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部分开发商放风:10月份顶多只会小幅促销

2012-09-25  文/

随着“十一”黄金周的临近,沪上开发商的推盘节奏突然加快

随着“十一”黄周的临近,沪上开发商的推盘节奏突然加快

924日,监测数据显示,上周(9月17日-9月23日),上市商品住宅新增供应面积为46.03万平方米,环比(较前周)大涨146.15%;但成交面积仅环比上涨20.11%,至19.68万平方米;成交均价则环比下跌6.27%,至21331元/平方米。

“9月推盘量猛增不足为奇。”上海宝华集团副总裁杨健说,9月以来楼市新增供应量一直很大,说明开发商对“金”的期待很大,尤其刚需楼盘,想在9月搏一搏。然而,一些刚需楼盘定价过高,折扣收得很紧,价格没有优势,导致成交不振。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍,9月上海楼市成交继续乏力,近3周成交量皆低于20万平方米,基本已可断定其为“铜九”行

佑威数据显示,截至9月23日,9月上海市商品住宅累计成交面积为57.8万平方米,与8月全月的成交量比,还有22.43万平方米的差距。

“金九不金”

佑威机构执行董事黄志坚断言,“金九不金”已成定局,

在黄志坚看来,上周上海市商品住宅成交量较前周虽有20.11%的升幅,但在传统销售旺季,这一成交水平只能算是低位反弹,“金九”前几周的现恐怕远低于开发商预期

黄志坚分析,之所以造成这样的局面,主要原因是:6月的成交回暖导致部分开发商过于观,取消或收窄优惠甚至涨价;同时,有关部门频吹“冷风”。

高端房源的成交受到的影响尤为明显。

据21世纪不动产统计,上周沪上单价在5万元以上的高端住宅成交24套,环比下降20%;别墅产品合计成交93套,环比减少28%。

黄河滔说,随着近期政策面趋于收紧,将促使部分购房者转入新一轮观望,其中改善性需求所占比例可能更大。

“虽然经济在下行,但目前房地产仍属被调控行业。在政府坚持表态楼市调控不放松、严厉督查并问责的背景下,开发商总体上仍需执行以价换量策略,以规避政策性风险。”黄志坚警告,特别是现金紧张的企业,风险控制应该列在第一位予以考量。

上周实现较好成交量的楼盘,其绝对价格也较低。

佑威数据显示,上周成交面积排行首位的是位于浦东周康板块的小上海新城,该项目共计成交129套房源,其套均面积低于90平方米,成交均价为14611元/平方米。

业内人士称,这一价格低于该楼盘周边1.6万元/平方米的均价。不过,今年初,该楼盘二期尾盘时的均价为1.34万元/平方米。

供应量创年内新高

一边是成交表现平平,一边是供应量激增。

上周上海市新建商品住宅新增供应量为46万平方米。上海楼市上一次单周供应量超40万平方米,还要追溯到2011年5月末。

据21世纪不动产统计,截至9月23日,9月上海市新建住宅合计供应面积已达92.1万平方米,这一供应量已创年内新高。

上海盘谷房地产有限公司总经理海认为,9月以来上海楼市的新增供应量还算符合预期,但开发商大多采取“少量多批”的推盘策略,对市场人气、价格进行探测的意图明显。

宋海判断,就9月以来这么大的新增供应量来说,目前开发商的意图首要还是出货,价格应该是放在了第二位考虑,否则难以解释这么多的楼盘为何要抢着上市,“各开发商尤其是品牌房企,对各楼盘的考核,首先是看销售量,然才是营业额、利润等。”

房展会“契机”

“十一”房展会被视作一个契机。

宋海分析,“十一”房展会期间,开发商会根据9月以来的市场情况进行策略调整,“目前新增供应量很大,市场需求量也是有的。接下来的问题是,如何找到一个买卖双方都能接受的价格平衡点,这在未来的一两周内应该能看到答案。”

他的判断是,10月的楼市成交量会较9月有所放大,但价格则会稳中有升,不会大幅上涨。

上市房企副总裁更强调,10月开发商不可能像去年底那样采取激进的方式,牺牲利润、保命一样地去“以价换量”,顶多只会小幅度、阶段性地促销,“一方面跑量还是要保证,一方面价格要平稳。只要任务能完得成,就不会不顾一切地跑量。”

杨健则预计,“十一”房展会即将来临,沪上楼市的新增供应量还会增加。9月成交不振,不排除开发商10月的价格策略有所松动,“现在的折扣幅度都在9.5折以内,刚需楼盘要想折扣太大也不现实。开发商如果想要借房展会东风,折扣幅度能到9折就算不了。”

库存量重回高位

黄志坚提醒,在目前的调控背景下,房企能否取得好的销售业绩,取决于开发商能否给出更高性价比的定价。如果成交量持续小于新增供应量,结果只能是加大“库存”,增加开发商后市竞争的激烈程度。

截至昨日发稿,网上房地产显示,上海市一手住宅可售面积高达1046万平方米,重回近三个月来的高位。以8月全月近80万平方米的成交水平计算,该库存量的消化周期将长达13个月。

黄河滔分析,未来楼市继续保持较高供应量或是大概率事件。随着前期的集中消化及近期价格的回升,后续潜在需求已有提前透支的效应。一旦销售不畅,库存量将继续放大,从而响到价格。

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