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万科再入上海虹桥 年内购地已超百亿

2012-08-02  文/

万科近期在土地市场上的表现甚为高调,频频出手,八月的第一天便在上海虹桥商务区再次斩获一地块。8月1日,万科旗下上海沪彤置业有限公司以底价20.32亿元竞得上海虹桥商务区核心区北片区11号地块,折合楼面价11395元/平。

万科再入上海虹桥 年内购地已超百亿

二进虹桥

资料显示,虹桥商务区核区北片区11号地块东至申长路,南至虹路,西至申滨路,北至润虹路,出让面积11.29万平方米,容积率1.58,起始总价20.32亿元,起始楼板价11395元/平,土地性质商住办用地。

据悉,这也是大虹桥规划获批以来首幅出让的含住宅性质的地块,因此,在出让前亦吸引了共计22家企业前去竞买申请书,但最终却仅有1家企业提交竞买申请。

分析认为,导致大家望而却步、地块以底价成交的原因,与出让条件对用地面积及建设套数有所限制不无关系。

虽然出让面积为11.29万平方米,但根据出让技术要求,该地块用地面积实为81307平方米、建筑面积17.79万平方米。其中,要求建设办公面积69461平方米(含小于6946的文化服务设施);商业面积介于2829至25464平方米;住宅面积介于82961至10.56万平方米(含小于3382平方米商业服务设施)。

除此以外,11号地块出让还首次对竞得人建设住宅套数做出规定,要求地块要求最少建造1050套住宅,无上限。

万科暂时未对外披露更多关于该地块的规划,但对万科而言,这已是其第二次进驻虹桥商务区。

2011年,万科以14.8亿元竞得虹桥商务区核心区一期03号地块南块,楼板价13398元/平,该地块出让面积32176.6平方米,为其他商服用地。上万科透露,该地块将作为商业及办公用途。

四处拿地

值得一提的是,在拿下上海虹桥商务区地块的前一天,万科才于杭州成都连揽两项目。

7月31日,浙江万科南都房地产开发有限公司以总价13亿元竞得杭州余杭良渚街道一宗商住用地,折合楼面价4257元/平方米。

同日,万科亦以底价5.66亿摘得成都成华区建设路2号(国地块)商业用地城镇混合住宅用地,楼面地价仅2721元/平方米。

当然,万科拿的地不止这些。单单是过去的七月,除了杭州、成都两项目,万科此前还先后在宁波、重庆拿地,单月就斥资共近40亿用于土地购置。

据不完全统计,自4月开始出土地市场以来,万科今年至今已新增项目共18个,但总地价仅约112亿元,而这些项目中,单价最高的就是刚刚到手的上海虹桥地块。即使如此,万科所获取的项目都几乎是以底价成交,且土地均价不算高。

早前分析指出,2012年1-6月,万科合计新增权益土地储备214.4万平方米,对应地价53.8亿元,楼面均价2510元/平米。分析更称,在2012年新增土地储备150亿元的假设下,万科接下来还会有更多购置新土地的动作。

对此,万科早前示,公司目前资比较充裕,土地市场如果出现机会,可以灵活把握。不过,公司在拓展新项目时仍然会坚持严格的投资标准,不会把项目的盈利预测建立在过于观的预期上。

万科董秘谭华杰亦表示,万科拿地是一种正常的经济行为,并不能解读对后市看好,整体上公司对于房地产市场依然持比较谨慎的态度

商业动作

纵观万科今年所拿的项目,多数为商住项目,且商业比例并不低。

仅以上海虹桥项目为例,商办面积加起来就规定不得少于7.22万平方米,而住宅面积内,亦要求配有小于3382平方米商业服务设施。

尽管万科一再表示公司仍以住宅开发为主,但也有不少分析人士指出,从目前来看,万科大举进军商业地产的意图,已经显而易见。

而今年以来,万科在商业地产方面的动作也是不少:上海万科发布“万科2049”产品线,打造了万科特色连锁餐饮品牌“第五食堂”;东莞长安万科广场营销中心开放,购物中心部分预计明年开业;重庆万科首个集中式商业中心“万锦汇”入市;深圳岗万科广场商业部分已进入招商阶段等等

万科早前曾表示,未来公司将增加商业地产投资比例至20%左右。不过,其亦指出,公司所涉足的商业,大多是与住宅项目相配套的物业类型,持有型物业的比例很低。

较早前,万科在接受观点地产新媒体采访时表示,万科发展非住宅类业务的目的非常明确,是为了更好的做住宅;公司在非住宅业务领的探索方向,也主要集中于那些符合城市发展趋势、能够与住宅相配套的物业类型。

万科指出,发展非住宅业务是一个循序渐进的过程,相关领域的专业能培养,也需要在持续的探索中实现。“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”、“万科2049”是各地的一线公司根据自身的项目情况所进行的尝试,并不是集团统一进行的产品线规划。在各地探索的基础上,公司会不断地积累经验,打造和巩固在这些领域的专业竞争力。

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