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高端住宅由产品竞争转入地块争夺

2012-07-17  文/

高端住宅由产品竞争转入地块争夺

7月10日下午四点,最昂贵的住宅故事揭晓。在延期一周后,北海淀万柳地块当日下午三点半出阁,在经过200轮以上的竞价后,中赫置地成为胜者,孙宏斌的融创中国失意而归。

以中赫的出价考量,扣除海淀区政府回购的1.6万平方米土地外,整个地块楼面价已达4万元/平方米。这一惊人数字,已经打破内地多项住宅用地记录,笔者可大胆预测,未来这一项目即使不会是中国售价最昂贵的高端住宅项目,也会是原始土地成本最贵的项目。

每个人对这个新记录的地王有不同维度的解读,我的解读是,高端住宅混战已经从开发后期的产品端竞争转入前期的地块区位、禀赋竞争,高端住宅的竞争力不再仅仅体现于后期产品,战斗已经在最前线的地块选择上打响。如果说,当年北京顺义大龙地产的50亿元出价是一个启动信号的话,那么,中赫置地的入主则是一个确认信号高端住宅地块进入了稀缺时代,面对地理禀赋优良的地块,高端住宅开发商寸土必争。

正是这样的背景下,基于市场行情与地价成本的双重推动,北京高端住宅的价格基准已经明显抬升。今年市场自春节后初显回暖态势以来,金茂府(楼盘资料 业主论坛) 、西山壹号院、万和公馆是北京高端项目中的成交明星,然而,即使如此,前者的均价也多保持在5万元上下。在单价8-10万元以及更高的价格水平线上,另一批队的高端住宅成交局面同样可观,却低调的多。比如合生霄云路8号,长安太和、钓鱼台七号等。如果说,前一批高端项目是改善型、升级换代特征明显的高端住宅,那么,后一批高端项目则是地标性、先锋性更强的高端住宅。在一个调控不断,充满不确定的市场中,前者测试的是市场的敏感度与水温,后者测试的则是市场真正的方向性需求与价格承受能力。

测试结果令人意外,以至于可以得出“高端住宅在反攻”的论断。中赫置地新近拿下的新地王面积过小,代表性不足,以合生霄云路8号项目为例,今年六月,合生霄云路8号以公寓类的产品,排列在这一批地标性高端住宅项目中的成交金额与成交面积首位,成交均价更是达到了8-13万/平米。更令人深感市场火热的是,每套总价至少在4500万元起的合生霄云路8号在六月份曾单日销售2亿元。

合生霄云路8号的公寓高端住宅型态,延续了近年来高端住宅进城、高端住宅公寓化的主流趋势,可谓当中的一大代表。项目紧邻朝阳公园,同时被三大公园合围,建筑用地范围内更有40万平米的原生态树林,高端住宅项目所必须的景观资源一个也不少。在区位上,项目居北四环内侧,临近机场高速,占地面积超过100公顷,这赋予了设计师足够的园林营造空间,在北京市的燕莎高端涉外区,如今已经成为地标建筑。这样的禀赋给了它足够的价格想象空间,自2009年以来,合生霄云路8号一路起飞,在2010年抬升至10万元高度,经历了去年第四季度的市场低点后,在今年上半年蓄势再发力,登顶六月高端住宅销售冠军,这一业绩脉络,对北京高端物业市场是一次产品与价格天际线的拔高,对地产行业是一个鼓舞,对楼市政策本身是一个分析拆解的样本。

须知,自限购令运行以来,高端物业市场一直被断定为“重灾区”,以合生霄云路8号为首的高端住宅市场表现应是“不可能的现象”。但是,它确然发生了,这提醒政策设计者,在“刚性需求”遍布于楼市低、中、高端物业的形势下,对于合生霄云路8号、长安太和等城市标杆项目的热销,应冷静观察,慎重定性,应有都江堰郡守李冰治水“宜疏不宜堵”的思路。

高端住宅一反调控者料想的反攻态势,也给当前的楼市调控提供了一个新难题:既有的调控政策未变,但是市场却迅速在悄然间完成了风格转换。后续,政府可以继续加码;或者,对楼市调控一刀切的特征进行微调,比如调低不调高,切断中低端物业与高端住宅物业的价格联动机制等。

在很大程度上,我们期待政府做出第二种的选择,从而,中低收入者居于安居之屋,改善者居于金茂府,富裕阶层居于合生霄云路8号,多方共安,调控目标也渐趋针对、明晰,这才应是“高端住宅反攻”带来的价值思考。 王 峥

(证券日报)

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