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刚需强释放未减库存飙高之势

2012-08-09  文/

刚需强释放未减库存飙高之势

刚需释放半年,上海楼市库存量仍居高不下。德佑地产数据统计,截至7月31日,上海市商品住宅存量面积为980万平方米,相比今年年初的940万平方米多了近40万平方米。

库存未有效降低

“单从数据来看,目前上海市的高库存根本未改变。5月中下旬全市商品房存量面积突破了1000万平方米,这也是在2008年之后再次突破千万平方米的存量,可见在巨大的市场总量面前,开发商去库存的压力非常大。”德佑地产研究总监陆骑麟在采访中表示。

过去数月新房销售的表现较为活跃,为何库存没有有效降低?

汉宇地产市场研究部经理付伟对记者作出了解答。他认为,从成交量和新增供应量的对比数据可以看到原因。汉宇地产市场研究部监测数据显示,1-7月份,全市新房销售面积为471万平方米,同比微增2%,其中3-7月均保持活跃,该阶段月平均成交面积超过80万平方米。新增供应方面,1-7月份新房新增供应量也达到了442万平方米,供销比为1:1.07。也就是说,新盘销售虽然变得活跃但实际上去化的是大量新增房源,旧库存降低数量非常有限。而要改变这一局面,开发商就必须坚持以价换量。付伟同时指出,从目前的库存总量和单月销售量的比率来看,可供市场消化的周期为11个月。

“旧库存卖不动,新增量又供不应求,这就是上海楼市目前面临的尴尬局面。” 克而瑞上海机构研究总监薛建雄对此与付伟持同样观点,他指出,近一年多来,库存也仅增加了200万平方米不到,只相当于近期两个月的成交量而已。实际上,从6月低开始,很多开发商手上都已无货可卖,只能加快之前停工缓建的项目。

不过,华燕置业市场研究中心副总监张晴怡认为,从趋势来看,6月成交量达到最高值以来,存量呈现不断减少趋势,目前刚处于去库存化的开端。从热销项目来看,仍然以那些愿意“以价换量”的项目为主,从上半年销售面积排名前10的项目分析,均为低价入市或较前期价格有所下跌的项目。而那些价格坚挺的项目仍然有价无市。

库存去化锁定内外环间

德佑地产数据显示,目前上海市商品住宅存量分布为:内环以内84万平方米,占到全市总量的8.58%;内外环间206万平方米,占到全市总量的21.02%;外环以外690万平方米,占到全市总量的70.40%。其中内环内相比年初存量增加10.64%,内外环间减少1.08%,外环外增加3.82%。由此可见,全市库存去化相对较为集中的区域主要在内外环间。

在全市商品住宅存量排名前十的项目中,一半以上的项目为仅3-4个月内拿到预售许可证,他们在短期内无法达成成交。不过其中也有部分项目拿到预售证的时间超过半年以上,这些项目共同点就是全部位于外环线以外区域,这部分项目滞销的房源多数是大户型,或者别墅类产品,其价格优势不明显。

陆骑麟认为,在今年3月以来的部分利好政策刺激之下,改善型需求入市步伐加速,促成了次中心区域的中高端项目的成交加速,从而加快了以中高端项目相对集中的内外环间的存量商品住宅的去化加速。

汉宇地产市场研究部数据显示,从新房库存分布来看,当前库存量比较高的是嘉定和浦东,分别都在131万平方米。由于浦东的范围较大,所以实际来看,嘉定区是目前库存量最为密集的区域。嘉定区的高库存不是因为销售不旺,而是过去三年的供应量井喷,导致竞争异常激烈,而对大多数房企来说,不愿意以降价保量。

付伟针对嘉定区个案进行分析:位于嘉定北部板块的某新盘便是 “滞销”的代表之一。该楼盘于去年12月和今年4月分两次取得预售许可证,共推出657套房源。首次推出的146套为经济型别墅(联排和叠加),累计售出15套。第二次推出的511套房源包含300多套公寓和200套经济型别墅,也仅售出4套经济型别墅,公寓价格在10000元/平方米左右,但是至今1套都未售出。而据售楼处称公寓可能要两个月后才能开盘,真实的滞销原因也许是因为市场“回暖”后开发商推盘并不积极。

刚需产品后市供应仍不足

“如今的高库存还是缘于2010年-2011年7月,土地购置增幅大涨,带来的库存大增。但2012年1-5月,土地购置增幅为-18.7%,可能会对明年市场的供求关系产生比较大的影响。”锦和投资集团品牌总监沙立松总结分析,在经历了6月疯狂之后,上半年上海楼市的成交量虽然逐月放大,最终定格在384.04万平方米,与去年同期384.38万平方米惊人相似。这表明虽然市场热度不断提升,持续多月的高库存状况也有所缓解,但上海目前总体库存量还在高位。

与去年同期相比,今年2季度大户型产品成交量开始放大,成交比重也有所放大,二季度上海商品住房四房的成交面积达到21.82万平方米,而去年同期这一数据仅为10.91万平方米,三房、五房、复式房以及联排住宅成交量都有不同幅度增长,而代表刚需的两房成交量虽然仍达89万平方米,但同比这一数据缩水了10%。这些数据从侧面也说明了一些问题,一方面中高端物业降价入市已经取得了成效,另一方面,刚需产品呈现后续供应不足趋势,成交量开始出现下滑。

刚需强释放未减库存飙高之势

(东方早报)

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