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韩世同: 房价大跌不可避免

2012-05-18  文/

我认为房价大跌不可避免,道理就在于:大量的投资性购房者把楼市价格推高了,现在这部分投资者被人为地不能

  ■高端访谈

    近日,广州 (论坛)资深房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理世同“驾临”清远商业地产项目美吉特华南装饰城,借此难得机会,本报记者现场约请韩老师,做了半个小时独家访谈。韩老师就目前国家政策变化、清远市场新形势等问题与记者对面交

    存款准备金率下调才刚刚开始

    《清远观察》:前几央行第二次降低准备金率,但各大行前不久才恢复的首套房贷8.5折优惠利率又开始逐步取消,请问政策为何有这样的调整?

    韩世同:这与国家经济大势有关。目前整个经济开始回落,今年一季度珠三角GDP情况,东莞增长1.3%、山5.6%、珠海4.1%、广州7.3%,这是非常低迷的,可能比2008年情况更严峻些。在此情况下,存款准备金率下调。去年调了一次,今年调了两次。其实这才刚刚开始。

    因为在过去两三年,准备金率被调了十多次,这次又降低了1.5,调整空间还是很大。这对房地产肯定是个利好,投资房地产规模会增加,关键是看银行是给个人房贷还是开发商贷款。我认为给个人房贷对促进成交比较好。如果现在给开发商,它未必用去投资而拿来守,不降价了。

    对于银行取消首套房贷8.5折优惠,我认为我们应该研究扶持、鼓励首次置业的国家政策,而不应该交由银行任意地调整。银行只会从自己的利益出发,一紧张就取消,一宽松就推行,这与国家支持首次置业的意愿背道而驰了。所以,应由国家统一来规定,如果放权给银行来调,也应该由财政负担他们的亏损,否则,就变成银行的任意改动。

    国家对改善型二次置业也应该有适当的优惠,因为他们才是目前市场上的中坚,他们才是有效的购买。如果他们被限贷,就影响了他们的购买能力。

    国家在调整政策,不完全是为了房地产业,而是为了整个经济保增长。但是促进交易也是保增长的一部分。如果没有交易,没有税收,经济必然下滑。房地产涉及众多上下游产业链。我觉得,现在的限购限贷政策对经济下滑是有直接关系的。

    《清远观察》:今年楼市政策是否会有松动?

    韩世同:如果出现2008年同样的局面的话,要想不松动都很难。一旦出现崩溃,整个经济,楼市、股市的崩溃,就像上次那样来救都不一定有效,更何况我们还不会像上次那样救,可想而知这种严峻程度。可能我们还没意识到产业的这种状况,我们还是什么都不放松。事实上,中央是否想把经济搞垮呢?显然也不是吧。所以中央和地方是坐在同一条船上的,应该同舟共济,想一些对策和办法。现在还来不来得及,我对此还持保留意见。

    房价大跌不可避免

    《清远观察》:“五一”珠三角房博会上,您曾说房价还没有形成底部,为什么这样说?

    韩世同:价格还没跌呢,怎么就是底部了呢?如果用一个锅来形容的话,现在还在“锅缘”上,未进入大幅度的暴跌阶段。我认为,大起之必然是大落的,况且是这么强烈的打压。

    我认为房价大跌不可避免,道理就在于:大量的投资性购房者把楼市价格推高了,现在这部分投资者被人为地不能进场了,房价不跌,谁来接盘呢?即使到了最后,再度允许投资者来买,谁又愿意拿自己的钱来给政府救市呢?而政府更不能买,只能间接性地投资。就算回到2008年,同样的救市政策,还能不能救得了呢?现在的泡沫更大,危险的程度比2008年有过之而不及。

    《清远观察》:那底部什么时候会出现?

    韩世同:如果说现在已经到了成交量的底部,这种说法还是勉勉强强。房价和成交量分开来说,成交量是不是到了底部也很难说,因为有一种情况是越跌越没人买,价量齐跌时候,人们会越加观望。

    现在除了降价没有其他好手段

    《清远观察》:近期清远豪宅类产品进入价格战阶段,4月底一线江景盘如凯景中央首座单价5000元就可以买到;前几天促销,推出了均价6000元右的联排别墅。您怎么看这些现象?

    韩世同:我认为是必然的,因为豪宅恰恰是最难卖的,它不是必需品,而且它降价空间也大。很多商家都采取降价先卖一点,实际上,只要开始降了,消费者就会把你的价格定位到一个新的标尺。

    所以,只要有大幅度降价的楼盘出现,小幅度降价的楼盘是没效果的了。狮子湖除了按照这种幅度来降价有成交外,不降价部分是不成交的。只有降价到那个尺度消费者才会买。你看到的火爆,并不是市场好的反应,因为你没有看到不降价那部分,那是完全不成交的。只要一旦有这样的现象出现,哪怕是个案都会波及、影响到整个市场。广州去年底就出现这种现象了,一下子好几个项目给出跳水价,然后越来越多,现在几乎都受到这种波及的影响。

    《清远观察》:现阶段为了成交业绩,除了调价外,是否还有其他措施?

    韩世同:到了“明降”之后,就没有什么好的手段了。在“暗降”时候还有得商量,比如一年前是不需要降价的,只要价格松动一点,送个车位或装修等,增加附加值,没降价也能卖。其实这是“隐性”降价,也是一种促销手段。

    在这种“隐性”降价的情况下,小幅降价也是有效的。现在出现大幅降价后,小幅降价也没效果了。说明楼市进入全面降价的局面,不降价到一定程度也很难成交。但是,等到真的全面大降价的时候,人家又不买了,他们会认为还会降,从而进入一种恶性循环。

    不注重经营的商业地产后期有烂尾危险

    《清远观察》:商业地产在经过了前两三年的开发和投资热潮后,你认为当前的投资环境是否有利商业地产投资?

    韩世同:商业地产不是在什么时候都是旺的,现在的商业地产由于住宅受到的限购限贷而有点过热,因为在住宅地产受阻情况下,投资都转向商业地产。我们看到很多以前卖不动的裙楼,换个概念装一下,切割成小铺面,就卖得很贵很火。这种不注重经营的商业,后期可能会出现烂尾。因为这些运营商、投资商以营利为目标。

    但清远有这种决心做专业市场的商业项目,我们看到的美吉特华南装饰城,它是抱着长期经营的,虽然也有部分销售,大部分还是自己经营。

    短期的捞一票就走的模式,必然会留下很多后患和恶果。像美吉特华南装饰城是采取持续、长久、互动、多方共赢的模式,这应该给予支持和鼓励,但是他们可能也会遇到困难,如受资金、市场、商业氛围、经济低潮阶段等影响。但只要方向和目标是对的,加上他有这样的实力,商家和客户又支持的情况下,还是非常有发展前景。

    《清远观察》:二三四线城市比如清远是否还有投资机会,投资机会在哪?

    韩世同:任何一个地方都存在商业需求,购物、消费、街铺、商场等,但要适度,过度就不合理。一二线城市有过度饱和的迹象。三四线城市又存在发展欠缺的问题。他们没有分享到城市化带来的成果,可能还处于落后的状态,还是比较原始的商业模式、形态,他们有必要借鉴一些发达的一二线城市成功的商业模式来更新、改造现有的商业模式,这就存在一定的发展空间。

    如果三四线城市不提升,高端消费就不能得到满足,就会流到省城或其他地方去。其实各个乡镇都应该发展一些适当的商场和商店,但不要过度,如果每个乡镇都搞一些大型综合商场肯定就过度了。

    我认为,在清远本地发展几个大型的商业机构,使老百姓不要任何消费都往广州跑,这完全是可以的,但不要过度。包括目前清远市场上所提到的综合体,适度就行。在目前的清远市场,几万平方米的、十几万平方米以下的商业综合体就够了。四五十万平方米的如果分解了住宅、写字楼、娱乐设施等也可以,纯商业面积不适宜太大。

    黄剑琴 陈步上

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