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强强联合发力养老地产

2012-05-02  文/

”于贵红介绍,“润土咨询已经开始与养老运用机构、养老设计单位合作,联合起来为开发商服务,这样的效率最高。对于国家的号召,于贵红表示会带领润土咨询继续将“中国城市养老居住模式研究”做下去。

润土咨询的办公地点位于北京地坛公园内,“天圆地方”的地坛公园始建于明代嘉靖年,我国现存最大的祭地之坛。

2011年,当地坛公园的杏又一次变黄,成为北京历史最为悠久的银杏美景时,润土咨询发布了“中国城市养老居住模式研究”的一期成果。

润土咨询董事长于贵对《中国地产总裁》杂志记者介绍,润土很早就涉足老人问题的研究,早在1999年,就为北京市老龄委做了关于北京老龄人口生活状况的调查来陆续北京万科(微博)、北京希格玛等公司做过老年地产方面的研究,在老年住宅市场积累了大量经验。

随着中国步入老龄社会,老年人口比重增加,养老居住模式直接关系老年人口生活的幸福感,系统、深入地进行老年人口居住模式的研究,给政府、开发商提供养老居住开发模式的参考,就显得很必要。

正是由于这一原因,才应运而生了润土的此次调研。于贵红示,以后每年在重阳节前润土都会发布“中国城市养老居住模式研究”的系列成果,持续为中国城市老龄化居住、养老问题的解决提供数据参考。

老龄事业任重道远

随着中国步入老龄化社会,尤其在“十二五”时期,第一个老年人口增长高峰的到来,我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年,全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿,平均每年增加老年人860万;老年人口比重将由13.3%增加到16%,平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与庭小型化、空巢化伴随,与经济社会转型期的矛盾相交织,社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年,我国人口老龄化日益加重,到2030年全国老年人口规模将会翻一番,老龄事业发展任重道远。

面对匆匆而来的养老产业,对于众多房地产开发商来说,既是机遇,也是挑战。“目前很多开发商都看好养老地产,但真正懂养老地产开发的很少,多数是在炒概念,觉得起码是一个卖点。”于贵红这样总结目前大部分开发商对养老地产的认识及态度,“养老地产不同于普通住宅,并不是住宅设计中考虑到适老性就可以,它的开发难度很大,涉及到养老服务与运营。”目前虽有北京太阳城、上海亲和源等专注于做养老公寓开发的企业走在养老地产的前列,也有万科、保利等大型房企加入到了养老地产的开发中来,但真正做养老地产的很少。

通过多年的老年住宅市场调研经验及对国外养老机构的参观考察,于贵红认为,在我国养老产业处在低端状态的情况下,我们可以适当地借鉴国外的开发经验。

在养老地产开发模式的探索上,模式可以多种多样,但未必均在新开发的楼盘中进行探索,也可以在旧小区、社区对某些房屋进行改造建设,增加养老设施,以服务周边的老年人口。日本在这方面做得就比较有人文关怀性,其多数养老机构建在几个居民区中间,这样可以很便利地服务周边社区,同时养老机构针对自己的目标客户提供不同的服务,比如上门服务、日托服务、短期委托、长期照料等。

在政府的养老政策与制度上,除高端养老外,普通百姓养老问题的解决必须依靠国家的政策与制度。日本的社会保障体系是在20世纪50年代初随着日本经济的恢复建立起来的,形成了三个层次的养老保险制度:第一层次为国民年金(又称基础年金),它覆盖全体国民,凡20岁以上60岁以下、在日本拥有居住权的所有居民都必须参加国民年金保险。国民养老金待遇占老人家庭收入的63.6%,这一制度是人们老年时生活的主要保障;第二层次是与就业收入相关联的雇员年金制度;第三层次是可以任意加入的养老保险,主要是私人机关经营管理者的职业养老金或公司养老金,括厚生年金基金、适格退职年金、国民年金基金等种类,加入的条件是以加入了第一、二层次养老保险为基础。

日本这种完善的养老保险制度解除了普通百姓养老的后顾之忧,晚年入住养老院的资金主要靠养老金,这是日本的养老机构普及的基石。“我们的政策、保险保障体系的改善,对促进养老地产、养老机构的发展有着不可忽视的作用。”于贵红如是说。

强强联合

“养老地产的运作与房地产商开发一个购物中心、酒店的运作思路类似,在开发养老地产之前必须先搞懂养老机构、养老服务设施是如何运作的,否则很难做好养老地产的开发。”于贵红认为养老地产的运营非常重要。

养老机构、抑或社区内的养老设施运作、管理思路,直接关系到其项目的规划设计、户型设计、公共空间设计。在于贵红看来,在开发养老地产之前需要做好市场调研,了解客户需求,了解想入住的老人是怎么想的?子是怎么想的?这些在问卷设计之前,也需要了解养老机构的运营思路,分析应从哪些角度进行问题设置,从运营模式、方式、管理细节出发,对接目标客户想法,进而把需求用理性化的建筑设计表现出来。

“养老地产项目与传统地产开发商业模式是不同的。”于贵红认为,普通住宅地产盖完、卖掉,最多留个物业管理公司,就可以走人了;但养老地产不同,它的运作要比物业管理复杂很多。“我建议开发商在做养老地产开发前,先学习养老机构运作模式,从运作端搞清养老地产如何运营。”于贵红介绍,“润土咨询已经开始与养老运用机构、养老设计单位合作,联合起来为开发商服务,这样的效率最高。”比如润土咨询与老年工作室老年地产运营专家乌丹星博士、清华大学建筑学院周燕珉老师之间的联合,就为开发商解决了很多问题,“这种在养老地产开发链条上的强强联合,优化了养老地产服务体系,一定能走出一条新路。”对于养老地产的未来,于贵红充满了信心。

在路上

在中国老龄事业发展“十二五”规划中,政府鼓励社会服务企业发挥自身优势,开发居家养老服务项目,创新服务模式。

对于国家的号召,于贵红表示会带领润土咨询继续将“中国城市养老居住模式研究”做下去。

于贵红介绍,从地域上看,由于中国的养老居住问题,不仅仅是一线城市的问题,还要涉及到二线、三线,甚至是四线城市,所以,“中国城市养老居住模式研究”下一步会在二三线城市进行调研;从研究角度上看,下一次的命题会更加细化,对养老地产开发的具体指导会更多。比如养老地产区域的选择问题、高端客户与中端低端客户的经济承受力与需求问题、子女居住地与老人居住地的距离问题、养老社区或机构与大医院的联合问题、养老社区具体服务需求问题等等,将更具形象化,更具开发的指导性。“相信会有更多有价值的研究成果提供给地产开发商和养老运营机构!”于贵红如是说。

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