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中建国际业绩会:做好保障房不容易

2012-08-23  文/

观点地产网 曹萍 十二五期间,国家将完成3600万套保障房的开工建设

观点地产网 曹萍 十二五期间,国将完成3600万套保障房的开工建设。而中建国际计划,在这期间,公司承建的保障房规模会达到这个数字的百分之一。

“我们上半年保障房的毛利是8.5%,与去年同期7.1%相比,有一个明显的上升。我们相信这个毛利还会进一步上升,”在8月22日召开的中期业绩会上,中建国际副主席兼行政总裁周勇对保障房的未来充满信心。

这一切得益于中建国际独特的保障房建设模式。据周勇介绍,中建国际承建的保障房主要采取的是投融资加代建的模式。

具体而言就是,在完成与地方政府的合作谈判后,中建国际地方政府先融资,融资完以后项目再由中建国际建造,项目完工后一年到两年之间就会把回购款全部回收完成。

因此,中建国际的保障房回报中,这个过程我们就有两部分的回报。第一部分是融投资部分的回报。第二部分,就是我们的施工利润。

其实,保障房的施工利润的毛利并不高,周勇称,但在这方面,中建国际拥有较强的优势。拥有香港上市公司这一平台及母公司的支持,使其获得了一些资源。

与此同时,在香港澳门,中建国际的保障房建设已经有33年历史,在成本控制、管理经验等方面都有着丰的经验,而这也是目前国内参与保障房建设的房企所欠缺的,且短期内改善很难。

此外,房企参与保障房建设的激情不高,一方面与保障房利润不高相关,另外一些企业在限价房方面的亏损也阻碍了其进一步参与保障房的步骤。

保障房的建设对整个房地产行业有着不可轻视的影响,对于它的发展模式及未来,中建国际高层有着更多的解读,以下为现场实录:

现场提问:截至7月底,公司的合约额已经占今年330亿港元合约目标近九成,公司有没有考虑上调全年签约工程的目标?

周勇:我们原定的全年目标是合约额330亿港元,截至7月底,我们的合约额已经达到294亿港元。我们决定将年全年的目标上调到350亿港元,我们有信心完成这个目标。

现场提问:既然目前业绩这么好,怎么目标才提了20亿?是不是有点保守?

周勇:一般来讲,我们拿单的高峰期在上半年。完成营业额的高峰期是在下半年,因为一般上半年有春节、雨期等问题。但是,等到十月、十一月投标的项目,要到第二年明年才开工,所以,即使是12月拿的项目也只能算明年的项目,不能算成今年的项目。

所以,现在看起来今年还有五个月,为什么目标调整这么少,原因就是因为因为后面这几个月拿的项目基本上都算是明年的。

这个目标调整其实也不保守,因为拿项目本身就不平均。有时候,我们一单可以拿88亿,但有某些月份一单都没有,这不像工厂生产的订单一样,一个月有一个。所以,350亿港元这个数字对我们来说还是有挑战的,只不过我们已经完成了294亿港元,所以有信心完成这个350亿港元的目标。

现场提问:中建国际今年的目标是建400万平米的保障房,目前完成了多少?

周勇:关于我们的保障房,我们年初目标是保障房投资150亿港元,截止现在我们已经完成了67亿港元的投资。至于面积的数字还没有完全的统计,因为之前我们针对国内保障房的总投资是用整体的合约额来算,因为一些地区保障房的造价,譬如东西部地区的保障房造价相差比较大,单纯用数字说可能会引起众多投资者和媒体的误解。

现场提问:公司上半年保障房150亿港元的投资已经完成将近一半,上半年这部分的毛利率水平怎样,预计全年毛利率会维持在什么水平?

周勇:我们上半年保障房的毛利是8.5%,与去年同期7.1%相比,有一个明显的上升。我们相信这个毛利还会进一步上升,因为上半年我们有两个项目因为营业额没有达到我们总体项目营业额的30%,所以营业额入账了,但利润并没有入账。

而且,这8.5%的毛利水平,最主要是我们施工的部分利润,投资部分的利润还没有入账。所以,我们相信未来保障房的毛利还会持续增加。

实际上,建筑承包的毛利没有这么高。因为我们是以BT模式做保障房,用融投资和建造一起来做,所以毛利还有上升的空间。

现场提问:公司应收账款90多亿,这部分增长了很多的原因是什么,还有会不会因为这个原因而增加坏账?

梁又稳:应收款超过90亿,是因为大部分是BT项目。一般来说,我们的BT项目是做了一年之后才收钱的,实际上在我们应收款这方面是有好处的,特别是土地出售的收益权和其他的方面,我们都做了风险控制,所以我们不觉得坏账方面有大幅度的上升。

现场提问:之前中建国际说在跟一些二线城市政府洽谈,现在具体进展怎样,上半年公司主要新增了哪些保障房项目?

周勇:洽谈的项目比较多,我们主要集中在二三线城市。上半年我们已经拿到在漳州的廉租房、回迁房及限价房项目。还有在津的团泊新城的回迁房项目。我们有别的项目在洽谈之中,目前为止我们还没有签约,所以不便对市场透露,一旦签约,会按照上市公司的要求定期向市场发布。

现场提问:刚才周总提到中建在国内是投资和基建互相促进、互相带动的模式。国内地产开发商真正介入保障房投资的模式并不特别成熟,你们这块的投资和基建互相带动到底是一种什么样的模式?

周勇:我们在国内主要做基建和保障房投资项目,这里面的类型主要有三种。第一种是BT,第二种是BOT,第三种是TOT。

做保障房我们主要采取的盈利模式是,由我们为地方政府先融资,融资完以后由我们建造,建造工期一般是一年半到两年,因为保障房的工期还是比较易控制的。完工以后的一年到两年之间就会把回购款全部回收完成,这个过程我们就有两部分的回报。第一部分是融投资部分的回报。第二部分,就是我们的施工利润。

我们做施工的时候有一个施工率利润的问题。施工利润是我们的看家本领,这方面有一些地产商不熟悉,也不感兴趣。不熟悉是因为他们不是一个承建商,也不是一个承包商,对建筑管理方面往往经验不够。

第二,地产商对这种薄利润不屑。我们上半年做到8.5%的毛利率,对地产商而言,他们觉得8.5%的毛利率都很低。再加上有一些房地产商在限价房项目中出现亏损。所以,国内地产商在保障房建设这块并不成熟。

因此,我们做保障房采用BT的模式是结合了自身在港澳做保障房建设的经验,既是富有经验的承包商,也有管理经验。另外,还结合我们的母公司在各地各方面的一些关系,加上我们在内地在融资能力,才最终形成的这种优势。

现场提问:近期深圳、广州有大量保障房入市,体量也都比较大。你们觉得保障房大量的入市,对政府目前比较头疼的房价问题能不能在一定程度上有所缓解?

周勇:深圳、广州有很多保障房入市,似乎对房地产市场有所影响。深圳和广州的这些保障房中有大量限价房,而且限价房在限房价的同时也限了面积,所以对中高端的住宅冲击不是特别大。

现场提问:北京7·21暴雨后,房屋质量问题凸显,保障房质量问题尤为明显。因为保障房的利润比较低,所以开发商都在尽量压低成本,中建作为保障房建设大户,怎么平衡利润和质量的问题?

周勇:中央政府都在关注保障房的质量问题。我们公司有一个重要的特点,就是在香港做保障房建设已经有超过25年的历史,我们在座的好几位高层都在香港参与过保障房的具体施工建设。

保障房建设方面,我们在香港的质量管理、环保问题等很多方面的走在全国前列。因此,各地方政府也非常希望我们带上香港质量监管和环保监管的理念,结合国内的法律法规到国内实施保障房的融投资建造项目。

现场提问:您觉得国内开发商之所以保障房做得不好是因为在建筑承包方面利润控制得不够好?

周勇:他们对做保障房没有太高的积极性,因为毕竟保障房的利润比较低。一般开发商的毛利水平也有30%左右。

现场提问:某国企董事长曾指出,地产商做保障房的利润一般只有5%,而且一不小心就会亏本,中建国际是怎么防范这个风险的?

周勇:我们是用融资的方式拿的项目,所以价格也比较合理,不会像其他开发商一样去市场竞拍、恶意杀价。我们是去和地方政府谈判,或者招商引资。因为我们在香港,去内地也算是外资,这个身份对我们来说比较有利。中建国际既是国企,香港的资又是外资,所以对国内很多地方政府的招商引资也是有帮助的。

现场提问:您觉得,在保障房建设领域,像中建国际这样有经验,且可以达到这样的水平的企业有几家?

周勇:如果说只有我们一家你可能还不相信,但我还没有看到这么多优势集中在一家公司身上的:又是国企背,又有港澳33年做保障房的经验。另外,我们的融资能力非常强,而且又是一个上市公司,这些钱进到国内属于外资。我们的母公司在国内有强大的背景,母公司又支持我们做这个事情。

同样香港上市的又是国企的房企有中铁、中交建等,但他们在香港没有那么多年做保障房的经验。保障房建设不能说是为我们量身订做,但起码是我们的一个优势。

我们在做这些项目的同时也为国内的保障房建设的质量管理、安全管理、环保管理提供借鉴,这是胡主席特别关心的一件事情。

现场提问:政府方面有没有让你们参与制订保障房方面的行业标准?

周勇:这是住建部的事情,住建部已经到我们项目调研很多次了。

现场提问:绿城在今年有个很大的举动,他们也说过会做保障房项目,您觉得绿城能做好吗?

周勇:很难。不是说他项目品质问题不行,做保障房是在他特别困难的时候想到的没有办法的办法。当他把股份卖给九龙仓以后,他日子能过的时候,会马上把这些股权回购过去。因为,做代建的利润更薄,相当于做项目管理,我们都未必会去做。

现场提问:公司在内地承建的保障房份额占所有保障房的比例是多少?

周勇:去年我们算过是千分之一,今年我估计是千分之二三,我们的目标是,2015年之前,承建的保障房工程在国家3600万套保障房规模中占比百分之一。

现场提问:在保障房建设中,中建国际有没有考虑过跟当地的开发商一起合作?

周勇:应该不会,但是不排除我们会跟当地的一些融资平台合作。比如说代表地方政府的地方国企,政府说他参了小股份就能发挥当地的一些资源,这个可以,相当于政府主导。

但是,其他房地产商我们不会合作,因为我们跟他们没有优势互补,而且大家的理念不一样。因为我们是精雕细琢,他们可能更看重快速周转、赶工期,把钱拿到。我们还是希望自己做。

现场提问:你们在内地做保障房的时候,感觉跟地方政府合作最大的问题是什么?

周勇:问题倒没有什么问题,主要是过程中有哪些需要时间解决的东西。比如说对设计的外形、设计的配套等,以他们为主,我们提供一些建议。第二,在建的过程中,我感觉香港的公司都比较合理,国内的不太合理。政府希望项目提前几个月完工。但我们认为要有一个好的质量产品,一定是合理的东西,而不是刻意的缩短工期。我们可以在保证我们的质量和安全环保管理的前提下适当赶工期,但是不能违背质量的底线。

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