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首创置业:高负债是暂时的 旨在上规模

2012-08-22  文/

观点地产网 曹萍 尽管今年上半年整个房地产行业环境比较严峻,但首创置业依然取得不错的业绩

观点地产网 曹萍 尽管今年上半年整个房地产行业环境比较严峻,但首创置业依然取得不错的业绩。今年上半年,首创置业实现营业收入34.8亿元,同比增长110%;归属母公司股东的净利润5.1亿元,同比增67%。

今年前6个月,首创置业共实现签约金额61亿元人民币,面对行业的回暖态势,首创置业高层在8月21日召开的2012年中期业绩会上信心满满,“我们有信心完成全年120亿的销售目标”。

实际上,无论在区域贡献还是产品结构方面,首创置业都出现了一些或明或暗的调整。

受调控影响,首创置业的核心区域北京在今年上半年的销售收入贡献直接从去年的89%降至今年的60%,签约面积更是从去年同期的占比30%跌至如今的6%,直接果就是,首创置业上半年的毛利率降至38%,而去年同期则为53%。

即便如此,38%的毛利率水平也在去年全年32%的水平上有所增加。未来,公司的毛利率将保持在比较稳定的水平,首创置业财务总监罗俊表示。

北京区域贡献的下降带来的另外一个结果是,签约均价的降低及二三线城市占比的上升。而签约均价的降低也与首创置业今年的产品设置息息相关。

罗俊介绍,今年上半年,首创针对刚需人群的户型占比是70%,针对首改人群的户型占比约20%,而随着市场的进一步回暖,首创还将加大这些产品的推盘力度,但相关比例保持不变。

在针对市场完善产品线的同时,首创也在为实现“上规模”的目标而努力。今年上半年,首创置业相继在北京房山、江苏昆山、浙江州补充土地储备167万平米。截至6月底,首创置业的土地规模为1103万平米,足以满足未来四到五年的发展需要。

在土地储备增加后,首创置业的净资本负债率也提升到102%,但首创置业总裁唐军似乎并不担心。

他认为,“负债高只是暂时的,随着公司业务的不断协同,括二级开发,产业地产和土地联动的不断协调,负债率就会降下来,我们的目标是年内把负债率控制在100%以下”。

在业绩会上,总裁唐军、财务总监罗俊及投融资总监冯瑜坚就首创置业未来的发展,作出了更多的解读,以下为现场问答实录:

现场提问:首创上半年的销售均价有所下降,均价水平下半年会不会降下来?

罗俊:关于价格的问题,2012年上半年公司根据市场的情况及国宏观调控政策,对一些产品和一些地区的价格进行了调整。与去年同期相比,今年上半年的销售均价降幅在7%左右。

下半年,我们一方面会根据市场的形势,适当进行调整价格,但也不会把价格调整作为主要手段。公司未来通过低成本获取土地,进行标准化项目开发,同时控制成本,我们预计销售的毛利率会保持相对比较稳定的状态。

现场提问:上半年首创置业有意加大首次和首改产品的比例,这部分产品上半年占比多少?另外,经过上半年对刚需的消化,现在市场已经出现了回暖的局面,下半年你们会不会有意减少首置的比例,而加大改善型部分的产品供应?

罗俊:2012年上半年,公司针对刚需人群90平方米以下的户型大概比例是70%,针对首改人群的90-120平方米的户型占比大概是20%左右。从交易量和交易价格来看,目前市场都出现了持续回暖的现象。

下半年,我们还会针对首置、首改的目标客户加大首置、首改的推盘力度。相关的比例应该保持在上半年的比例范围内,大概就是70%、20%的比例。

现场提问:首创今年计划竣工面积是220万平方米,同比增长66%,这个是根据市场有所调整,还是依计划行事?

罗俊:2012年220万竣工面积,是按照年初220万竣工面积计划进行,没有进行一些大的调整,按照计划如期进行。

现场提问:首创置业跟中国基建就芭蕾雨分家的事情现在已经进行到哪一步?双方的合作发生了哪些变化?

唐军:关于芭蕾雨,两个股东之间没有大的调整,股东之间仍然是一起合作的关系,只不过我们在分工方面做了一些调整。佛山这个项目主要由我们的合作伙伴中国基建负责,其他几个合作项目都由我们来负责,在合作上到现在没有任何的变化。

佛山项目开店方面由中国基建来负责,其他3个项目,北京房山、浙江湖州、海万宁

商业及住宅开发都由首创督导。

另外,我们首创置业已经建立了很好的商业管理团队,也在跟全球的品牌公司合作,明年就会展现我们在奥莱方面的能力和领先的水平。

冯瑜坚:这些项目体量都比较大,他想这样做也有他的道理,我想这样做也有道理,所以就开始分工做,这也是一个试验,就跟一国两制一样,看怎么合适就采取什么方式。

现场提问:这4个合作项目的股权有没有发生变化,譬如说将佛山项目100%股权都给到中国基建?

唐军:目前,股权方面都没有发生变化。至于以后怎么样就要根据以后的情况来看。

现场提问:你们以后做芭蕾雨会不会引进其他的合作方?

冯瑜坚:如果是比较大的项目,又有合适的合作伙伴我们会考虑。因为,这块地很大,不仅有奥特莱斯,还有很多业态,项目开发中也会引入很多东西,最终的目的是把项目打造好。

现场提问:公司上半年毛利率下降了不少,刚才提到主要原因是毛利率比较高的北京项目今年上半年的量比去年少,随着公司在刚性需求房源方面的加大力度,下半年毛利率会不会降下来?

罗俊:公司上半年的毛利率是38%,与去年同期53%相比有所下降,最主要是因为,去年同期北京地区的销售收入占2011年上半年的89%,而2012年上半年北京地区的销售收入占比是60%。结构的变化,使得公司2012年上半年毛利率有所下降。

但是,我们同时看到38%的毛利率比去年全年32%的毛利率有所增加,长期来看,公司的毛利率会保持相对比较稳定的趋势

现场提问:上半年首创置业采取逆周期的方式扩张,你们的负债率增长得很高,刚才说今年下半年要保持100%以内的水平,那公司在投资方面会不会放慢脚步?

冯瑜坚:关于逆周期的问题,我们上半年是这样做的。土地市场确实有比较好的机会,包括一级开发和二级开发。在这种情况下,我们发挥自身融资优势,目前,我们主要拿的是银行贷款,这方面也是有相当的优势。

罗俊:我们现在的平均贷款利率是7%左右,随着今年两次降息、三次降低存款准备金率,整个资金市场比去年有较大幅度的改善。

冯瑜坚:虽然今年上半年我们的负债率超过100%,但是我们的利息很低,这并不意味着我们会放慢我们的投资,因为投资也有很多办法。如果我们资金比较少的时候,我们可以引进新的基金、新的资本先占据优势资源。

现场提问:公司负债率很高,如果要降低负债率,下半年会不会采取积极定价,让周转率保持比较高的水平?

冯瑜坚:虽然上半年负债率比较高,但我们并不会一味地去杀价获取现金,因为上半年我们还有90多亿的现金,而现在市场形势在逐步回暖,从我们快速周转的角度来看,我们还是会有一定的增长。

另外,每一个盘所处的区域不一样,情况也就不一样。但是我们要根据市场认可程度、市场的需要调整我们的产品结构和价格,最终是希望能够实现快速周转,保证公司安全的运营状况。

唐军:负债率偏高是暂时性的,随着公司业务的不断协同,包括二级开发,产业地产和土地联动的不断协调,负债率就会降下来。

由于现在还处于一周期布局阶段内,我们的目标是年内把负债率控制在100%以下。虽然负债率阶段性可能会有所调整,但这都在正常的安全可控范围内。

现场提问:关于买地方面,你们会不会将目标放在三四线城市,不在北京天津发展?

冯瑜坚:我们并不会盲目地进入三四线城市。我们坚持“住宅+”的战略,符合我们新型住宅产业综合体产品线的城市我们会考虑。

上半年我们在昆山拿了地,昆山紧临上海,我们那些所谓的三线城市是在核心城市,或者还是城市圈的位置,适合做我们产品线的城市就会进入,不是我们盲目的要进入三、四线城市,主要是要符合我们的产品线。

除了住宅综合体之外,我们也非常关注城市核心地段的综合体。在已经进入的城市我们会精耕细做,我们也会根据母公司首创集团在高速公路和地铁方面的一些优势协同效应,关注在城市的核心地段、跟地铁相关的物业。

现场提问:你们上半年在昆山买了一块土地,大概在100万平方米,你们这是出于什么考虑?这个项目毛利率大概是多少?

唐军:昆山项目,是我们今年上半年拿到的第五个以奥特莱斯为主题的项目。项目紧靠在上海。而且,昆山本身也是中国经济最发达的地区。GDP和财政收入都是中国排第一的县级市,那里的经济的环境和政府的管理,经济发达程度、交通、跟上海、长三角的密切程度是分不开的。

另外,按照单个项目来算,这个项目约占我们整个土地储备9%左右。楼盘面积比较大。昆山项目明年上半年就会进入销售阶段,商业部分也会随着住宅的推出而陆续展现,这都是在正常的开发和经营计划之内进行。

罗俊:由于前期我们会走加速周转的方向,所以这个项目前期的毛利率会相对比较低,我们预计这个项目今年的毛利率在20%-30%之间。

现场提问:你们下半年的拿地的策略是什么?

唐军:下半年买地的策略仍然是按照我们现在形成的“住宅+”,产业地产,或者“住宅产业+产业”的模式去寻找跟这个战略相符的土地。或者,通过提前购地的办法,采取差异化竞争,根据自身的特点拿地。

另外,我觉得也要符合中国政府经济稳定发展的策略,跟大的政策要协同。下半年肯定还会有新的土地,但是我们会采取跟我们业务相关的方式去拿,不会去当地王。

现场提问:你们现在可供出售的土地储备有960多万平方米,你们认为土地储备大概要增加到多少平方米才足够公司的发展?

唐军:我们今年计划竣工面积是220万平方米,现在的土地储备是1110万平方米,足够未来四到五年的发展需要。我们认为,保持一个动态的、四到五年按照需要的土地储备是比较恰当的。它多了会对公司的资产周转会有影响,少了对公司长期发展也有影响。所以,确保四到五年的发展需求,也是我们上市以来一直保持的策略。

现场提问:公司一直在说下半年价格不是主要手段,像北京的市场比较好的情况下,你们会不会再向上调价?第二,你们提到下半年政策缓和,行业竞争会激烈,你认为竞争激烈是因为供应量的增加还是价格的原因,推盘量集中在下半年什么地区?

冯瑜坚:我们并不是机械地要涨要降,因为每一个楼盘都是独一无二的。另外,我们也要看它的客户能不能接受涨价或者降价的事实,这要根据当地的情况判断。

我们预期下半年市场会逐渐激烈,但是下半年各地开发商也在加速推货。所以,量还是比较大。但是,由于每家企业的策略不同,产品不同,细分客户不同,所以,价格不一定会下降。

下半年我们预计推盘115万平方米,项目分别在北京、天津、成都、湖州、佛山、江苏等省市。所推项目有全新盘,也有老盘加推。

现场提问:你们对于下半年市场的判断是什么,你们有什么样的应对策略?

唐军:虽然房地产现在处于比较困难的时期,我的基本的判断是,宏观调控已经取得很好的效果,中央再加力的可能性不是很大,我们看好中国长期的经济发展。从长期来看,住宅地产、商业地产在中国未来经济发展过程中扮演重要的角色并没有改变,这是一个基本判断。

第二,我们的优势和特点是,在上市房企转型中比较早。我们作为一个国有控股的一家香上市的房地产公司,对宏观政策的研究,公司的长期发展如何跟政府的政策相协同这方面比较敏感。

2008年宏观调控的时候,我们就已经决定公司业务要转型,不能单纯进行住宅开发销售这种模式,所以,我们结合一些产业的发展。比如世界名牌折扣店的发展、教育产业的发展。这些产业的发展跟住宅项目正好形成良性的互动,同时,这种商业模式对推动一个地区的经济发展起到一个综合的作用。

另外,我们还可以跟母公司之间基础设施协同互动。比如说跟母公司高速公路沿途地块发展,跟母公司地铁相关物业发展的协同,这就是首创置业建立起了自己独到的价值链。

看好这个基于三个方面的原因,一个是长期看好中国经济和房地产行业。第二,基于我们的转型时期。第三,基于我们跟基础设施之间的互动。

现场提问:现在国内房产税的征收鼓点越来越近,北京、湖南、湖北、四川都有消息传出,你们怎么评价房产税对公司乃至整个行业的影响?

唐军:关于房产税具体的进展要根据政府的情况来说,我觉得近期不会大规模、大面积推出。第二,房产税推出来并不是要限制和遏制刚性需求,它还是限制炒房需求为主,这是它的目的。不管上海还是重庆都是针对大户型的别墅,或有多套房的业主。

所以,对刚性需求和改善型需求不有很大的影响。我相信中国政府是想把泡沫打下去,这是对的,对中国房地产长期发展是有利的。

我们看到中国房地产市场发展越成熟,政策的管理也会越来越规范。作为一个企业来讲,要想长期生存,长期发展,必须要适应生存环境,适应未来政策调整的需要,形成自己独特的商业模式。

对首创置业来说,我们在住宅方面主要针对刚性需求和首改需求,投资性物业并不是我们的重点,投资性物业我们会把它慢慢转向跟商业相结合的持有型物业

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