个月的土地市场温度已快速回升。多方消息显示,地方政府积极推地,各房企也热情拿地,少数地块甚至出现了“抢地”现象。

十”不太“银”

国庆假日,除了各大点与公园,人气最旺的地方非各地“假日房展会”莫属:中介拼命吆喝、塞传单,购房者稍露意愿便被拉去坐班看房,某楼盘还用肚皮舞吸引消费者的眼球……

上海房展会例,据主办方数据,展会举行的4时间里,到场观众数量达到11.6万人次,虽比去年少了1.4万人次,但比“五一”节期间的春季房展会高出许多。

记者还了解到,上海房展会消费者的“买气”仍稍显不足。记者随机采访几位看房者发现,消费者观望心态仍较重。“整体看下来,楼盘打折都不多,基本以9.7折、9.8折的象征性优惠为主,真正让利很有限。”参观展览的卞士表示,以北蔡某楼盘为例,“价格仍在3万元以上,让人有点受不了”。

如卞女士所言,上海假日房交会大多数参展楼盘以9.7折、9.8折优惠为主,住宅项目最低优惠则为8.7折,还有消息称,上海另一个展会浦东房交会方面住宅项目折扣最大仅为9折。

其他城市在黄金期的楼市相较于上海更为冷清。北京市住建委网签数据显示,国庆节假期前三天,二手住宅网签总量仅137套,比平日大幅下降。杭州楼市也进入低迷状态:据统计,今年10月头三天,杭州主城区商品房累计成交量仅为65套,不足9月最后一天成交量的一半。

土地市场升温

在业内人士看来,房展会打折楼盘数量和折扣的减少某种程度上显示了地产开发商未来楼价走势预期的改变。

这一点,更明显体现在了土地市场中。数据显示,截至双节前,已有20多家上市地产公司发布公告“展示”拿地信息。比如,9月24日,在北成交的月坛南街地块三商业金融用地招拍中,金融街以34.25亿元的价格中标,折合楼面价30429元/平方米,创下了今年商业地块的总价和单价纪录。

事实上,6月以来,土地市场出现回,尤其进入8月以来,一线房企拿地速度明显加快,万科、恒大华润、龙等多家房企累计拿地金额已超300亿元。其中,8月万科、华润、龙湖、恒大、佳兆业出手拿地金额已达到173亿元,9月仅万科、恒大、华润三家房企的拿地金额就达到了95亿元。

除了一线房企,一些二、三线上市房企近期不断扩充土地储备。荣盛发展9月以来分别在沈阳、常州、临清拿下多宗地块,金科、首开等多家房企也在土地市场上有所收获。

与开发商积极拿地相呼应,地方政府推地热情十分高涨。以上海为例,9月上海至少有22幅经营性用地(不含动迁安置用地)出让,合计出让面积达73.6万平方米,累计起始出让金额达85亿元,创年内月度高。仅9月预期出让地块面积及金额已分别占到今年上半年出让地块面积及金额总量的57%、72%。

房价何去何从

尽管假日楼市销量一般,但开发商拿地热情的攀升还是让人担忧。一段不得不重复的历史,2009年和2010年那波楼市大涨期间,一个重要的“信号”就是“地王”频频出现。

对此,上海财经大学公共经济与管理学院副院长姚玲珍在接受《国际金融报》记者采访时解释,拿地是开发商谋求下一轮发展的战略行为。“由于如今市场低迷,政府出让闲置土地,解决了一部分土地库存问题。同时,土地要素是开发商经营的基本要素,开发商大规模拿地,也是对未来的经营规划,是谋求持续发展的战略。”

不过,姚玲珍分析,“开发商拿地热情高涨也说明了房产经济发展的前景乐观。但影响房价的最终因素是供需关系,所以房价可能会受到一些因素的影响,但不会是绝对影响。”

分析师薛建雄表示,房价上涨已成为“一个既成的事实”,开发商拿地不过是补充货源的一种手段。

杨红旭认为,“探底、筑底、复苏”是今年楼市的“三部曲”,目前均已验证。“住宅成交量于3月开始复苏,房价于6月止跌反弹,房地产开发、土地市场、房屋新开工等指标于8月复苏。各指标依次见底、反弹,短周期的特征非常鲜明。”杨红旭认为。

“目前,大部分地方都会在经济稳增长和抑房价之间纠结,政府态度将趋于分化,大部分三、四线城市不可能进一步收紧了,而一线城市和少数高房价的二线城市,可能会在预售、卖地、限价等环节再度加码,从而为‘保任务、保面子’而努。”杨红旭说。

值得注意的是,近阶段,房地产调控又现新动向。具体表现在两个方面:一是相关部委通过权威官媒强调、宣示政策意图,比如,住建部就强调,下一步将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施,确保限购措施实施效果;二是一线城市动作频频,如9月13日上海重申限购严控、9月24日广州限售高端住宅等。

而部委的上述举措也让市场出现了这样的观点:楼市尚不具备完全反弹的基础。事实上,早在9月23日,住建部有关负责人对媒体a>表示,随着大量保障性住房的建成投入使用,进一步稳定市场预期,房价尚不具备全面反弹的条件。

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