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旧楼加装电梯需两个2/3同意

2012-05-17  文/

近日,广州市政府办公厅正式印发了《广州市既有住宅增设电梯试行办法》(下简称《办法》),办法将从今年7月

近日,广州 (论坛)市政府办公厅正式印发广州市既有住宅增设电梯试行办法》(下简称《办法》),办法将从今年71日起实施。自此,给旧楼加装电梯有了明确的法律指引。广州市政府法制办昨日就此专门举行说明会。《办法》规定,旧楼加装电梯需经过2/3以上业主的同意。不过,对于加装电梯过程中最棘手的问题——受益住户和受损住户之间该如何进行利益补偿,办法中没有提供明确的补偿参考标准,而只是采取了业主自己协商的原则。焦点1多少业主同意才行?

需两个2/3以上业主同意

此前在《办法》征求意见时,对于需要多少业主同意才可以增设电梯一直备受争议,而正式印发实施的《办法》指出,既有住宅增设电梯的意向和建筑设计方案应当充分听取拟增设电梯所在物业管理区范围内业主的意见,并需经占建筑物总积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意,简称两个三分之二原则。记者了解到,之所以设定总面积和总人数两个三分之二,是了避免明显有失公平的况。例如,如果一栋楼虽然有100间住宅,其中67间都归某单位或某个炒房客所有,剩下的33间由33户人所有,假设没有总人数三分之二的限制,那么即使这33户人家都反对,该单位或“炒房客”仍可以单独决定是否加装电梯,而这显然违反了公平原则。

《办法》还规定,增设电梯如果需要占有业主私人空间(注:例如某些电梯可能会占用业主阳台面积),则必须征得该业主同意,即使满足上述两个三分之二条件也不行。焦点2业主分歧如何调解?

先自主协商,不成可民事诉讼

旧楼加装电梯,最难部分就是高层住户和低层住户如何进行利益补偿的问题,在现实中常有两种极端情况:有些低层住户以影响、带来噪音为由,向高层住户索要过高补偿;还有高层住户仗着符合两个三分之二要求,对于受电梯响的低层住户一分不补。正是由于类似利益纠纷,大量待加装电梯的旧楼都“难产”,许多住户都希望本次出台实施的《办法》能解决这一问题。

《办法》在提到这个问题时,明确了“同意增设电梯的业主与不同意增设电梯的业主展开协商,并对利益受损业主进行补偿的资金筹集预案。”但《办法》中没有给予补偿参考标准。法制办有关负责人表示,由于旧楼加装电梯中的纠纷属于民事关系,因此《办法》还是采取了自主协商的原则。

虽然《办法》并未明确如何补偿,而是把解决利益纠纷的“皮球”又踢回给业主,不过办法明确指明了协调的方向:街道办事处、居委会、原房改售房单位或者业主委员会等应当对加装电梯工作予以协助和协调。业主之间发生争议,可以向基层人民调解组织请求调解,协商或调解不成的,可依法通过民事诉讼途径解决。

同时,办法要求增设电梯的建筑设计方案应当在拟增设电梯所在物业管理区域范围内公示,征询全体业主的意见,公示期不少于10日。焦点3哪些旧楼可以加装?

3层以上改成“4层及4层以上”

《办法》还明确指出,既有住宅增设电梯所需要的资金,可以按照以下方式筹集:(一)根据所在楼层等因素,由业主按照一定的分摊比例共同出资,分摊比例由共同出资业主协商确定;(二)属于房改房的,可以申请使用单位住房维修基金;(三)可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金;(四)原产权单位或者原房改售房单位(不包括财政拨款的预算单位)出资;(五)社会投资等其他合法资金来源。

同时,《办法》还明确了允许加装电梯的旧楼从“符合规划要求、已投入使用、建筑结构较好、无电梯的3层以上旧住宅”改为“具有合法报批手续或权属证明,已建成投入使用的4层及4层以上的多业主无电梯住宅。”法制办关负责人表示,这是根据去年市法制办向社会公开征求的意见和广州的实际情况所作的相应调整。

申请加装电梯须知

●申请主体

《办法》明确,以下单位或个人可作为增设电梯的主体:

1.业主或者业主代表可以提出申请,也可以由业主委员会提出申请,申请的业主人数超过5人的,应当推选不超过5名业主作为代表;

2.业主也可以委托原房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产安装企业等提出增设电梯申请;

3.拟增设电梯的住宅属于房改房的,业主可以委托原房改售房单位提出申请;原房改售房单位已经关闭、破产、撤销,其住房维修基金已转归其上级主管部门管理的,也可以委托上级主管部门申请办理。

●申请

1.业主协商同意增设电梯,满足“两个三分之二”的要求;2.办理规划、建设施工手续;3.动工建设,安装电梯;4.竣工验收及产权登记。

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