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秦虹:保障房建设错位 需精细化管理

2012-09-20  文/

秦虹:保障房建设错位 需精细化管理

经济参考报》:保障房专门面向中低收入住房困难家庭的“托底房”,是社会保障“安全网”的重要组成部分。十六大以来,我国政府为实现“住有所居”的目标,采取了大面积建造保障房,进行棚户区改造等措施,取得了不小的成绩,请您谈谈十年来我国政府在保障房建设方面都取得了哪些成绩?

秦虹:了保障城市低收入家庭能够住有所居,我国政府做了大量的工作,这些年来制定了多项政策,并且也被写进了“十二五”规划。

2007年8,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,标志着我国住房保障体系的建设再次提上日程,国家开始调整以市场化为主的住房政策,探索建立健全住房保障制度。文件提出:“进一步建立健全城市廉租住房制度,逐步扩大廉租住房制度的保障范围,合理确定廉租住房保障对象和保障标准;改进和规范经济适用住房制度,合理确定经济适用住房供应对象、标准;逐步改善其他住房困难群体的居住条件等”,这标志着我国住房制度改革的方向已从“重市场、轻保障”转向了“强调保障”,政府调整了住房保障发展的重点地位。同时,将经济适用住房的供应对象确定为城市低收入住房困难庭,并与廉租住房保障衔接。

2008年下半年,为应对国际金融危机的冲击,我国实行了积极的财政政策和适度宽松的货币政策,出台了稳定经济增长、扩大国内需求的十大措施,其中第一条就是要加快建设保障性安居工程,提出要加大对廉租住房建设支持度,加快棚户区改造,实施游牧民定居工程,扩大农村危房改造试点。国务院提出,要用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭及棚户区改造问题。

2010年,为解决城镇“夹层”群体住房困难问题,《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》提出要加快发展公共租赁住房,解决中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员基本住房需要。我国正处于城镇化快速发展时期,每年新增城镇人口1500多万人,城镇就业职工和常住外来务工人员由于积累少,住房支付能力弱,针对这一群体的特点,今后一段时期需要大力发展公共租赁住房,为其提供住房保障。

2011年,《国家“十二五”规划纲要 》 提出,“ 十二五”期间(2011-2015),“要建设城镇保障性安居工程3600万套”,“加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”,“加大保障性住房供给,多渠道筹集廉租住房房源善租赁补贴制度,重点发展公共租赁住房,逐步使其成为保障性住房的主体。”

2008年至2011年间,中央共安排保障性安居工程补助资金3153亿元,各年分别为168亿元、470亿元、802亿元和1713亿元,补助资金增长非常明显。2012年,中央安排1787亿元,比上年增长4.3%。

住房和城乡建设部统计数据显示,2008年至2011年间,我国累计开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房超过2300万套,基本建成1200万套以上,新增发放租赁补贴超过400万户。今年上半年,中国保障性安居工程已开工470万套,开工率为63%,基本建成260万套。

《经济参考报》:通过您的介绍,可以看到,这十年来我国的保障房建设正在逐步向前推进,并且取得了不小的成就。目前我国的保障性住房政策在实施和执行过程中面临的困难和问题主要有哪些?

秦虹:现在保障性住房建设恐怕还是一个供求有效对接,不要位的问题。就是政府保障性住房保障的对象和需求对象,怎么能够有效的对接,而不是错位,让那些需要保障房的人能够真正得到保障。

有一些大学教师、政府公务员都享受着保障性住房政策,但是,他们是不是真的需要?而农民工需要保障性住房,他能不能住进去?还有就是一些小城市建了这么多,是不是有这么多需求?有些城市需求量很大,建的保障房够不够?这是一种有效对接的问题。

保障性住房特别需要精细化管理。而不是说简单地把房子一盖就算了。盖完了之后谁住进去,住进去怎么退出,怎么管理,租金怎么才能收上来,物业管理怎么管,这些东西都需要非常精细化的来考虑,不是那么简单的。

比如香港,他们去年提出来要重新考虑建居屋。但是要等到5年以后才实施。他们用5年来准备制定政策的时间。他们要研究钱从哪里来,地从哪里出,有多大需求,分配给谁,社会有没有意见,会不会响到房地产市场。这都要综合评估,综合考虑。保障性住房的精细化管理就是要从前期的规划、设计、选址、建设、融资,到建筑质量的监督、入住、准入进入,乃至后期的物业管理、房屋管理、人员的退出,再循环使用等全过程。还包括保障房应该建多大的量,建在什么地方,针对什么样的人群,全方位,全过程都需要精细化管理。所以保障性住房管理工作的难度确实还是挺大的。

保障性住房对资金的需求量也很大,目前整个资金安排主要有五个渠道,一是各个地方土地出让净收益的10%,还有很多地方已是超过政策要求,按土地出让总收益的10%支持保障性住房建设;第二是公积金的增值收益;第三是中央财政的转移支付,上半年的补贴总额已经和去年全年的总额几乎一样多,估计下半年数额还会有增加;第四就是地方的财力,地方政府从财政收入中拿出一部分资金来;第五个部分就是购房的收入,指的是经济适用房和限价商品房销售,这部分钱的收入占相当一大部分。还有一个渠道就是中央代发地方建设债券,主要用于保障性住房的建设。剩下不足的,还需要通过银行贷款,或是一些企业的投入等。

实际上,各个地方每种渠道所占的比例不一定相同。比如中西部比较困难的地区a>,主要是中央财政的投资占的比较大。东部地区主要是土地收入,地方财政的支出占的比重比较大。

有人提出民间资本参与保障性安居工程建设。如果以是否拥有产权来衡量,就是经济适用房、限价商品房这类保障性住房建设,民间资金的投入是没有问题的。但是,通过企业投资、企业持有、企业经营这种租赁性的保障性住房的建设目前来看,还有相当大的难度。要实现通过民间资金投入、民间资金持有、民间经营这个租赁式的保障性住房,恐怕最主要的一点是看政府补贴能不能到位,即政府能否真正承担起由于租金限制或变动、准入控制、选址配套不当等造成空置的风险,要看政府的补贴能否达到企业投资的一个合理利润率。如果达不到,就很难吸引民间投资进入。当然国有企业投入承担责任和义务是必要的。

《经济参考报》:今年6月份以来,部分地区又出现了房价上涨况,您认为应采取哪些政策抑制房价上涨?

秦虹:温家总理前不久也强调,要把抑制投机投资需求作为长期性的政策。如果真是能够有效的落实这个政策,那么市场上主要是自住性需求。自住性需求在三五年内是常数,投资性需求则是个无法估计的量。当市场上以自住性需求为主的时候,房价就很难被推高。即使偶尔推上去了,也难以持续。因为如果把过去的需求集中到今年释放,明年的需求就没了。

因此,在政策不变,加上我们的自住性需求是一定量的情况下,房价不具备快速上涨条件,关键是我们能否真正把控制投机投资需求的政策落实到位。

有一段时间我们一直在提房地产市场的长效机制。房地产市场长效机制建设不在房地产市场本身,而在房地产市场之外。比如说财税制度能否优化和完善,让地方财政摆脱对土地收入的依赖。如果完善了财税制度,地方政府不依靠土地财政了,土地价格a>不再推高了,也有利于房价稳定。另外,金融体制改革能不能顺利进行,多一点投资渠道,让老百姓别把钱都投在房地产上。把这个需求解决了,房地产投资性需求的压力就会小了。

(经济参考报)

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